나이스옥션 법원경매 안양 2025타경1277 [1] 경기도 의왕시 이동 533-4 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일감정 · 평가일 2025.08.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 '신부곡IC' 북측 인근에 위치하며 인근은 임야, 소규모 공장 및 차고지, 잡종지 등이 혼재하는 시가지 주변 야산지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건 인근까지 차량접근 가능하나 지적상 맹지이며 본건 북측에 지목 도로인 토지가 소재
하나 보행자 및 자전거도로이며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통
입니다.

형태 및 이용상태

북측 하향의 완경사지대에 위치하며 기호(1)은 부정형의 토지로서 자연림 등(일부 제시외 물건 소재)으로 이용중이며
기호(2)는 정방향의 토지로서 철탑부지로 이용중이고 기호(3)은 사다리형의 토지로서 자연림 등 상태입니다.

인접 도로상태

지적상 맹지입니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전
법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산
지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>
기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한지역)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법>, 대기
관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규제지역<대기환경보전
법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과
밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<산지관리법>, 보전산
지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법> 해당지번 중 88㎡ 전원개발사업구역(전원개발촉
진법),「국가지리정보 보완관리규정」제10조 제11조에 의거 전력·통신·가스 등 공공의 이
익 및 안전과 밀접한 관계가 있는 국가기간시설이 포함된 지도는 공개제한 대상으로 분류되
어 있어 도면에 표기하지 않습니다.
기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 수도공급설비(저촉), 가축사육제한구역(일부제한지역)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관
한 특별조치법>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 대기환경규
제지역<대기환경보전법>, 교통기타용도지역지구미분류<도로법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 과밀억제지역<산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 공익용산지<
산지관리법>, 보전산지<산지관리법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법>, 배수구역(부곡배수구역)<하수도법>

제시목록 외의 물건

기호(2) 지상에 철탑이 소재하며 기호(3) 토지 상공에 남동측에서 북측방향으로 고압전선이
통과하니 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

기호(1) ~ (3) 토지 공히 지목은 '임야'이나 기호(1) 일부에 제시외 물건이 소재하고 기호(2)는 고압전선의 철탑이 소재하고 있고 기
호(3)은 일부 선하지 입니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며 기호(2)의 등기사항전부증명서상 지상권이 설정되어 있으니 참고바랍니
다.

물건 비고

1. 제시외 물건 포함
2. 맹지임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 안양지원 2025타경1277 (1) 사건으로 경기도 의왕시 이동 533-4에 소재한 임야입니다. 감정평가는 242,330,000원이며, 토지 면적은 2830.00㎡ (약 856평)입니다. 건물 면적은 0㎡이며, 제시외 건물 면적은 21.00㎡입니다. 본 경매는 부동산 임의경매로 진행되며, 매각 대상은 토지입니다. 채권자는 김OO입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 의왕시 이동 소재 '신부곡IC' 북측 인근에 위치하며, 주변은 임야, 소규모 공장 및 차고지, 잡종지 등이 혼재하는 시가지 주변 야산지대입니다. 차량 접근은 가능하나 지적상 맹지이며, 본건 북측에 지목상 도로인 토지가 소재하나 보행자 및 자전거 도로로 이용되고 있습니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상 소유권은 박용훈에서 조윤찬으로 이전되었습니다. 말소기준권리인 의왕신용협동조합 근저당(2015년 9월 11일, 9,600만원) 외 다수의 권리가 등기되어 있으나, 채권자 김OO의 근저당(2023년 11월 7일, 4억 2천만원) 및 임의경매개시결정(2025년 8월 7일)으로 인해 경매가 진행되었습니다. 총 등기부채권액은 5억 1,600만원입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 있습니다. 임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원으로, 낙찰자가 인수할 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본 건은 임야로서, 주변은 자연녹지지역과 시가지가 혼재된 지역입니다. 소규모 공장, 차고지, 잡종지 등이 혼재되어 있어 일반적인 상업 시설이나 주거 단지의 중심지라기보다는 지역 개발의 초기 단계 혹은 배후 지역 특성을 보입니다.

1.4. 생활정보

'신부곡IC' 인근에 위치하여 수도권 광역 접근성은 양호한 편입니다. 직접적인 편의시설은 주변 시가지로 이동하여 이용해야 하며, 대중교통 이용 시 인근 버스정류장을 활용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 맹지: 본건은 지적상 맹지로, 건축 및 토지 활용에 있어 차량 통행로 확보 등 추가적인 법적, 물리적 검토가 필요합니다.

* 개발 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 설정되어 있어 개발 행위에 제약이 따릅니다.

* 지상 설비: 기호(2) 토지 지상에 철탑이 소재하며, 기호(3) 토지 상공에는 고압 전선이 통과하고 있습니다. 이는 토지 이용 및 미관, 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 인수되는 권리: 지상권이 설정되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않으므로 낙찰자가 이를 인수해야 합니다.

* 제시외 물건: 토지 외 건물(21.00㎡) 및 기호(1) 토지 일부에 제시외 물건이 소재하므로, 이와 관련된 인수 및 처리에 대한 고려가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 의왕시 이동에 위치한 임야로, 감정가는 2억 4,233만원입니다. 신부곡IC 인근에 위치하여 접근성이 있으나, 지적상 맹지이며 개발제한구역 등 엄격한 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 또한, 지상 및 상공에 철탑과 고압 전선이 존재하며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 있어 낙찰 시 부담이 됩니다. 주변은 임야와 소규모 시설이 혼재된 지역입니다.

1.7. 투자 포인트

* 수도권 광역 접근성: 신부곡IC 인근으로 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

* 개발 잠재력: 장기적으로 개발제한구역 완화 또는 지역 개발 계획 변경 시 잠재적 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

* 명도 리스크 부재: 인수할 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 맹지, 다수의 개발 제한, 지상 설비, 인수해야 하는 지상권 등 여러 리스크 요인을 포함하고 있습니다. 또한, 감정가(2억 4,233만원) 대비 채권 총액(5억 1,600만원)이 높으나, 임의경매 신청 채권액은 4억 2천만원입니다. 이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준에서 신중하게 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금을 제외한 금액으로 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.