나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53007 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1629 무진아파트 109동 3층303호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서우감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

1

교통상황

1

건물의 구조

1

이용상태

1

설비내역

1

토지의 형상 및 이용상태

1

인접 도로상태등

1

토지이용계획 및 제한상태

1

공부와의 차이

1

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

안산지원 2025타경53007 (1)

소재지

경기도 시흥시 정왕동 1629 무진아파트 109동 3층303호

용도

아파트

감정가

213,000,000원

토지면적

54. 49㎡ (약 16.48평)

토지 지분

54. 491㎡ (약 16.48평)

건물면적

54. 63㎡ (약 16.52평)

건물 지분

54. 63㎡ (약 16.52평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

한OOOOOOO

감정평가서 요약

- 모든 평가 항목에 대해 '1'로 평가되어 특별한 문제점은 발견되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

* 해당 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 무진아파트 109동 3층 303호입니다.

* 주변은 아파트 단지 및 상업시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 있는 환경입니다.

* 교통상황

* 단지 주변으로 시내버스 노선이 운행되고 있으며, 이를 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 4호선 정왕역에서 시내버스를 이용하거나 택시로 접근할 수 있습니다.

* 자가용 이용 시 주요 도로망 접근이 용이합니다.

* 주변 시설 및 혐오시설

* 주변으로 시화초등학교, 정왕중학교 등 교육시설이 근거리에 위치합니다.

* 대형마트, 병원, 생활 편의시설 등도 인근에 분포하고 있어 생활 인프라가 잘 갖추어진 편입니다 [cite:6, cite:10].

* 검색 결과, 해당 주소지 주변에서 특별히 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. (현황 조사상 인수 대상 임차인이 없는 것으로 파악됩니다.)

* 금액이 미상인 임차인은 없는 것으로 보입니다.

* 등기부 현황

* 말소기준권리: 을13 (한국자산관리공사 근저당, 2016년 12월 27일 접수, 채권금액 176,400,000원)

* 등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 압류 등)는 말소기준권리 이후에 설정되었으므로, 본 경매 절차를 통해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 등기부채권 총액: 525,429,787원

1.3. 상권분석

* 상권 개요

* 해당 물건이 위치한 정왕동 일대는 시화공업단지의 배후 주거지역으로, 최근 인구 유입과 함께 상권이 발달하였습니다.

* 이마트 시화점 등 대형 유통시설이 들어서며 쇼핑, 외식, 오락, 유흥을 즐길 수 있는 복합 상권으로 발전했습니다.

* 주요 유동인구는 평일에는 30대 이하 남녀, 주말에는 가족 단위 이용객이 많습니다.

* 주요 업종 및 특징

* 대로변에는 음식점, 학원, 병원, 노래방, 극장 등이 분포하며, 민속 5일장이 열리기도 합니다.

* 아파트 단지 주변으로는 편의시설 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

* 아파트 정보

* 아파트명: 시화무진 (무진아파트)

* 주소: 경기도 시흥시 정왕동 1629

* 준공년월: 1995년 07월 27일

* 총 동수: 11개동 / 총 세대수: 488세대

* 해당 물건: 109동 3층 303호

* 전용면적: 54.63㎡ (약 16.52평)

* 총 주차대수: 1,375대 (단지 전체)

* 단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등

* 주변 편의시설

* 단지 인근에 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 밀집해 있습니다.

* 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있어 거주 편의성이 높습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리상 하자

* 등기부등본 상 모든 권리가 말소될 예정이므로, 권리상 인수되는 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* 물리적 하자

* 감정평가 요약 상 특이사항은 발견되지 않았습니다. 실제 현장 방문 시 내부 상태 점검이 필요합니다.

* 기타 리스크

* 현재 제공된 정보만으로는 파악하기 어려운 미등기 채무나 임차권 등 특이사항은 없을 것으로 보이나, 현장 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 특별한 혐오시설은 검색되지 않았으나, 장래 개발 계획 등을 사전에 확인하는 것이 좋습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 무진아파트 109동 3층 303호로, 전용면적 54.63㎡의 소형 아파트입니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리나 부담이 없어 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 주변으로 생활 편의시설, 교육시설, 교통망이 비교적 잘 갖추어져 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 입지입니다.

* 최근 거래 사례를 볼 때 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 권리 관계: 경매를 통해 모든 권리가 소멸되어 안전하게 취득 가능합니다.

* 실거주 및 임대 용이성: 54.63㎡의 전용면적으로 1인 가구나 소형 가구의 실수요가 꾸준하며, 임대 수요도 확보 가능합니다.

* 편리한 생활 인프라: 아파트 단지 주변으로 쇼핑, 교육, 교통 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 합리적인 시세: 감정가 2억 1,300만원 대비 최근 실거래가(동일 면적 2억 1,100만원)를 고려할 때, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석

* 감정가: 213,000,000원

* 최근 매매 사례 (2026년 6월 8일, 54.63㎡, 109동 2층): 211,000,000원

* 유사 면적(59.58㎡) 매매 사례: 208,000,000원 ~ 225,000,000원 [cite:4, cite:6]

* 최근 전세 사례 (2026년 4월 14일, 54.63㎡, 3층): 보증금 25,000,000원, 월세 600,000원

* 예상 입찰가 산정

* 본 물건은 전용면적 54.63㎡ 기준으로, 최근 동일 면적의 매매 가격이 2억 1,100만원임을 고려할 때, 현재 감정가(2억 1,300만원)는 시세와 유사한 수준으로 판단됩니다.

* 낙찰가를 산정함에 있어, 최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 200,000,000원 ~ 215,000,000원 범위 내에서 경쟁력 있는 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 다만, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 조사를 통한 정확한 물건 상태 확인 및 최신 시장 동향 분석 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.