나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30721 [1] 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696 신우희가로아파트 104동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 소재 '충주중앙탑 초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 초등학교 및 중학교 등의 각급학교, 북서측 인근의 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대로서 제반 주변환경 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는바 대중교통은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상15층 건물 내 제10층 제1004호로서,
외벽 : 시멘트 위 페인팅마감 등
내벽: 벽지 및 타일마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지는 동측으로 중로와 접하고 이와 연계되어 진,출입함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2013-01-15), 지구단위계획구역(2013-01-24), 중로1류(폭 20m~25m)(2020-03-27)(중로1-중앙1)(접합) 가축사육제한구역(모든가축사육제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(중앙탑중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-09-20)(충주중앙탑초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-02-24)(중앙탑고등학교 상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 기업도시개발구역(2013-01-15)(충주지식기반형기업도시)<기업도시개발 특별법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

정미영 : 주택임차권등기권자로서 주택임차권등기일은 2023. 11. 23.임
주택도시보증공사 : 경매신청채권자로서 임차인 정미영의 임차보증금반환채권 양수인임(대항력 및 우선변제권 승계)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

1.1. 1. 사건 번호: 충주지원 2025타경30721 (1)

1.1. 2. 경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 3. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 4. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지: 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리 696, 신우희가로아파트 104동 10층 1004호

1.2. 2. 용도: 아파트

1.2. 3. 감정가: 168,000,000원

1.2. 4. 면적

1.2. 4.1. 토지 면적: 49.37㎡ (약 14.93평)

1.2. 4.2. 건물 전용 면적: 59.95㎡ (약 18.13평)

1.2. 5. 건물 정보

1.2. 5.1. 사용 승인일: 2018년 01월 15일

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 충청북도 충주시 중앙탑면 용전리에 위치하며, 충주중앙탑 초등학교 남측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지와 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 공동주택지대로서 전반적인 주거 환경이 양호합니다.

2.2. 교통 상황

단지 인근으로 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용 역시 편리합니다. 인근에 버스 정류장이 소재하고 있어 시내 접근성이 좋습니다.

2.3. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 지하 2층, 지상 15층 건물 중 10층에 위치한 1004호입니다. 외벽은 시멘트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시로 시공되었습니다. 내부 상태는 일반적인 아파트 수준으로 사용 중인 것으로 파악됩니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역 및 중로 1류(폭 20~25m)에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 각급 학교의 상대보호구역, 기업도시개발구역에 포함되어 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2018년 01월 17일 접수된 우리은행의 근저당 (을1)입니다.

이후 주택임차권(정미영, 을2) 및 강제경매(주택도시보증공사, 갑2)가 등기되어 있습니다.

모든 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 120,990,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 12월 01일

* 확정일자: 2020년 11월 16일

* 배당신고일자: 2023년 11월 13일

* 대항력: 없음 (주택도시보증공사에게 임차보증금반환채권 양도, 대항력 및 우선변제권 승계)

3.3. 권리 인수 여부

임차인 정미영은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보 물건이 존재할 수 있으나, 본 건 자체의 권리 관계는 명확하여 추가 인수 부담은 없습니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 편의 시설

단지 인근 북서측에 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업시설 이용이 편리합니다.

4.2. 교육 환경

충주중앙탑 초등학교, 중학교, 고등학교가 인근에 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다. 해당 학교들은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 쾌적한 환경이 유지될 것으로 보입니다.

4.3. 지역 개발 현황

본 물건은 충주지식기반형기업도시 개발구역 내에 위치하여 향후 지역 경제 활성화 및 인구 유입에 따른 수혜를 기대해 볼 수 있습니다.

4.4. 혐오 시설 조사

제공된 정보 및 외부 검색 결과, 본 물건지 인근에서 특별히 문제가 될 만한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활 정보

5.1. 단지 개요

* 아파트명: 신우희가로 아파트

* 준공 연도: 2018년

* 총 동수: 11개동

* 총 세대수: 741세대

* 최고층/최저층: 20층 / 3층 (단지 기준)

* 해당 물건 층수: 10층

5.2. 주차 시설

* 총 주차 대수: 160대 (단지 기준)

* 지상 주차: 4대

* 지하 주차: 53대

(참고: 건축물대장상 총 주차 대수는 868대로 기재되어 있으며, 지하 자주식 705대, 옥외 기계식 163대 등으로 구성되어 있습니다. 본 호실의 정확한 주차 공간은 관리사무소 문의 필요.)

5.3. 부대 시설

관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

5.4. 관리 사무소

* 연락처: 043-855-1507

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 사항

임차인 정미영은 대항력이 없어 인수 부담은 없으나, 배당을 받지 못할 경우 권리 행사를 위한 추가적인 절차가 발생할 가능성은 희박하나 존재합니다. (주택도시보증공사의 채권 양수로 경매 신청된 점을 고려 시, 배당 과정에서 보증금 회수 가능성이 높음)

6.2. 공동 담보 물건

본 건이 공동 담보로 설정되어 있다는 점은, 채무 불이행 시 다른 담보 물건과의 연계 처리가 복잡해질 수 있는 가능성을 내포합니다. 다만, 본 건 자체의 권리 관계는 명확합니다.

6.3. 지역 규제 및 개발 변동성

토지이용계획 상 다양한 지역 지정(개발구역, 보호구역 등)은 향후 재산권 행사에 영향을 줄 수 있으며, 관련 규제 변경 가능성을 주시해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충주시 중앙탑면의 신축급 아파트로, 우수한 학군과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다. 2018년 준공으로 비교적 최신 건물이면서도 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 명도 및 재산권 행사에 큰 어려움이 없을 것으로 보입니다. 공동 담보 및 지역 규제 변동 가능성은 있으나, 이는 일반적인 경매 물건 분석에서 고려되는 사항으로, 본 물건의 가치를 크게 훼손하지는 않을 것으로 판단됩니다. 장기적인 관점에서 안정적인 주거 가치와 함께 시세 상승 잠재력을 가진 물건으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 충주 중심 생활권 내, 초등학교 인접, 교육 및 생활 편의시설 우수.

* 상품성: 2018년 준공 신축급 아파트로 내부 상태 및 관리 양호 기대.

* 권리: 인수할 권리 없어 명도 용이, 재산권 행사에 걸림돌 없음.

* 가치: 지역 개발 호재 및 인프라 확충에 따른 장기적인 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

현재 시세 분석 결과, 본 물건(전용면적 59.95㎡)의 최근 실거래가는 1억 4천만원 ~ 1억 5천만원 수준입니다. 감정가 1억 6천 8백만원은 최근 실거래가 대비 다소 높은 편입니다.

경쟁 정도와 시장 상황을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 적정 입찰가 범위는 1억 5천 5백만원 ~ 1억 6천 5백만원 사이로 예상됩니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가 대비 85~95% 수준 또는 최근 실거래가 대비 10~20% 상향된 가격을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것입니다.

최종 입찰 희망가는 1억 5천 8백만원 선에서 결정하는 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.