나이스옥션 법원경매 여주 2025타경31536 [1] 경기도 이천시 갈산동 595-13 1동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세연 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 ""설봉초·중교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대,
아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 일반 대중교통 이용편은
보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건 내 3층 301호로서(사용승인일:2017.1.23.)
외 벽:드라이비트 마감 및 일부 석재 마감 등.
내 부:벽지도배 및 일부 타일마감 등.
창 호:하이새시창호로 본 건물의 현상 보통임.

이용상태

다세대주택(방3, 거실및주방, 화장실2, 현관 등)으로 이용중임.(내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 승강기 설비 등이
되어 있으며, 1층은 필로티 구조 주차장 및 출입구임.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단지로서 인접도로 및 인접대지 대비 완만한 경사를 이루는 사다리형의 토지로,
건부지(다세대)임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로에 접하며, 남측(네이처팰리스 단지 외곽)으로 노폭
약 14m 내외의 포장도로에 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

갈산동 595-13, 595-22:
도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(2022-10-28),
상대보호구역(설봉초등학교), 상대보호구역(증포중학교), 배출시설설치제한지역, 자연보전
권역, 수질보전특별대책지역.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계
-.

②기 타
-의뢰목록상 본건 소재지 ""갈산동 595-13, 595-22"" 지목 '임야'이나, 현황 지목 '대'임.
-현장조사시 이해관계인 부재(무응답) 및 폐문으로 인하여 내부 확인을 못하였으나, 집합
건축물대장 현황도면 및 인근 평가 사례, 현장 조사사항 등을 참작하여 평가하였으므로
참고 하시기 바랍니다.

물건 비고

등기사항증명서상 '1동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '네이처팰리스 104동'으로 표시되어 있음.
임차인 남광모는 대항력있는 임차인으로 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

경기 이천시 갈산동 595-13 1동 3층301호

사건번호: 여주지원 2025타경31536 (1)

용도: 다세대주택

감정가: 207,000,000원

토지면적: 60.62㎡ (약 18.34평)

건물면적: 68.66㎡ (약 20.77평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 남OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 이천시 창전동 소재 '설봉초·중교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 일반 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 갈산동 595-13, 595-22 지번으로 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(설봉초등학교, 증포중학교), 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역 등으로 지정되어 있습니다.

주변 환경

'설봉초등학교', '증포중학교' 등 교육시설이 인근에 위치하고 있어 교육 환경이 양호한 편입니다. 주변 지역에 특별한 혐오시설이 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

등기사항증명서 요약

말소기준권리: 2024년 8월 22일 영등포세무서장의 압류 (갑3) 입니다.

인수되는 권리: 등기부등본상 '을3' 순위의 임차권(남광모, 보증금 170,000,000원)은 '인수'로 기재되어 있어, 매수인이 인수해야 할 가능성이 있습니다.

임차인 현황

임차인: 남광모

보증금: 170,000,000원

전입일자: 2020년 4월 14일

확정일자: 2020년 3월 11일

대항력: 있음

비고: 임차인 남광모는 대항력있는 임차인으로, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

권리관계 총평

가장 중요한 사항은 임차인 남광모의 대항력 있는 임차권입니다. 해당 임차권은 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하며, 배당받지 못한 보증금 잔액은 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

4. 상권분석

주변 유사 물건 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 다세대주택의 경우 2015년식 57.922㎡(약 17.5평)이 2026년 3월 110,000,000원에, 2016년식 52.77㎡(약 15.9평)이 2026년 3월 110,000,000원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 본건의 면적(68.66㎡)을 고려할 때, 유사 면적의 시세는 약 130,000,000원 ~ 143,000,000원 수준으로 추정됩니다.

감정가 대비 시세 분석

본건의 감정가는 207,000,000원으로, 파악된 주변 시세보다 높게 평가되어 있습니다.

5. 생활정보

건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 3층 301호이며, 2017년 1월 23일에 사용승인되었습니다. 외벽은 드라이비트 및 일부 석재 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이새시 창호로 마감되어 있으며, 건물의 현상은 보통입니다. 기본적인 급배수, 위생, 도시가스 보일러 난방, 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

이용상태

본건은 방3, 거실 및 주방, 화장실2, 현관 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다.

인근 편의시설

'설봉초등학교', '증포중학교' 등 교육시설이 인접해 있으며, 주변에 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

임차인 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 남광모의 보증금 170,000,000원 인수 문제입니다. 배당으로 전액 변제받지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 추가로 부담해야 하므로 총 매수 비용이 감정가를 초과할 수 있습니다.

건물명칭 오류

등기사항증명서상 '1동'으로 기재되어 있으나, 현황은 '네이처팰리스 104동'으로 표시되어 있어 혼동의 여지가 있습니다.

기타 공시지가, 토지이용계획 제한

토지 지목이 공부상 '임야'이나 현황 '대'로 이용 중인 점, 다수의 토지이용계획 상 제한사항(가축사육제한구역, 수질보전특별대책지역 등)이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 이천시 갈산동에 위치한 다세대주택으로, 주변 교육 시설 접근성이 좋고 기본적인 생활 편의시설이 갖춰진 입지입니다. 그러나 등기부상 '인수'로 명시된 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 매수인이 부담해야 하는 점이 가장 큰 위험 요소입니다. 또한, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

본 건은 잠재적 가치 대비 현재 시세가 낮게 형성된 지역의 신축급 다세대주택입니다. 만약 임차인과의 협의를 통해 보증금 인수 부담을 완화하거나, 향후 지역 개발에 따른 시세 상승이 기대된다면 투자 가치가 있을 수 있습니다. 그러나 높은 임차 보증금 인수 부담으로 인해 투자가 신중하게 접근되어야 합니다.

9. 예상 입찰가

산정 근거

본건의 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하라는 지침에 따라, 감정가에서 임차인 보증금을 차감하는 방식으로 산정합니다.

감정가: 207,000,000원

인수 보증금: 170,000,000원

제외 후 계산된 금액: 207,000,000원 - 170,000,000원 = 37,000,000원

제시 입찰가

위 산정 결과, 예상 입찰가는 37,000,000원 수준입니다. 다만, 이는 임차인의 보증금 170,000,000원을 별도로 인수해야 하는 총 매수 비용을 고려하지 않은 금액이며, 실제 총 매수 비용은 207,000,000원(입찰가 + 인수 보증금)이 될 수 있습니다. 주변 시세(약 110,000,000원 ~ 143,000,000원)와 감정가의 차이, 그리고 임차인 인수 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.