나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12148 [1] 충청남도 아산시 신창면 가덕리 447-1 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 거송감정 · 평가일 2025.08.18

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관' 남동측 근거리에 위치
하며, 주변은 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은
보통임.

교통상황

본건 또는 본건 인근까지 차량접근이 가능하며, 대중교통 및 제반교통 사정은 다소 불편
시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) - 자루형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '휴경지 및 일부 분묘' 로 이용 중임.
기호(2) - 부정형 완경사지로서, 가격조사일 현재 '자연림 및 일부 분묘' 로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1) - 본건 동측으로 약 폭 2.5미터 내외의 콘크리트 포장도로와 접하고 있음.
기호(2) - 본건은 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1)
계획관리지역, 성장관리계획구역(신창02(일반형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한
구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 임.

기호(2)
보전관리지역, 기타유류저장및송유설비(저촉), 중로1류(폭 20m~25m)(2015-05-20)(중로1-70)
(접합), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 접도구역(2020-06-01)(국가지원지방도70호선(서산~춘천))<도로법>, 준보전산지<산지
관리법> 임.

제시목록 외의 물건

본건 기호(1) 토지상에 분묘 4기와 기호(2) 토지에는 항공사진상 분묘1가 소재하고 있음.

공부와의 차이

본건 토지의 지목은 '답 및 임야' 이나 현황 '일부 분묘' 로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

-농지취득자격증명 제출 필요(미제출시 보증금 몰수)
-지분매각임, 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행
사할 수 있음
최저매각가격은 분묘 소재로 인하여 제한받는 가격임.
제시외 분묘4기 소재 지목은 전이나 일부 분묘로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 천안지원 2025타경12148 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신용보증기금

소재지: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 447-1

토지 현황: 전 (일부 분묘 이용 중)

감정가: 43,974,480원

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

토지 면적 (전체): 3498.00㎡ (약 1058.18평)

토지 면적 (매각 지분): 499.8642㎡ (약 151.22평)

건물 면적: 0㎡

특이사항: 농지취득자격증명, 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘 4기 소재 (기호1), 분묘 1기 소재 (기호2, 항공사진상).

1.1. 입지조건

위치: 충청남도 아산시 신창면 가덕리 소재 '가덕2리마을회관' 남동측 근거리.

주변 환경: 단독주택, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

교통 상황: 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편한 편임. 기호(1) 토지는 동측 약 2.5미터 폭의 도로와 접하고 있으나, 기호(2) 토지는 지적도상 맹지임.

토지 이용 계획 및 제한:

기호(1): 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역.

기호(2): 보전관리지역, 기타유류저장및송유설비(저촉), 중로1류(접합), 가축사육제한구역, 접도구역, 준보전산지.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 갑13 (대전지방법원 2019카단54166, 대전신용보증재단 가압류, 2019-11-11 접수)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (분묘 소재로 인한 분묘기지권 성립 여부는 불분명하여 인수 여지 있음)

총 등기부채권액: 292,996,867원

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. (해당 물건에 인수해야 할 임차인은 없는 것으로 파악됨).

1.3. 상권분석

본 물건은 농경지와 자연림이 혼재된 지역에 위치하며, 인근에 단독주택 및 공장이 산재해 있음.

주요 상업 시설이나 번화한 상권과는 거리가 있으며, 대중교통 이용이 불편한 점을 고려할 때 직접적인 상권의 영향은 제한적임.

토지 자체의 활용 가치에 따라 상권의 잠재력이 달라질 수 있으나, 현재로서는 일반적인 상권 분석보다는 해당 토지의 특수성에 초점을 맞추어야 함.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본 건 소재지는 농경지 및 임야가 주를 이루는 지역으로, 대규모 편의시설(마트, 병원, 은행 등)은 차량으로 이동해야 하는 거리에 위치할 것으로 예상됩니다. 인근 마을에 소규모 상점이나 편의시설이 존재할 수 있으나, 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

교통: 차량 이용 시 접근은 가능하나, 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 농지취득자격증명 제출 필수: 미제출 시 입찰 보증금 몰수 위험이 있음.

* 지분 매각: 공유자 우선매수 신고 가능성이 있어 입찰 후 예상치 못한 변수가 발생할 수 있음.

* 분묘 존재: 토지 내 총 5기 이상의 분묘가 소재하며, 이로 인해 분묘기지권 성립 여부가 불분명하고 법적 분쟁 또는 처리 비용이 발생할 수 있음. 이는 토지 이용에 큰 제약 요인이 됨.

* 접근성 제약: 일부 토지(기호2)는 맹지이며, 다른 토지(기호1)도 접면 도로 폭이 좁아 차량 통행 및 토지 이용에 제한이 있을 수 있음.

* 토지이용계획상 제한: 기호(2) 토지의 경우 '기타유류저장및송유설비(저촉)' 관련 사항이 포함되어 있어 토지 활용에 제약이 따를 수 있음.

* 등기부 채권총액: 292,996,867원으로 감정가에 비해 상당한 편이나, 이는 경매 절차 개시 및 진행과 관련한 여러 채권들의 합계임.

1.6. 종합 의견

본 물건은 토지 일부 지분 매각으로, 농지임에도 불구하고 다수의 분묘가 소재하여 권리 관계 및 이용에 복잡성이 높은 특수 물건임.

농지법에 따른 농지취득자격증명 발급 및 제출이 필수이며, 지분 매각 및 분묘 소재로 인한 분묘기지권 등 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근해야 함.

향후 토지 이용 계획, 분묘 처리 방안, 그리고 공유자들과의 관계 설정 등 다각적인 검토가 필요한 물건임.

1.7. 투자 포인트

* 지분 매각으로 인한 취득 가능성: 공유자 우선매수권 행사를 고려하면, 경쟁이 적거나 특정 전략 하에 유리한 가격에 취득할 기회가 있을 수 있음.

* 아산시 지역 토지 가치: 장기적인 관점에서 아산시 지역의 개발 가능성과 토지 가치 상승 잠재력을 고려할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보에는 '최저매각가격'이 명시되어 있지 않고, '감정가'만 있습니다.

감정가 43,974,480원을 기준으로 매각 지분(499.8642㎡ / 3498.00㎡) 비율 약 14.3%를 적용하면, 지분 가액은 약 6,283,548원 수준입니다.

그러나 본 물건은 '분묘 소재로 인하여 제한받는 가격'으로 감정되었으므로, 실제 최저매각가격은 이보다 낮을 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 경매 물건의 최저매각가격 정보를 확인해야 하며, 현장 조사 결과 및 입찰 참여자 수를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.