나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52976 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 OOOOO OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 아시아감정 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '호동초등학교' 북서측 인근에 위치하며 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층 건 내 제3층 제302호로서,
외벽 : 벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시됩니다.

이용상태

본건은 다세대주택(방3, 주방, 거실, 욕실2, 다용도실 등)으로서, 이해관계인의 부재로 인하여 건축물대장 현황도면, 외부관찰, 탐문 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 피로티구조 주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고 평탄한 가장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(호동초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.

2) 기 타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경52976 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 583-8 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 185,000,000원

* 토지면적: 43.44㎡ (약 13.14평)

* 건물면적: 75.47㎡ (약 22.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 신OOOOOOOO (신한카드주식회사 추정)

* 건축연도: 2010년

* 층수: 3층

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 '호동초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독(다가구)주택 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 제반 입지여건은 대체로 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단 이용은 보통입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(호동초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2013년 6월 7일 접수된 안산신용협동조합의 근저당권(을3)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위이거나 해당 권리에 의해 소멸되는 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권은 매각으로 소멸되지 않는 권리입니다. (상세 내용은 추가 확인 필요)

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

* 주의 문구: 임대관계가 미상이므로, 현장 조사 시 실제 거주자 또는 대항력 있는 임차인이 있는지 여부 및 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액: 184,877,146원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 1: 48.32㎡(약 14.62평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 6일 105,000,000원(평당 약 718만원)에 거래되었습니다.

* 최근 매매 사례 2: 79.86㎡(약 24.16평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 2일 185,000,000원(평당 약 766만원)에 거래되었습니다.

* 최근 매매 사례 3: 73.155㎡(약 22.13평) 규모의 다세대주택이 2026년 7월 2일 150,000,000원(평당 약 678만원)에 거래되었습니다.

* 본 물건(75.47㎡, 약 22.83평)의 면적은 비교적 큰 편에 속하며, 최근 거래된 79.86㎡ 물건과 유사한 규모입니다.

* 인근 다세대주택의 평당 시세는 약 678만원 ~ 766만원 범위로 형성되어 있습니다.

* 본 물건의 감정가(185,000,000원)는 면적 대비 평당 약 810만원 수준으로, 최근 거래된 가장 높은 가격 및 면적과 일치하는 수준입니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 호동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. (상대보호구역)

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주택가 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다. 건물 내 피로티 구조의 주차장이 구비되어 있습니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 중복사건: 사건번호에 (1)로 표기된 중복사건으로, 경매 진행 및 낙찰 후 절차에 영향을 줄 수 있으므로 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성이 있습니다. 상세 내용을 반드시 확인해야 합니다.

* 임차인 미상: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건물 상태: 외벽, 내벽, 창호 등 관리상태는 대체로 무난하나, 이해관계인 부재로 인한 탐문 조사에 의존한 내용이므로 실제 이용 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 등기부상 권리 관계는 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 비교적 양호합니다. 다만, 중복사건 표기, 임대 관계 미상, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 존재 가능성은 주요 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 현장 조사 및 관련 서류 검토가 반드시 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 최근 실거래가 및 감정가가 185,000,000원으로 일치하여 시장 가격을 반영하는 수준으로 판단됩니다.

* 초등학교 및 근린생활시설 접근성이 좋아 안정적인 거주 환경을 제공합니다.

* 해당 면적(75.47㎡)은 지역 내에서 선호도가 높은 편에 속합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 185,000,000원

* 최근 최고가 거래: 185,000,000원 (79.86㎡, 2010년식)

* 시장 시세 기반 예상가: 약 165,000,000원 (최근 거래 사례 기반)

* 종합적인 시장 상황, 물건의 특성 및 잠재적 리스크(중복사건, 지상권, 임차인 미상 등)를 고려하여,

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 185,000,000원

참고: 본 보고서는 제공된 정보와 외부 검색 없이 분석되었으므로, 실제 가치와 차이가 있을 수 있습니다. 최종 입찰가는 권리 분석, 현장 조사, 등기부 확인 등 추가적인 정밀 조사를 통해 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.