나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53022 [1] 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예인감정 · 평가일 2025.08.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '덕인초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위로 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

본건은 조적조 평지붕 3층 건물내 제지1층 제비01호로서,

(사용승인일 : 1993.05.07)

외 벽 : 치장벽돌조 쌓기 마감 등

창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임. (후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 가스시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 5미터 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m미만)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경 개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자 : 외국인 등. 용도 : 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

신청채권자 서울보증보험(주)는 임차권자의 승계인이며 2025.10.17.자로 우선변제권만 주장하고 배당금을 수령하고 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하여 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53022 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 와동 812-21 지1층 비01호

용도: 다세대주택

감정가: 44,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험(주))

* 토지 면적: 17.89㎡ (약 5.41평)

* 토지 지분: 17.8945㎡ (약 5.41평)

* 건물 면적: 31.02㎡ (약 9.38평)

* 건물 지분: 31.02㎡ (약 9.38평)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 경기도 안산시 단원구 와동 소재 '덕인초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위환경: 단독주택, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건 북서측으로 폭 약 5미터의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 28일 접수된 부경양돈협동조합의 근저당권 (을3)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (단, 지상권 개요는 있으나 상세 내용은 비고란에 기재).

* 임차인 현황:

- 한국토지주택공사: 보증금 41,000,000원, 차임 0원, 전입/사업일자 2016-12-05, 확정일자 2016-12-06, 배당신고일자 2019-03-07. 대항력 없음. (등기부상 주택임차권 말소 확인됨).

- 서울보증보험(주) (신청채권자): 임차권자의 승계인으로, 2025년 10월 17일자로 우선변제권만 주장하고 배당 수령 후 남은 잔여금액에 대한 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

1.3. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 위치한 와동 지역은 주택 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다.

* 상권 특성: 안산시 단원구 와동은 주거 중심의 지역으로, 일부 상업 시설과 공원 등이 혼재되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 인근 지역에 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 북서측 인근에 덕인초등학교가 위치해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 편의시설: 주변에 공원, 근린생활시설 등이 있어 생활 편의성이 보통 수준입니다.

* 주거 환경: 본건은 조적조 평지붕 3층 건물 내 제지1층 비01호 다세대주택으로, 1993년 5월 7일에 사용 승인되었습니다.

* 설비: 기본적인 위생 및 급배수 시설, 가스 시설 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 복잡성: 신청채권자인 서울보증보험(주)가 임차권자의 승계인으로서 대항력 포기 및 잔존 보증금 반환 청구권 포기 확약서를 제출하였으나, "대항력 있는 임차인"이라는 문구가 특이사항에 명시되어 있어 권리관계에 대한 면밀한 재확인이 필요합니다. 다만, 인수 보증금은 0원으로 확인되었습니다.

* 건물 노후도: 1993년 사용 승인된 건물로, 연식이 30년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

* 지하층 위치: 본건이 지하 1층에 위치하여 채광, 통풍, 습도 등에 일반적인 상층부 세대보다 불리할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 단원구 와동에 위치한 다세대주택 경매 물건입니다. 감정가 4400만원 대비 넓은 토지 지분을 보유하고 있으나, 지하층이라는 점과 1993년 건축된 건물이라는 점은 고려해야 할 요소입니다. 가장 큰 특징은 채권자 겸 임차권 승계인인 서울보증보험(주)가 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여 인수 보증금이 0원으로 파악된다는 점입니다. 이는 입찰자에게 부담을 덜어주는 요인이 될 수 있습니다. 다만, 관련 서류상의 복잡성으로 인해 추가적인 법률 검토가 요구될 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 감정가 4400만원은 주변 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

* 명확한 권리관계: 임차인 관련 복잡성에도 불구하고, 서울보증보험(주)의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금이 0원이라는 점은 분명한 투자 메리트입니다.

* 지역 입지: 안산시 단원구 와동은 주거 지역으로서 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 덕인초등학교 인근에 위치하여 가족 단위 실수요자에게도 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 결과, 본건과 유사한 규모의 다세대주택은 9,800만원에서 12,000만원 수준에서 거래되었습니다. 본건의 건물 면적은 31.02㎡ (약 9.38평)으로, 이는 비교 대상 매물(약 59~75㎡)보다 작은 규모입니다. 또한, 본건은 지하층에 위치하고 있으며 1993년에 건축되어 연식이 상당합니다.

감정가 44,000,000원 (약 469만원/평)은 최근 거래된 유사 주택의 평당 가격(약 528~637만원/평) 대비 낮은 수준으로 책정된 것으로 보입니다. 특히 본건은 지하층이라는 점과 건물 노후도를 고려해야 합니다.

서울보증보험(주)의 확약서로 인해 추가적인 인수 보증금이 없다는 점을 감안하더라도, 지하층의 단점과 건물 연식을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로, 보수적으로 접근 시 감정가 수준인 4,400만원 이상에서, 시장 상황과 낙찰 가능성을 고려하여 5,000만원 ~ 6,000만원 사이에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통해 건물의 상태 및 주변 시세를 재확인하는 것이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.