나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101298 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 490-19 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일신감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안경찰서사거리' 서측 인근에 위치하며, 주위
는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 제반 주위환경은 보
통인 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 바 정류장까지
의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통 상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 5층 502호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시 창호임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.
※ 상세 이용상황은 후첨 '건물이용 및 내부구조도' 참조 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필 일단의 사다리형 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 5미터인 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1): 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 대기관리권역, 교통기타용도지역
지구미분류(대도시권) 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.
기호 2): 제1종일반주거지역, 대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권) 도시교
통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건은 등기사항전부증명서상 2024년 3월 29일자로 수원지방법원안양지원의 임차권등기명령
(2024카임10155)에 의거 주택임차권이 설정되어 있으며, 상세 내역은 다음과 같음.

- 임차보증금: 180,000,000원
- 범위: 전유부분 전부
- 임대차계약일자: 2022년 2월 12일
- 주민등록일자: 2022년 3월 25일
- 점유개시일자: 2022년 3월 25일
- 확정일자: 2022년 2월 13일
- 임차권자: 안우람하늘

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

안양지원 2025타경101298 (1)

경기도 안양시 만안구 안양동 490-19 5층502호

용도: 도시형생활주택

감정가: 242,000,000원

토지면적: 27.67㎡ (약 8.37평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.26㎡ (약 14.00평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 기타

경매구분: 청산을위한형식적경매

2. 입지조건

본 물건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '만안경찰서사거리' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근 및 주정차가 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준으로 판단됩니다.

토지이용계획상 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

경매구분은 청산을 위한 형식적 경매입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2024년 1월 24일자 안양시의 압류(말소기준권리)입니다.

을구 12번 순위의 주택임차권(안우람하늘, 임차보증금 180,000,000원, 전입일 2022.3.25., 확정일자 2022.2.13.)이 존재하며, 해당 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수될 예정입니다.

다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있으나, '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 주의 문구가 명시되어 있어, 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 차액은 매수인이 부담해야 할 수 있습니다.

기타 갑구의 압류 및 을구의 임차권 등은 모두 말소될 예정입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 상기 주택임차권뿐이며, 이를 제외한 나머지 권리는 매각으로 소멸됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지 내에 위치하며, 주변으로 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있습니다.

인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

최근 매매 사례 분석 결과, 주변 다세대 주택의 실거래가는 면적, 건축 연도, 층수 등에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다.

2026년 3월 거래된 51.6㎡ 면적의 다세대 주택은 152,500,000원(약 9.77백만원/평), 39.04㎡ 면적은 235,000,000원(약 19.92백만원/평), 93.63㎡ 면적은 260,000,000원(약 9.19백만원/평)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 242,000,000원(약 17.29백만원/평)으로, 최근 거래 사례 중 연식이 오래된 주택보다는 높은 가격대이나, 신축에 가까운 고가 거래 사례와 유사한 평당 가격대를 형성하고 있습니다.

5. 생활정보

건축물대장상 본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물이며, 본건은 5층 502호로 전유부분 면적은 46.26㎡입니다.

2013년 10월 건축 허가를 받아 2015년 1월 사용승인된 건물로, 외벽은 석재붙임 마감, 창호는 하이샷시 창호로 되어 있습니다.

건물 내부에는 위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재 파악되지 않으며, 주거 환경으로 적합한 입지입니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인의 존재입니다. 임차인 안우람하늘은 180,000,000원의 보증금을 가지고 있으며, 확정일자 및 전입일자가 임차권 등기보다 앞서 있어 대항력이 있습니다. 비록 배당을 통해 보증금 전액이 변제될 것으로 예상되더라도, 예상치 못한 사유로 인해 배당이 부족할 경우 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 할 위험이 존재합니다.

형식적 경매의 특성상 권리관계가 복잡하거나, 물건 상태에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

건축 연도(2013-2015년 추정)를 고려할 때, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안양시 만안구 소재 도시형생활주택으로, 일상생활에 필요한 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

그러나 1억 8천만원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 불확실성으로 인한 보증금 인수 위험이 잠재하고 있다는 점을 반드시 고려해야 합니다.

형식적 경매라는 점을 감안할 때, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 수 있으나, 임차인 관련 리스크를 충분히 분석하고 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

안양시라는 수도권 입지 조건과 도시형생활주택이라는 점은 장기적인 가치 상승을 기대하게 합니다.

주변 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 임대 수익이나 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인으로 인한 부담감 때문에 입찰자가 많지 않을 경우, 상대적으로 경쟁이 덜한 환경에서 투자를 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 242,000,000원

주요 리스크: 대항력 있는 임차인(보증금 180,000,000원, 인수 가능성 존재)

물건명세서상 인수 보증금 합계는 0원으로 예상되나, 실제 배당 상황에 따라 보증금 인수 위험이 존재합니다. 이러한 잠재적 위험 요소를 감안하여 보수적으로 입찰가를 산정합니다.

감정가 대비 약 15% 할인된 가격을 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 206,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.