나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53031 [1] 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자주건축물제1동 6층605호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해마루 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 근거리에 위치하며
부근은 시화MTV거북섬내 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재하는
지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량진입 및 주정차 가능하며 근거리에 버스정류장이 소재하여 대중
교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층건 내 6층 605호, 606호로서,
외벽 : 석재붙임 및 강화유리 마감 등
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

공부상 용도는 제1종 및 제2종근린생활시설이며, 외벽에 노래방으로 표시되어
있으나 폐문 등으로 내부 이용상황은 미상임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 제형에 가까운 토지로서 상업용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측, 동측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이
2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(중로 엠티브이1-61)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)
(2020-07-14)(중로 엠티브이2-7)(접합), 국가산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법
률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권
정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 본건이 소재하는 지뜨프라자 건물은 공실이 많은바, 수요성 등을 재확인하시기
바람.

물건 비고

1. 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지) 있음.
2. 출입문에 '똥광노래방' 표시가 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53031 (1)

소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2706-12 지뜨프라자 주건축물 제1동 6층 605호

용도: 근린상가 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 위락시설, 숙박시설)

감정가: 362,000,000원

토지 면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

건물 면적: 66.00㎡ (약 19.96평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 10층 건물 내 6층 605호

준공 연도: 2022년 12월 7일

2. 입지조건

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 '시화나래중학교' 북서측 인근에 위치하며, 시화 MTV 거북섬 내 아파트, 근린생활시설, 숙박시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다. 차량 진입 및 주정차는 용이하며, 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 사정도 양호한 편입니다. 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 제형에 가까우며, 남측, 서측, 동측으로 도로에 접해 있어 접근성이 좋습니다. 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어 다양한 상업 용도 개발이 가능합니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제 경매로 진행되며, 말소기준권리는 2024년 11월 25일자 시흥세무서장의 압류입니다. 등기부등본상 소유권보존(2022.12.12.) 외 압류, 가압류(서울보증보험, 2025.04.28.), 강제경매(서울보증보험주식회사, 2025.08.11.) 등의 권리들이 등재되어 있습니다. 일반적으로 강제경매 개시 결정에 따라 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없을 것으로 예상됩니다. 임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원으로, 임대 관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본건이 소재하는 지뜨프라자 건물은 공실이 많은 것으로 파악되어, 건물 자체의 수요성 및 공실률을 재확인할 필요가 있습니다. 시화 MTV 거북섬 지역은 해양레저복합단지로 개발 중이나, 경기 악화 및 PF 대출 지연 등으로 일부 개발 계획이 지연되거나 재검토 중에 있다는 보도가 있습니다. 주변에는 아파트, 근린생활시설, 숙박시설 등이 혼재되어 있으며, 해당 건물은 비교적 신축(2022년 준공)이나, 상권 활성화 여부는 추가적인 시장 분석이 요구됩니다.

5. 생활정보

본건은 '시화나래중학교' 북서측 근거리에 위치하고 있으며, 차량으로 접근이 용이하고 근거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대지권 목적 토지에 별도등기(매립목적 변경금지)가 존재합니다. 이는 토지 이용에 대한 제한이 있을 수 있음을 시사하며, 정확한 내용은 등기부등본 및 관련 서류를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 출입문에 '똥광노래방' 표시가 있어, 공부상 용도와 실제 현황 간 차이가 있을 수 있습니다. 폐문 등으로 내부 이용 상황 파악이 어려워 추가 확인이 필요합니다.

* 건물 내 공실이 많은 것으로 파악되어, 향후 임대 수익률 및 공실 발생 가능성에 대한 면밀한 재검토가 필요합니다.

* 본건 소재 지뜨프라자 건물은 2022년 준공으로 비교적 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 시화 MTV 거북섬 지역에 위치한 근린상가로, 비교적 신축 건물이라는 장점이 있습니다. 그러나 주변 상권의 높은 공실률과 개발 계획 지연 가능성, 그리고 토지별도등기라는 잠재적 리스크는 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다. 차량 및 대중교통 접근성은 양호하나, 건물 자체의 활성화 정도와 실제 이용 현황에 대한 철저한 조사가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 시화 MTV 거북섬 개발 지역 내 위치하여 향후 개발 잠재력이 있습니다.

* 2022년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

* 차량 접근성 및 대중교통 이용이 편리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 일반상업지역으로 다양한 상업 용도 활용이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 현장 조사, 주변 시세, 건물 공실률, 향후 상권 활성화 가능성, 토지별도등기 등 권리관계에 대한 면밀한 분석을 바탕으로 산정되어야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. 인수 보증금이 없는 점은 긍정적이나, 공실 위험 및 별도등기 사항을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 감정가 362,000,000원을 기준으로 하되, 충분한 현장 답사와 시장 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.