나이스옥션 법원경매 천안 2025타경638 [1] 충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 163-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: ES · 평가일 2025.08.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 소재 통칭 '매작마을' 내에 위치하고,
주변은 농촌마을, 공장, 농경지 및 임야 등으로 형성되어있는 동면-오창간 간선도로
주변지대이며, 접근성 및 주변환경 등으로 보아 제반 여건은 보통시됨.

교통상황

본건 토지 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하며, 노선버스의 운행여건 등을
고려하면 대중교통이용의 편의도는 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1) : 사다리형의 평지로서, 현황 '단독주택부지' 로 이용중임.
기호(2) : 부정형의 완경사 토지로서 현황 '나지'상태임.

인접 도로상태

기호(1)은 북측으로 왕복2차선 간선도로, 동측으로 노폭 약 3~4미터 정도의 포장도로에
인접하며, 기호(2)는 '맹지'임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역(동면15(일반형)), 가축사육제한구역
(주거밀집지역으로부터1000m이내지역), 준보전산지.

제시목록 외의 물건

기호(1) : 보일러실 1동이 소재함.
기호(2) : 일부에 자생하는 활잡목(아카시아나무 등)소재하며, 해당 수목은 거래관행 등을
고려하여 토지에 포함하여 평가하였음.

공부와의 차이

기호(2)토지는 공부상의 지목(대)와 달리 현황 '나지' 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

현황 '시멘트벽돌조 양철기와지붕 단층'으로
(공부: 목조 스렛드가지붕 단층, 사용승인일: 1973년 증축)

외벽 : 벽돌쌓기 등
내벽 : 목재 및 타일 등
바닥 : 강화마루 및 타일 등
창호 : 샤시창호.

이용상태

'단독주택'으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방시설, 데크시설 등이 되어있음.

부합물 및 종물

별지 '지적 및 건물개황도, 사진용지'에 표시한 바와 같은 보일러실 1동이 소재함.
(건물주변의 데크시설 등은 용도 및 거래관행 등을 고려하여 건물에 포함 평가하였음.)

공부와의 차이

본건은 공부상의 구조(목조 스렛드가지붕)과 달리 개축된 상태로서 현황 '시멘트벽돌조
양철기와지붕' 임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2:맹지,공부상 지목은 '대'이나 현황은 '나지'임
목록3:공부상의 구조는 '목조 스렛드가지붕'이나 현황은 '시멘트벽돌조양철기와지붕'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 개요

본 물건은 충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 163-2에 소재하는 단독주택입니다.

사건번호는 천안지원 2025타경638 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 340,609,000원입니다.

토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 국OOO입니다.

1.2. 면적 및 규모

* 토지 면적: 1622.00㎡ (약 490.65평)

* 건물 면적: 74.00㎡ (약 22.39평)

* 건물 제시외 면적: 2.40㎡ (약 0.73평) (보일러실 1동)

1.3. 특이사항 및 현황

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 공동담보 물건입니다.

* 일괄매각이며, 제시외 건물(보일러실)을 포함합니다.

* 목록2: 토지 일부는 맹지이며, 공부상 지목은 '대'이나 현황은 '나지'입니다.

* 목록3: 건물 공부상의 구조는 '목조 스렛드가지붕'이나 현황은 '시멘트벽돌조 양철기와지붕'으로 개축되었습니다. 건물 사용승인일은 1965년이며, 1973년 증축되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 소재 통칭 '매작마을' 내에 위치하고 있습니다.

주변은 농촌마을, 공장, 농경지 및 임야 등이 혼재되어 있습니다.

동면-오창간 간선도로 주변 지역입니다.

2.2. 접근성 및 도로 상태

* 본건 토지 인근의 간선도로상에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

* 기호(1)(건물 부지)는 북측 왕복 2차선 간선도로 및 동측 노폭 약 3~4미터 포장도로에 인접합니다.

* 기호(2)(나지)는 '맹지'입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 계획관리지역

* 성장관리계획구역(동면15(일반형))

* 가축사육제한구역(주거밀집지역으로부터 1000m 이내 지역)

* 준보전산지

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 을2 (국민은행 근저당): 2022년 12월 26일 접수 (권리금액 120,000,000원)

3.2. 인수되는 권리

* 말소기준권리인 국민은행 근저당(을2) 이하 모든 등기부상 권리(가압류, 근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 지상권 등 말소되지 않는 권리사항은 명시된 바 없습니다.

3.3. 채권 총액

* 등기부채권 총액: 2,082,684,510원 (토지 및 건물 기준)

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

3.5. 특수 물건 정보

* 공동담보 물건입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 동면 수남리는 농촌마을, 공장, 농경지, 임야 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 상업시설이 밀집한 도심형 상권과는 거리가 있습니다.

따라서, 일반적인 상권 분석보다는 지역 특성을 고려한 접근이 필요합니다.

4.2. 인근 시설

* 주변에는 다수의 공장들이 분포하고 있습니다 (충청남도 천안시 동남구 동면 수남리 제조업체 현황 참고).

* 동면 수남리 일원에 대규모 사업장 폐기물 매립시설 조성 사업이 추진 중인 것으로 파악되며, 주민 간 찬반 논쟁이 있는 상황입니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

* 본건 토지 인근의 간선도로상에 버스정류장이 있으며, 노선버스가 운행되어 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.

5.2. 편의시설 및 주변 환경

* '매작마을' 내에 위치하며, 농촌 지역의 특성을 가지고 있습니다.

* 상세한 편의시설 정보는 부족하나, 도심 지역에 비해 접근성이 낮을 것으로 예상됩니다.

5.3. 혐오시설 정보

* 제공된 정보와 자체 검색 결과, 본건 물건지 바로 인접하여 심각한 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 나타나지는 않습니다.

* 다만, 주변에 공장들이 다수 분포하고 있으며, 대규모 사업장 폐기물 매립시설 조성 사업이 추진되고 있어 이에 대한 지역 주민들의 찬반 갈등이 존재하는 것으로 파악되었습니다. 이러한 개발 사업 진행 여부 및 결과는 주변 환경에 영향을 미칠 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 맹지: 토지 일부(기호2)가 맹지로서 토지 이용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 현황과 공부상 차이:

* 기호(2) 토지는 공부상 지목이 '대'이나 현황은 '나지' 상태입니다.

* 건물은 공부상 '목조 스렛드가지붕'이나 현황은 '시멘트벽돌조 양철기와지붕'으로 개축되었습니다.

* 임대관계 미상: 임차인의 현황 및 보증금, 차임 등이 미상으로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 제시외 건물: 보일러실 1동이 소재하며 일괄 매각 대상입니다.

* 다수의 채무: 등기부채권 총액이 20억 원을 초과하는 높은 채무가 설정되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 천안시 동남구 동면 수남리에 위치한 단독주택으로, 토지 일부가 맹지이고 현황과 공부상의 차이가 존재하는 점, 그리고 임대 관계가 미상인 점 등은 유의해야 할 사항입니다. 주변은 농촌마을과 공장, 농경지 등이 혼재된 지역이며, 간선도로에 인접하여 기본적인 접근성은 확보되어 있습니다. 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상 인수되는 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 주변에 대규모 폐기물 매립시설 조성 사업이 추진 중인 점은 지역 환경 및 주민들의 이해관계에 따라 향후 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용 가능성을 높일 수 있습니다.

* 넓은 토지 면적: 약 490평의 비교적 넓은 토지를 확보할 수 있습니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 가능성이 있는 용도 지역입니다.

* 간선도로 인접: 동면-오창간 간선도로에 인접하여 접근성이 양호합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 권리상 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 340,609,000원

* 시세 분석:

* 제공된 정보 내에 주변 연립, 다세대, 빌라 등 유사 물건의 JSON 시세 정보가 누락되어, 정확한 시세 비교 분석에 한계가 있습니다.

* 현재 정보만으로는 상세한 현 시세 파악이 어렵습니다.

* 본 물건은 토지 면적(약 490평)과 건물 면적(약 22평)을 포함하며, 계획관리지역에 해당하지만, 토지 일부의 맹지, 건물 노후도(사용승인 1965년) 및 구조 변경, 임대 관계 미상, 주변 사업장 폐기물 매립 시설 추진 등 여러 요인을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 이러한 요인들을 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 제안:

* 감정가 대비 80% ~ 90% 수준을 고려해볼 수 있으나, 현장 조사 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정해야 합니다. (약 2억 7천만원 ~ 3억 6백만원 범위)

* *본 예상 입찰가는 제공된 정보의 한계 및 외부 시세 정보 부족으로 인한 추정치이며, 실제 투자 결정 시에는 반드시 현장 확인과 전문가의 정밀한 시세 분석을 거치시기 바랍니다.*

* 주의사항:

* 임차인 보증금 및 인수 여부가 미상임으로, 명도 관련 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 주변 사업장 폐기물 매립시설 조성 사업의 진행 및 결과에 따른 잠재적 환경 변화 가능성을 인지해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.