나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3359 [1] 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층418호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 망월동 소재 ""하남종합운동장"" 동측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지,상업용 및 업무용 건물,근린생활시설,학교 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하고, 인근에 버스정류장 및 근거리에 수도권 지하철 5호선 ""미사역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 5층,지상 10층 중 4층 418호로서,
(사용승인일:2020.11.16.)
외벽:외장석재 등 마감,
창호:새시창호 등임.

이용상태

헬스PT,체형교정 업소(상호:더숨운동연구소)로 이용 중임.

설비내역

공용 위생 및 급배수설비,천장형냉난방설비,엘리베이터,소방설비,지하주차장 등.
-에스컬레이터가 별도로 있으며 운행정지 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로서,업무시설(오피스텔),판매시설(상점),근린생활시설의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 40미터 및 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에,남측으로 노폭 약 15미터의 보행자전용도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2014-10-14)(보행자전용도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 중점경관관리구역(2016-10-06).

공부와의 차이

집합건축물대장(전유부) 상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)이나,현황 헬스PT,체형교정 업소(상호:더숨운동연구소)로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임차인이 점유 중인 것으로 탐문조사되었으나, 정확한 사항은 별도 조사가 필요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경3359 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 하남시 망월동 1143-1 미사강변 오벨리스크 4층418호

용도: 근린상가 (현황: 헬스PT, 체형교정 업소 / 공부상: 제2종근린생활시설(일반음식점))

감정가: 470,000,000원

토지면적: 18.75㎡ (약 5.67평)

토지지분: 18.7501㎡ (약 5.67평)

건물면적: 75.02㎡ (약 22.69평)

건물지분: 75.0158㎡ (약 22.69평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

건물구조: 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 5층, 지상 10층 중 4층 418호

사용승인일: 2020년 11월 16일

1.3. 특이사항

특이사항: 유동화물건

특수물건정보: 유동화물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 하남시 망월동 소재 "하남종합운동장" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트 단지, 상업용 및 업무용 건물, 근린생활시설, 학교 등이 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

2.2. 교통 상황

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

수도권 지하철 5호선 "미사역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

동측으로 노폭 약 40미터, 서측으로 노폭 약 20미터의 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 노폭 약 15미터의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(미사지구)에 속하며, 용도지역상 상업시설로서의 개발 잠재력이 높습니다.

기타 토지 이용 규제로는 중로1류, 중로2류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 중점경관관리구역 등이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 을1 (국민은행 근저당, 2020.12.03 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 을1(근저당), 을2(근저당), 갑3(임의경매)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (물건명세서상 지상권개요 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

전입/사업일자: 2024-04-11

확정일자: 2024-04-11

대항력: 없음

비고:

3.3. 권리분석 소견

본 건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 권리 부담은 없습니다.

임차인은 대항력이 없는 것으로 파악되었으며, 보증금 10,000,000원이 존재하나 낙찰자가 인수하는 금액은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

다만, 임차인의 실제 점유 및 명도 관련 문제는 별도 조사가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 건이 위치한 하남시 망월동은 대규모 아파트 단지와 상업 시설이 밀집되어 있어 풍부한 유동인구를 확보하고 있습니다.

특히, 미사강변 오벨리스크는 업무시설, 상가, 오피스텔 등이 복합된 건물로 다양한 업종의 사업체가 입주해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

4.2. 현재 이용 현황

건물은 철골철근콘크리트구조이며, 현재 4층 418호는 헬스PT 및 체형교정 업소(상호: 더숨운동연구소)로 이용 중입니다.

이는 공부상 용도인 제2종근린생활시설(일반음식점)과 차이가 있어, 향후 업종 변경 또는 원상 복구 관련 이슈가 발생할 수 있습니다.

4.3. 주변 상권과의 연계성

하남종합운동장이 인근에 위치하여 관련 업종의 잠재 고객 확보가 용이하며, 미사역 역세권이라는 점은 광역적인 고객 유입에도 긍정적인 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

상업 및 업무 밀집 지역에 속해 있어 은행, 병원, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

5.2. 교육 및 의료시설

인근에 다수의 학교가 소재하여 교육 환경이 양호하며, 종합병원 및 병의원 이용 또한 편리합니다.

5.3. 기타

하남종합운동장이 가까워 운동 및 여가 활동에 대한 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화 물건

본 건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건과 절차상 또는 법률적으로 다소 차이가 있을 수 있으므로, 사전에 충분한 이해가 필요합니다.

6.2. 현황 용도와 공부상 용도 차이

집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제로는 헬스PT, 체형교정 업소로 이용 중입니다.

향후 건축물 용도 변경, 시정명령, 원상복구 명령 등 관련 법규 위반 사항이 발생할 수 있습니다.

6.3. 임차인 점유 (대항력 없음)

임차인 이 씨가 점유 중인 것으로 탐문 조사되었습니다. 비록 대항력은 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 정확한 명도 방안에 대한 별도 조사가 필요합니다.

6.4. 건물 내 시설 상태

건물 내 별도 설치된 에스컬레이터가 운행 정지 상태로, 이용에 제약이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 미사강변 오벨리스크 내 근린상가로서, 2020년에 준공되어 비교적 신축 건물에 속합니다.

미사역 역세권에 위치하며 주변에 대규모 주거단지와 상업시설이 밀집해 있어 상권 활성화 잠재력이 높습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악되어, 명도만 원만히 진행된다면 비교적 안전하게 취득 가능한 물건으로 판단됩니다.

다만, 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 유동화 물건이라는 특수성, 임차인 점유 등은 투자 결정 전 반드시 면밀히 검토해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

수도권 지하철 5호선 미사역과 인접하여 교통이 편리하며, 이는 상권 활성화에 매우 긍정적인 요인입니다.

8.2. 신축급 상가 건물

2020년 준공된 건물로, 최신 건축 트렌드를 반영하고 있으며 노후화에 따른 수리 비용 부담이 적습니다.

8.3. 복합 상권

주변의 아파트 단지, 업무 시설, 학교 등 다양한 수요층이 존재하여 업종 선택에 따라 높은 수익률을 기대할 수 있습니다.

8.4. 지역 발전 잠재력

하남시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본 건의 감정가격을 기준으로 하되, 주변 시세, 경쟁 물건 분석, 향후 임대 수익률, 명도 소요 비용, 관리비, 세금 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 감정가격 이하에서 입찰가를 결정할 수 있습니다.

그러나 정확한 예상 입찰가 산정은 현장 방문을 통한 상세한 시장 조사, 주변 유사 물건의 낙찰가 분석, 임대 시세 확인, 향후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려한 심층적인 분석이 필수적입니다.

따라서 본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 투자자는 전문가와 상의하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.