나이스옥션 법원경매 충주 2025타경30725 [1] 충청북도 음성군 원남면 덕정리 392-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 충청 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 충청북도 음성군 원남면 덕정리 소재 ""덕정마을"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진입 가능하며, 인근 지방도로에 대중교통 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 부정형 완경사지를 계단형으로 구분되어 각각 평탄하게 조성한 토지로서 공업용으로 이용중임.

인접 도로상태

북측으로 소로한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리지역), 성장관리계획구역(2024-03-15)(산업형) 가축사육제한구역(2025-05-30)(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>

제시목록 외의 물건

건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건1 지상에 소재하는 대상물건3 및 비닐하우스 벽면에 유치권행사중이란 현수막이 부착되어 있음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

대상물건2 가동 단층 공장 : 일반철골구조 판넬지붕 단층 건으로
외 벽 : 판넬 마감 등.
내 벽 : 판넬 마감 및 일부 타일 붙임 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

대상물건3 나동 단층 공장(사무소) : 경량철골구조 판넬지붕 단층 건으로
외 벽 : 판넬 마감 등.
내 벽 : 인테리어 마감 및 일부 타일 붙임 등.
창 호 : 샛시 창호 등.

이용상태

대상물건2 가동 단층 공장 공장으로 이용중임.
대상물건3 나동 단층 공장(사무소) : 사무소로 이용중임.

설비내역

대상물건2 가동 단층 공장 : 위생설비, 급.배수설비 등
대상물건3 나동 단층 공장(사무소) : 위생설비, 급.배수설비 등

부합물 및 종물

건물개황도 참조

공부와의 차이

대상물건2, 3이 대장상 소재하는 원남면 덕정리 392-1, 392-2, 392-3, 393, 395는 2023.03.30 원남면 덕정리 392-1로 합병됨,

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
대상물건1 지상에 소재하는 대상물건3 및 비닐하우스 벽면에 유치권행사중이란 현수막이 부착되어 있음.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록1 내 현황조사서상 현수막으로 유치권 행사중인 주식회사 천호 소유의 비닐하우스 2개동, 이동식 컨테이너 3개, 기계기구1식, 식생블럭(낙석방지용 콘크리트 구조물) 수십개는 부합하지 않는 동산으로 보아 평가 및 매각 제외
- 목록2 내 제시외 기계기구는 현재 유체동산 압류된 상태임
- 주식회사 천호가 2025. 08. 14. 유치권신고(공사대금 2억 5천만원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
- 목록1 지상의 마당포장, 울타리, 옹벽 등은 거래관행에 따라 토지와 함께 평가 및 매각 포함
- 목록1 지상 관정은 목록 2,3 건물에 포함하여 평가 및 매각 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 충주지원 2025타경30725 (1)

소재지: 충청북도 음성군 원남면 덕정리 392-1

용도: 공장

감정가: 1,496,917,720원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (추정)

1.2. 토지 현황

토지면적: 6991.00㎡ (약 2115.7평)

이용상태: 대체로 부정형 완경사지를 계단형으로 구분하여 평탄하게 조성한 토지로서 공업용으로 이용 중.

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 현황

건물면적: 241.52㎡ (약 73.06평)

건물지분: 241.52㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

주요 건물:

가동: 단층 공장 (191.52㎡), 일반철골구조, 판넬지붕

나동: 단층 공장(사무소) (50㎡), 경량철골구조, 판넬지붕

이용상태: 공장 및 사무소로 이용 중.

설비내역: 위생설비, 급배수설비 등.

1.4. 건물 및 토지 관련 특이사항

일괄매각 대상.

목록1 지상의 마당포장, 울타리, 옹벽 등은 토지와 함께 평가 및 매각 포함.

목록1 지상 관정은 목록 2,3 건물에 포함하여 평가 및 매각 포함.

건축물 대장상 지번 합병 이력 있음 (2023.03.30).

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 충청북도 음성군 원남면 덕정리 소재 "덕정마을" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 소규모 공장, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

대상 물건까지 차량 진입이 가능하며, 인근 지방도로에 대중교통 버스 정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통 수준으로 평가됨.

북측으로 소로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역

성장관리구역 (2024-03-15) (산업형)

가축사육제한구역 (2025-05-30) (일부제한구역)

준보전산지 (2018-12-28)

가축사육제한구역으로 지정되어 있어 주변에 축산 관련 시설이 존재할 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

농업협동조합자산관리회사의 근저당권 (2023.02.10. 접수, 1,140,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소 및 말소예정 권리)

토지 및 건물 등기부상 소유권 이전, 근저당, 지상권 설정, 소유권이전청구권 가등기, 가압류, 압류, 임의경매 개시 결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 말소기준권리보다 늦은 권리들은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부 채권 총액: 약 25억 1천 3백만원.

3.3. 인수되는 권리

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

하지만, 현황조사서상 주식회사 천호가 공사대금 2억 5천만원에 대한 유치권을 행사 중이라는 현수막이 부착되어 있습니다. 이 유치권의 성립 여부는 불분명하며, 만약 적법하게 성립된다면 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 정규복

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2023-10-16

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 중앙콘크리트

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-08-20

대항력: 없음

* 임차인: 주식회사 티오피콘크리트

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2024-05-31

대항력: 없음

모든 임차인은 보증금이 0원이고 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않을 것으로 판단됩니다.

인수되는 임차 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 업종 적합성

대상 물건은 공장 용도로 지정된 지역에 위치하며, 계획관리지역 및 성장관리구역(산업형)으로 지정되어 있어 공장 운영 및 관련 산업 활동에 매우 적합한 입지입니다.

주변에 소규모 공장들이 분포하고 있어 산업적 클러스터 형성에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

4.2. 주변 개발 가능성

성장관리구역(산업형)으로 지정되어 있어 향후 산업 관련 개발 정책 수혜 및 지원 가능성이 존재합니다.

계획관리지역으로서 건폐율, 용적률 등 건축 규제 완화를 통한 사업 확장 가능성도 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

해당 지역은 주로 공장, 농경지, 주택 등이 혼재된 지역으로, 대규모 상업 및 편의 시설보다는 지역 내 소규모 편의 시설이 존재할 것으로 예상됩니다. (구체적인 시설 정보는 부족)

5.2. 주변 시설

주변 환경은 전반적으로 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에 특별한 혐오 시설에 대한 정보는 없으나, 가축사육제한구역 지정으로 인해 축산 관련 시설이 인근에 존재할 가능성은 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유치권 관련 문제

주식회사 천호에서 공사대금 2억 5천만원에 대한 유치권을 신고하였으며, 그 성립 여부가 불분명합니다.

만약 유치권이 적법하게 성립된 것으로 인정될 경우, 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 하므로 입찰 전에 법률 전문가를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다.

현수막으로 유치권 행사를 알리고 있어, 현장 방문 시 유치권 행사 상태를 직접 확인하고 추가적인 조사를 진행해야 합니다.

6.2. 제시외 물건

주식회사 천호 소유의 비닐하우스 2개동, 이동식 컨테이너 3개, 기계기구 1식, 식생블럭 수십 개는 부합되지 않는 동산으로 보아 평가 및 매각에서 제외되었습니다.

이러한 제외 물건들에 대한 소유권 및 철거 문제, 이전 등은 낙찰자가 직접 해결해야 할 수 있으므로 현장 확인이 필요합니다.

목록2 내 제시외 기계기구는 현재 유체동산 압류 상태입니다.

6.3. 부동산 상태

건물은 일반철골구조 및 경량철골구조 판넬 마감으로, 공장 및 사무실 용도로 사용되어 왔습니다.

건물의 노후 상태, 유지 보수 이력, 내부 시설의 현황 등에 대한 구체적인 정보는 부족하므로, 실제 현장 방문을 통해 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청북도 음성군 원남면 덕정리 소재 공장으로, 넓은 토지와 실용적인 규모의 공장 및 사무실 건물을 일괄 매각하는 건입니다. 계획관리지역 및 성장관리구역(산업형)에 위치하여 공장 운영에 유리한 입지 조건을 갖추고 있으며, 권리 분석상으로는 말소 예정 권리가 다수이고 임차인 인수 부담이 없는 점이 긍정적입니다.

그러나 가장 큰 위험 요소는 주식회사 천호가 주장하는 2억 5천만원의 유치권입니다. 이 유치권의 성립 여부가 불분명하여, 낙찰 시 인수될 경우 상당한 부담이 될 수 있으므로 철저한 법리 검토와 현장 조사가 선행되어야 합니다. 또한, 매각 제외되는 동산들에 대한 처리 문제도 사전에 파악해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 유치권이라는 중대한 변수가 존재하므로, 본 물건은 충분한 사전 조사와 전문가의 자문을 거쳐 리스크를 정확히 인지하고 신중하게 접근해야 하는 고위험-고수익 가능성이 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 입지적 장점

공장 운영 및 산업 활동에 최적화된 계획관리지역 및 성장관리구역(산업형)에 위치.

6,991㎡의 넓은 토지 면적을 활용한 사업 확장, 야적 공간 확보 등 다목적 활용 가능.

차량 접근성 우수하며, 인근 버스 정류장으로 근로자 이동 편의성 확보.

8.2. 권리 분석상 이점

모든 임차인의 보증금이 0원이며 대항력이 없어, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금 부담이 전혀 없음.

말소기준권리보다 후순위인 다수의 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 비교적 명확해질 수 있음 (단, 유치권은 별도 검토 필요).

8.3. 개발 잠재력

음성 지역의 지속적인 산업 발전 가능성 및 성장관리구역 지정에 따른 정책적 지원 기대.

토지 이용 계획상 추가적인 건축 및 개발 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,496,917,720원입니다.

등기부상 총 채권액은 약 25억 1천 3백만원에 달하지만, 대부분은 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

가장 큰 변수는 주식회사 천호가 주장하는 2억 5천만원 상당의 유치권입니다. 유치권의 성립 여부에 따라 낙찰자가 부담해야 하는 금액이 크게 달라지므로, 최종 입찰가 산정 시 이 부분을 최우선적으로 고려해야 합니다.

유치권이 성립되지 않거나, 낙찰 후에도 인수 부담이 없는 경우를 가정하여, 감정가의 70%~85% 수준에서 보수적으로 접근해 볼 수 있습니다.

예상 입찰 범위 (유치권 미인수 시): 약 1,047,842,404원 ~ 1,272,370,062원

주의: 상기 예상 입찰가는 유치권의 성립 여부 및 인수 여부에 대한 법적 판단이 완료되지 않은 상태에서의 추정치입니다. 만약 유치권이 적법하게 성립되어 낙찰자가 인수해야 한다면, 실제 적정 입찰가는 이보다 현저히 낮아지거나 투자가치가 없을 수도 있습니다. 반드시 전문가와 함께 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 마친 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.