나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15789 [1] 충청남도 보령시 대천동 15-1 엘케이 산새마을 301동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 ""대천초등학교"" 동측에 위치하며, 주위는 소규모
아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대로서 제반
주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 콘크리트평슬래브지붕 6층 건물 중 2층201호로서,
(사용승인일 : 2017.07.11.)

외벽 : 벽돌붙임, 스톤코트 및 징크판넬 등 마감
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감
창문 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트(도면상 방3, 거실, 주방, 욕실2 등)로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 난방설비, 무인경비시스템 및 CCTV,
소화설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서, 현황 ""아파트 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8M 내외의 아스콘포장도로, 북측 및 서측으로 노폭 약 6M내외의
아스콘포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

(1) #15-1: 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역(2016-06-10), 가축사육제한구역
(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역
(2025-05-23)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역(보령)
<하수도법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2건물 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15789 (1)

소재지: 충청남도 보령시 대천동 15-1 엘케이 산새마을 301동 2층201호

용도: 아파트

감정가: 180,000,000원

토지면적: 68.00㎡ (약 20.57평)

건물면적: 79.25㎡ (약 23.97평) (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 오OO

특이사항: 대항력있는 임차인 존재

주의사항: 명시된 주의사항 없음.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 대천동 소재 "대천초등학교" 동측에 위치하며, 주변은 소규모 아파트 단지, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 8M, 북측 및 서측으로 노폭 약 6M의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역(대천도시지역), 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대보호구역), 하수처리구역(보령)에 해당됩니다.

2.5. 주변시설

인근에 대천초등학교가 위치하고 있으며, 전반적으로 주거지역으로 형성되어 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 현재 조사된 바로는 인근에 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

집합건물 등기부 요약상 말소기준권리는 2023년 09월 15일 접수된 오경석의 전세권설정 (을5)입니다.

3.2. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위에 있는 모든 권리(전세권, 가압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 확인되지 않습니다. 다만, '대항력있는 임차인'이 존재하는 바, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 오경석 (이름: 오 석)

* 보증금: 150,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 06월 14일

* 대항력: 있음

현재 제공된 정보에 따르면, 오경석은 대항력있는 임차인으로 확인됩니다. 전입일자(2021-06-14)가 말소기준권리(2023-09-15)보다 앞서므로, 원칙적으로 임차인의 대항력이 인정됩니다. 그러나, 본 물건의 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있어, 대항력 있는 임차인의 보증금 1억 5천만원이 인수되는지에 대한 해석에 주의가 필요합니다. 이는 경매 절차 진행 중 보증금의 일부 또는 전부가 배당을 통해 회수되거나, 임차인의 권리 행사에 따라 달라질 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 존재하는 이상, 보증금 반환 관련 불확실성에 대한 주의가 요구됩니다.

3.5. 등기부채권 총액

등기부상 총 채권액은 341,003,603원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 대천동 일대는 소규모 아파트 단지 및 주택 밀집 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린생활시설이 주로 분포하고 있습니다. 대형 상업 시설과의 접근성은 다소 떨어지지만, 기본적인 생활 편의를 제공하는 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 인근 편의시설

단지 인근에 대천초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 버스정류장이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주거환경

조용한 주택가에 위치하여 비교적 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력있는 임차인 인수 가능성

가장 큰 리스크는 대항력있는 임차인 오경석(보증금 150,000,000원)의 보증금 인수 여부입니다. 명시된 '인수 보증금 합계'가 0원이라는 점과 대항력 유무가 상충하는 부분이 있어, 경매 절차 및 낙찰 후 보증금 반환과 관련한 추가적인 확인과 법률 자문이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대천초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하며, 적절한 면적의 아파트로 실거주 목적이나 소액 투자를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크 요소를 내포하고 있어, 이에 대한 명확한 파악과 대비가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거지 내 아파트

* 실거주 또는 소형 투자 매물로서의 잠재력

* 대천초등학교 인접으로 교육 환경 우수

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 물건의 실제 시장 가치, 경쟁 입찰 상황, 그리고 가장 중요한 '대항력 있는 임차인의 보증금 인수 여부' 등 변수에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 낙찰가는 인수해야 할 보증금을 제외한 금액으로 산정해야 하며, 이를 위해 면밀한 시장 조사와 권리관계 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.