나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42382 [1] 경기도 안성시 공도읍 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 203동 1층104호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도면 진사리 소재 '진사리주은청설아파트' 단지내에 위치하는 부동산으로서, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로서 제반 입지여건은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통수단이용은 대체로 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 콘크리트 평슬래브지붕 18층 건내 기호 1 (203동 104호)로서, 외벽 : 세멘몰탈위페인팅 마감, 창호 : 하이샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됨.

이용상태

기호 1 : '아파트'로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

단지내 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역<하수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42382 (1)

소재지: 경기도 안성시 공도읍 진사리 36-1 진사리주은청설아파트 203동 1층104호

용도: 아파트

감정가: 146,000,000원

토지면적: 30.20㎡ (약 9.14평)

토지지분: 30.204㎡ (약 9.14평)

건물면적: 59.73㎡ (약 18.07평) - 전용면적

건물지분: 59.73㎡ (약 18.07평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

주의사항:

특수물건정보: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 안성시 공도읍 진사리 소재 '진사리주은청설아파트' 단지 내에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 아파트 단지 등이 혼재된 지역으로 제반 입지 여건은 대체로 보통시됩니다.

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 무난합니다.

건물은 철근콘크리트 벽식구조의 18층 건물 중 203동 1층 104호이며, 외벽은 세멘몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 하이샷시창호 마감으로 관리상태는 대체로 무난합니다.

토지는 대체로 부정형의 평탄한 아파트 건부지이며, 단지 내 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2016년 02월 19일 우리은행 근저당권 (97,900,000원).

이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 김 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2016-02-25, 확정일자: 미상, 배당신고일자: 미상, 대항력: 없음, 비고: )

인수 보증금 합계: 0원.

집합건물 등기부 요약:

* 공유자전원지분전부이전 (2003-10-28, 조진호)

* 소유권이전 (2008-10-07, 안정만)

* 소유권이전 (2009-05-15, 이대식)

* 소유권이전 (2016-02-19, 송성민)

* 근저당권 (2016-02-19, 우리은행, 97,900,000원, 말소)

* 가압류 (2024-08-22, 경기신용보증재단, 16,010,000원, 말소)

* 임의경매 (2025-08-04, 에프더블유2503유동화전문유한회사, 75,845,234원, 말소)

등기부채권 총액: 113,910,000원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없음.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에는 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 주거 지역 상권을 형성하고 있습니다. 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용객 유입 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

아파트 정보:

* 아파트명: 공도주은청설

* 주소: 경기도 안성시 공도읍 진사리 36-1

* 사용승인일: 2000년 1월

* 총 세대수: 2,295세대

* 최고층: 20층

* 본건 위치: 203동 1층 104호

* 주차: 총 731대 (지상 12대, 지하 27대)

* 관리사무소 연락처: 031-651-8838

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 유치원, 자전거보관소

단지 인근에는 병원, 마트, 스타벅스 등이 있으며, 스타필드 안성이 도보권에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 유동화물건 및 공동담보: 채권자가 유동화 전문 회사이며, 공동담보 물건으로 경매 진행 중인 점은 권리 분석 시 복잡성을 증가시킬 수 있습니다.

* 임차인 정보: 임차인 김 의 보증금 및 차임이 0원으로 확인되나, 전입일자가 2016년으로 대항력은 없으나 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 학교보호구역: 토지이용계획상 상대보호구역, 절대보호구역에 해당하여 특정 용도 변경 시 제한이 있을 수 있습니다.

* 주차: 총 731대 주차가 가능하나, 세대당 주차 대수 및 주차 공간의 효율적인 이용 여부는 별도 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 자료상으로 본건 아파트 단지 바로 인근에 직접적인 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 안성시는 의료폐기물 소각장 설치 관련 이슈가 있었으며, 과거 생활폐기물 매립시설이 지정된 사례가 있습니다. 인접 지역에 대한 지속적인 관심이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 아파트 경매 물건으로, 대단지 아파트의 일부로서 기본적인 생활 편의시설 및 교통 환경이 양호한 편입니다. 감정가는 1억 4,600만원이나, 최근 매매가를 고려한 시세 분석이 중요하며, 유동화물건 및 공동담보라는 특수성을 고려하여 권리 분석에 더욱 신중해야 합니다. 명도 관련하여 임차인 김 은 대항력이 없으나, 실제 점유 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 대단지 아파트의 상대적 저평가 가능성: 최근 매매 사례를 바탕으로 감정가 대비 시세 조사를 통해 실거주 또는 투자 목적의 매력적인 가격대인지 판단할 수 있습니다.

* 안정적인 주거 환경: 주변에 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 편의성이 높습니다.

* 경매를 통한 시세 차익 기대: 일반 매매 대비 저렴하게 취득할 기회.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월 기준):

* 39.75㎡ (약 12.02평) 3층: 79,000,000원

* 39.75㎡ (약 12.02평) 4층: 85,000,000원

* 49.53㎡ (약 15.00평) 18층: 102,000,000원

본건 물건 정보:

* 전용면적: 59.73㎡ (약 18.07평)

* 감정가: 146,000,000원

* 인수 보증금: 0원

시세 분석:

본건의 전용면적 59.73㎡ (약 18.07평)은 제공된 최근 매매 사례 중 가장 큰 49.53㎡ (약 15.00평)보다 약 10㎡ 더 큽니다. 49.53㎡의 18층 물건이 102,000,000원에 거래된 것을 기준으로, 본건의 면적 증가분 및 1층이라는 층수 조건(상대적으로 불리)을 고려할 때, 적정 시세는 110,000,000원 ~ 130,000,000원 사이로 예상됩니다. 감정가 146,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금이 0원이고, 시세 대비 낮은 금액으로 낙찰받는 것이 중요합니다. 권리 분석 및 현장 조사를 통해 확인된 추가적인 리스크가 없다는 가정 하에, 본건 시세의 80~90% 수준인 90,000,000원 ~ 11,500,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

보수적인 접근으로, 100,000,000원 ~ 110,000,000원 사이의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.