나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503091 [1] 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 11층1117호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지안감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 어진동 소재 ""국립세종도서관"" 남서측 인근에 위치하는 ""푸르지오시티"" 제11층 제1117호로서, 주위는 관공서, 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층건 내 제11층 제1117호로서,
(사용승인일: 2014.09.04)
외벽: 몰탈위 페인트 및 석재붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감
창호: 샷시창호 등.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전 및 화재탐지설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형의 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 미관지구(시가지미관지구), 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 대로3류(폭 25m~30m)(대(보)3-4001)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 대전지방법원 2025타경503091 (1)

소재지: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 11층 1117호

용도: 오피스텔

감정가: 92,000,000원

토지면적: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지지분: 6.13㎡ (약 1.85평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물지분: 23.74㎡ (약 7.18평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

건축물 정보

건물명: 푸르지오시티

동/호수: 1117호

총 층수: 20층

준공일: 2014.09.04

주용도: 업무시설 (오피스텔, 제1,2종 근린생활시설 포함)

전유면적: 23.74㎡

토지이용계획: 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역, 대로2류, 대로3류, 중로1류, 중로3류, 가축사육제한구역

2. 입지조건

물건의 입지 조건

위치: 세종특별자치시 어진동 656 푸르지오시티 11층 1117호

주위환경: 본 건은 국립세종도서관 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 관공서, 주상복합, 근린생활시설, 상업·업무시설, 근린공원 및 교육시설 등이 소재하여 생활 및 업무 환경이 양호합니다.

교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 단지 주변으로 광대로 및 중로 등과 접해 있어 접근성이 우수합니다.

3. 권리분석

권리 분석 결과

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

임차인 현황

* 임차인: 김성윤

* 보증금: 84,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-22

* 확정일자: 2022-05-12

* 배당신고일자: 2025-06-05

* 대항력: 있음

* 비고: 물건명세서상 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 주택임차권등기(접수번호 2025.6.5. 제2806936호)를 보유하고 있습니다. 따라서 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약

* 말소기준권리: 을1 (전세권설정, 김성윤, 84,000,000원, 2022-05-25 접수) - 말소 예정

* 인수되는 권리: 을2 (주택임차권, 김성윤, 84,000,000원, 2025-06-05 접수) - 인수 예정

* 기타 권리: 갑3(신탁등기말소), 갑4(소유권이전), 갑5(소유권이전), 갑6(압류-말소), 갑7(임의경매-말소)

총 등기부채권액: 168,000,000원 (전세권 84,000,000원 + 주택임차권 84,000,000원)

4. 상권분석

상권 분석

본 건이 위치한 세종특별자치시 어진동은 세종시의 중심 상업지역으로, 국립세종도서관, 세종시청 등 주요 관공서와 상업·업무시설이 밀집해 있습니다. 주상복합, 근린생활시설, 근린공원 및 교육시설 등이 인접해 있어 유동인구가 풍부하며, 중심상업지역으로서의 가치를 지니고 있습니다. 토지이용계획상 중심상업지역, 미관지구, 지구단위계획구역에 해당하여 개발 잠재력이 높은 지역입니다.

5. 생활정보

생활 편의 시설

* 문화/교육: 국립세종도서관이 인근에 위치하여 문화 및 교육 접근성이 뛰어납니다.

* 편의시설: 주변에 다양한 상업시설, 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 행정: 세종시청 등 주요 관공서가 인근에 위치하여 행정 업무 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 김성윤 임차인은 대항력 있는 주택임차인으로, 보증금 8,400만원 전액이 배당으로 변제되지 않을 경우, 남은 금액을 낙찰자가 인수해야 합니다. 이는 경매 투자 시 가장 큰 위험 요소로 작용할 수 있습니다.

* 높은 보증금으로 인한 투자 부담: 임차인의 보증금 8,400만원이 최근 시세(약 7,700만원~8,000만원)보다 높아, 보증금 전액 인수 시 실질 매입가가 시세보다 높아질 가능성이 있습니다.

* 혐오시설: 주변 시설 검색 결과, 본건에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 인접 건물과의 근거리 배치로 인한 조망권 및 사생활 침해 우려가 제기된 바 있습니다.

7. 종합 의견

종합 의견

세종시의 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 행정 및 상업 중심지에 자리 잡고 있어 입지적 가치는 높습니다. 건물 상태 또한 2014년 준공으로 비교적 양호합니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(8,400만원)이 최근 실거래가 수준보다 높아, 보증금 인수 여부에 따라 투자 수익성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 본 건은 권리 분석 및 인수되는 보증금에 대한 면밀한 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 세종시 중심 상업지역의 우수한 입지

* 행정, 상업, 문화 시설 접근 용이

* 향후 세종시 발전 가능성에 따른 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정

감정가: 92,000,000원

최근 실거래가: 약 77,000,000원 ~ 80,000,000원 (23.74㎡ 기준, 2026년 5월 거래 사례)

인수 보증금: 84,000,000원 (김성윤 임차인)

본 건의 핵심 쟁점은 대항력 있는 임차인의 보증금 8,400만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성입니다. 현재 물건의 시세가 7,700만원에서 8,000만원 수준인데 반해, 인수해야 할 보증금이 8,400만원으로 더 높습니다. 이는 낙찰 후 매수인이 실질적으로 부담해야 할 금액(낙찰가 + 8,400만원)이 시세보다 높아지게 되어, 현재 시점에서는 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

따라서, 인수 보증금 8,400만원을 고려했을 때, 실질적인 매입가가 시세(8,000만원)를 넘지 않도록 하기 위해서는 낙찰가가 마이너스(-) 금액이 되어야 하므로, 현재 감정가 및 시세 수준에서는 경쟁력 있는 입찰가 산정이 어렵습니다.

보수적인 관점에서, 만약 투자한다면 인수 보증금을 감안하여 매우 낮은 금액으로 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 55,000,000원 이하 (감정가의 약 60% 수준)

(주의: 위 예상 입찰가는 대항력 있는 임차인의 보증금 8,400만원을 인수한다는 전제 하에, 실질 매입가가 시세보다 높아지는 상황을 감안한 보수적인 제안입니다. 낙찰 후 임차인의 배당 여부에 따라 최종 인수 금액은 달라질 수 있으므로, 반드시 추가 확인이 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.