나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50839 [1] 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 238 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1,2): 본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 소재 "관천리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 인근은 농경지, 주택 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1,2): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1,2): 기준시점 현재 2필지 일단의 부정형 완경사지의 건부지임.

인접 도로상태

기호(1,2): 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선의 아스콘 포장도로를 통하여 진출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 계획관리지역 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임. 기호(2): 계획관리지역(계획) 가축사육제한구역(2024-12-12)(닭,오리,메추리,개,돼지 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(동물복지축산농장 인증기준 방식으로 사육하는 닭,오리,메추리)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(소,말,양(염소),사슴 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-12-12)(젖소 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

1) 본건 토지 기호(1,2) 지상에 소재하는 "석축 및 담장 등"은 거래관행에 따라 토지에 포함하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람. 2) 본건 토지 기호(1,2) 지상에 별첨 "사진용지"와 같이 "수목 등이" 소재하며, 본건 평가에서는 이를 "제시외물건"으로 평가하였으니 경매 진행시 참고하시기 바람. 3) 본건 토지 기호(1) 지상에 사용하지 않는 신고된 "관정설비(굴착심도 25m, 굴착직경 20mm)"가 소재하는 것으로 조사되었으나 이해관계인 탐문조사시 타인소유로 조사된 바, 본건 평가에서는 이를 "감정평가외" 하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바라오며, 일괄경매를 위해서는 정확한 위치, 소유관계 등을 조사하여 재의뢰하시기 바람. 4) 본건 토지 기호(2) 지상에 별첨 "사진"과 같이 "몽골텐드"가 소재하나, 구조, 면적 및 이동의 가능성 등을 고려시 본건 토지에 미치는 영향이 미미할 것으로 판단되는바, 이에 구애없이 토지를 평가하였으니, 경매 진행시 참고하시기 바람.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1,2): 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(3): 철근콘크리트조 철근콘크리트 경사스라브지붕 지하1층 지상4층 건으로서, 외벽: 석재붙임 마감 등, 내벽: 페인팅, 석재붙임, 타일 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임. 기호(4) 철근콘크리트구조 평지붕 단층 건으로서, 외벽: 스타코 마감 등, 내벽: 페인팅 및 타일 마감 등, 창호: 플라스틱샤시 창호 등임.

이용상태

기호(3): 요양병원으로서, 지1층: 기계실 등으로 이용 중임, 1-4층: 요양병원으로 이용 중임. 기호(4): 요양병원 식당으로 이용 중임.

설비내역

기호(3): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 시스템 냉·난방, 소화전설비, 난방설비 등이 되어있음. 기호(4): 기본적인 위생 및 급·배수설비, 시스템 냉·난방설비, 배기설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(3,4): 임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 및 수목 포함
- 부동산목록1 지상에 타인소유로 신고된 관정이 소재하는 것으로 조사되었으나 정확한 위치나 현재 사용여부가 불분명하여 매각에서 제외하였으니 별도 확인요망
- 부동산목록2 매각에서 제외된 몽골텐트 소재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50839 (1)

소재지: 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 238

용도: 노유자시설 (요양병원)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유에스제십삼차유동화전문유한회사 (유동화물건)

1.2. 부동산 현황

토지 면적: 1818.00㎡ (약 550.0 평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 1771.43㎡ (약 535.8 평) (주요 건물, 철근콘크리트조 지하1층 지상4층 요양병원)

건물 지분: 1771.43㎡

건물 제시외 면적: 177.80㎡ (약 53.8 평) (별도 부속 시설 등으로 추정)

총 건물 면적 (추정): 1771.43㎡ + 185.01㎡ (건물(4) 면적) = 1956.44㎡ (약 591.8 평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각 (제시외 건물 및 수목 포함)

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 3,151,969,710원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 소재 "관천리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 농경지, 주택 등이 소재하는 농촌 지대로서, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 본건 북서측에 소재하는 왕복 2차선 아스콘 포장도로를 통해 진출입이 용이합니다. 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 계획관리지역에 속하며, 가축사육 제한구역(닭, 오리, 메추리, 개, 돼지, 소, 말, 양, 사슴, 젖소 등 제한)에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2022년 7월 26일 접수된 수협은행의 근저당권 (을17)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리 이하의 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등)는 매각으로 소멸됩니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당 사항이 없습니다.

3.2. 채무 총액

토지 등기부 채권 총액: 3,450,477,520원

건물 등기부 채권 총액: 2,918,967,135원

총 채무액: 약 6,369,444,655원 (감정가 대비 높은 수준)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황 인수 보증금 합계: 0원

부동산 전체에 대한 임대관계는 미상으로 조사되었습니다. 인수할 보증금 총액이 0원이므로, 명백한 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 추정되나, 현황 조사 시 반드시 점유자 및 임대차 관계를 명확히 확인해야 합니다.

4. 상권분석

본건은 요양병원으로 이용 중인 시설로, 주변이 농경지 및 주택가로 구성된 농촌 지역입니다. 따라서 일반적인 상업 상권이라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 의료/요양 서비스 중심의 상권 특성을 가집니다. 상권의 활성화 정도는 인근 지역의 인구 구조 및 의료 수요에 따라 결정될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 춘천시 남면 관천리 지역으로, 주거 및 농업 활동이 주를 이루는 곳입니다. 주변 편의시설, 학교, 병원 등 상세 생활 정보는 추가적인 현지 조사가 필요합니다. 다만, 본건이 요양병원으로 사용되고 있다는 점을 볼 때, 해당 시설 자체는 기본적인 의료 서비스 기능을 수행하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 리스크

* 미확인 관정: 부동산 목록1 지상에 타인 소유로 신고된 관정이 소재하나, 정확한 위치 및 사용 여부가 불분명하여 매각에서 제외되었습니다. 향후 사용 또는 철거 시 별도 확인 및 조치가 필요할 수 있습니다.

* 제외된 몽골텐트: 부동산 목록2 지상에 소재한 몽골텐트는 매각에서 제외되었습니다.

* 가축사육제한: 계획관리지역 내 가축사육 제한 구역으로, 특정 축종 사육이 제한됩니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 미상 임대관계: 건물 이용 상태 및 임대 관계가 미상으로 조사되어, 실제 점유 현황 및 법적 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 유동화 및 공동담보 물건: 채권 구조가 복잡할 수 있으나, 경매 절차상 모든 권리는 말소될 예정입니다.

6.3. 주변 혐오시설

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산에 직접적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원특별자치도 춘천시 남면 관천리 소재의 노유자시설(요양병원)로, 토지 1818.00㎡ 및 건물 1956.44㎡ (총합)를 일괄 매각하는 물건입니다. 감정가는 31억 5천여만원 수준이나, 총 채무액이 63억여원에 달하여 재무적 부담이 높은 상태에서 경매가 진행되고 있습니다. 현황 요양병원으로 이용 중이며, 주변 환경은 농촌 지역으로 비교적 조용합니다. 물건 자체의 특수성(미확인 관정, 제외된 몽골텐트) 및 미상 임대관계 등 확인이 필요한 사항들이 존재합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 또는 증축 시 다양한 용도 활용 가능성이 있는 계획관리지역 토지.

* 현황 요양병원으로 운영 가능하며, 관련 시설 및 설비가 갖추어져 있을 가능성.

* 대규모 토지 면적 보유 (1818.00㎡).

9. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 대비 높은 총 채무액과 확인이 필요한 사항들을 포함하고 있습니다. 따라서 예상 입찰가는 향후 해당 시설의 시장 가치, 리모델링 또는 신축 비용, 법적 리스크 해소 비용, 지역 내 수요 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 인수 보증금이 0원이므로, 보증금 관련 변수는 없습니다. 일반적인 경매 투자 전략에 따라, 감정가 수준 이하에서 잠재적 리스크를 충분히 반영한 가격으로 접근하는 것을 고려할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.