나이스옥션 법원경매 대전 2025타경503108 [1] 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층501호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성감정 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 반곡동 소재 ""한국조세재정연구원"" 동측 인근에 위치하는 구분건물
(7개호)로서, 본건 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공공시설이 주를 이루며, 공동주택
등이 혼재되어 있는 행정중심복합도시내 상업지역으로 제반환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반대중 교통여건은
무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층,지상6층건내 5층 7개호(501~507)로서
(사용승인일: 2019.03.06)
외벽 : 자연석 및 판넬 등 마감
내부 : 인테리어 등 마감

이용상태

공히 공부상 ""교육연구시설(학원)""로 ""글로벌선진학교(대안학교)""로 이용중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비, 소화전, 공용승강기 등 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형, 평지의 토지로 상업용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 중로에 2면이 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역(행정중심복합도시), 중로2류(접함),가축사육제한구역(전부)
예정지역(행복도시특별법), 중점경관관리구역(금강주변)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건기호3~6(503호 ~506호)은 건축물현황도상 호별경계에 있는 벽체가
없는 상태이며, 사용자가 임의 구획하여 가벽을 설치하여 학교관련시설로 이용중이니 경매참
여시 이점 참고하시기 바람.

물건 비고

대지권의 목적인 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도 등기(2025.08.05. 제4099297호 압류, 2025.08.12. 제4240220호 가압류) 있음.
대지권 미등기이며, 대지권 유무는 알 수 없음.
최저매각가격에 적정대지권가격이 포함됨.
현황조사에 따르면 5층 전체는 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교(대안교육기관)' 교실, 교무실, 교육실, 음악실 등으로 사용하고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경503108 (1) 경매 물건에 대한 기본 정보는 다음과 같습니다.

1.1. 물건 개요

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경503108 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 반곡동 848 비오케이아트센터 주건축물제1동 5층501호

* 건물 용도: 교육연구시설 (집합건축물대장상 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설, 문화및집회시설, 교육연구시설로 등재)

* 감정가: 734,000,000원

* 토지 면적: 2115.00㎡ (약 640.0평)

* 건물 면적: 149.31㎡ (약 45.16평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 금산농업협동조합

1.2. 건물 및 토지 현황

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트평지붕 지하3층, 지상6층 건물 내 5층 501호 (2019년 3월 6일 사용승인)

* 건물 총 호수: 83호

* 건물 총 면적 (연면적): 13855.61㎡ (약 4191.3평)

* 건물 대지 면적: 2115.00㎡ (약 640.0평)

* 토지 지분: 0㎡ (제공된 정보 기준)

* 건물 지분: 149.3084㎡ (약 45.16평)

2. 입지조건

본 물건은 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치하고 있습니다.

* 위치 및 주위 환경: 세종특별자치시 반곡동에 소재하며, "한국조세재정연구원" 동측 인근에 위치합니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 공공시설 및 공동주택 등이 혼재되어 있어 배후 수요가 있는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 비교적 편리한 편입니다.

* 도로 상태: 중로에 2면이 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류, 가축사육제한구역, 예정지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

3. 권리분석

본 건의 권리 관계는 다음과 같으며, 경매로 인해 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 말소기준권리: 2019년 4월 3일 접수된 금산농업협동조합의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사 비오케이랜드 (2019.03.13)

* 근저당권: 금산농업협동조합 (2019.04.03, 44.2억원) - 말소기준

* 근저당권: 주식회사 디에이테크놀로지 (2024.02.15, 60억원) - 말소

* 근저당권: 조선호 (2024.10.23, 5억원) - 말소

* 임의경매: 금산농업협동조합 (2025.08.07, 39.8억원) - 말소 (사건번호 2025타경503108)

* 가압류: 이덕영 외 1명 (2025.08.12, 6156만원) - 말소

* 근저당권부채권압류: 박채희 (2026.02.23) - 말소

* 총 채권액 합계 (말소기준권리 이후 권리): 약 109억 8156만원

* 임차인 현황:

* 임차인: 남진석

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 임차인: 사단법인글로벌선진교육

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 18,000,000원 (연간 또는 특정 기간 대여료로 추정, 월 단위로 보기에는 금액이 과도함)

* 전입/사업일자: 미상

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

행정중심복합도시의 핵심 지역으로 다양한 시설이 밀집해 있습니다.

* 주변 시설: "한국조세재정연구원" 등 다수의 국책연구기관, 공공기관, 업무시설이 인근에 위치하며, 근린생활시설과 공동주택이 혼재되어 있습니다.

* 상권 특성: 상업지역으로서 유동인구가 비교적 많고, 업무 및 연구 단지의 종사자들을 주요 수요층으로 확보할 수 있습니다. 교육 및 문화 시설과도 인접하여 복합적인 상권 형성 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량을 이용한 접근성이 좋으며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용도 무난합니다.

* 편의시설: 주변 상업 지역 내 각종 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 교육 시설: 현재 '글로벌선진학교'로 사용 중이며, 주변에 다른 교육 관련 시설도 있을 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 특이한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 행정 및 연구 단지가 밀집한 지역 특성상 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건은 투자 시 반드시 인지해야 할 중대한 위험 요소를 포함하고 있습니다.

* 대지권 미등기:

* 본 건은 대지권이 등기되지 않은 상태입니다. 이는 구분건물 소유자가 해당 건물이 속한 토지에 대한 권리(소유권 또는 사용권)를 아직 공식적으로 확보하지 못했음을 의미합니다.

* 대지권의 유무 및 확보 방안에 대한 불확실성이 존재하며, 향후 법적 절차나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 다만, 최저매각가격에는 적정 대지권 가격이 포함되어 감정평가되었습니다.

* 토지 별도 등기:

* 대지권의 목적이 되는 토지(세종시 반곡동 848번지)에 별도의 등기(2025.08.05. 압류, 2025.08.12. 가압류)가 존재합니다.

* 이는 토지 자체에 대한 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있음을 나타내며, 향후 토지 이용이나 소유권 행사에 영향을 줄 수 있는 잠재적 위험 요인입니다.

* 내부 구조 변경:

* 현재 5층 전체가 인테리어 공사 후 4층 전체층과 함께 '글로벌선진학교' 교실 등으로 사용 중입니다.

* 일부 호실(503호~506호)은 건축물 현황도상 벽체가 없어, 사용자가 임의로 가벽을 설치하여 사용하고 있습니다.

* 이는 원상 복구에 대한 비용이 발생할 수 있으며, 사용 승인 용도와의 차이가 있을 수 있으므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 명도:

* 현재 '글로벌선진학교'로 사용 중이므로, 명도 과정에서 상당한 시간과 협의가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 세종특별자치시의 중심 지역에 위치한 교육연구시설로서, 입지적 장점과 상업적 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 '대지권 미등기' 및 '토지 별도 등기'와 같은 중대한 권리상 하자, 그리고 내부 구조 변경에 따른 원상 복구 필요성 등 상당한 리스크를 안고 있습니다. 투자자는 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고, 대지권 확보 방안 및 명도 가능성 등을 철저히 조사한 후에 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 행정중심복합도시 내 상업지역에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 다용도 활용: 교육연구시설 외에도 다양한 근린생활시설, 업무시설 등으로 활용 가능한 잠재력이 있습니다.

* 감정가 대비 투자 기회: (현재 제공된 정보만으로는 최저매각가격 확인 불가하나, 일반적 시각에서) 리스크 해소 및 적절한 명도, 원상 복구 등을 성공적으로 수행할 경우, 시장가 대비 저렴하게 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 점을 고려해야 합니다.

* 인수 보증금: 0원 (모든 임차인이 대항력 없음)

* 리스크 고려: '대지권 미등기', '토지 별도 등기' 등의 중대한 권리상 하자 및 내부 원상 복구 비용, 명도 비용 등을 입찰가에 반드시 반영해야 합니다.

* 권장 입찰가: 본 물건은 상당한 리스크를 내포하고 있으므로, 투자자는 이러한 위험을 충분히 감수한 가격으로 접근해야 합니다. 구체적인 예상 입찰가 산정은 추가적인 법률 및 부동산 전문가의 자문을 통해 이루어져야 하나, 감정가(734,000,000원)의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 검토하는 것이 일반적인 보수적 접근 방식입니다. 이는 절대적인 수치가 아니며, 실제 시장 상황과 투자자의 위험 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.