나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52715 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 7층다705호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.08.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 하남시 선동 소재 ‘미사강변초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 학교, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물로 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하4층/지상10층 건 제7층 제다705호로서
(사용승인일 : 2022.01.28)
외 벽 : 페어글라스, 복합판넬 및 석제마감 등
창 호 : 컬러새시창호 등임.

이용상태

공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 냉난방설비, 승강기설비, 소화설비, 화재탐지설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 2필 일단의 부정형 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 동측으로 노폭 약 42미터, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 1
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

■ 일련번호 2
도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한지역(주거밀집 및 학교지역에서 250m이내 지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52715 (1)

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 7층다705호

용도: 지식산업센터

감정가: 306,000,000원

토지면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.76㎡ (약 20.20평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유아이제사십차유동화전문유한회사

특이사항: 유동화물건

감정평가서 요약: 구분건물 감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 하남시 선동 소재 ‘미사강변초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변에는 단독주택, 학교, 아파트, 공원 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 일반적인 주거 및 상업 지역과 유사한 환경을 형성하고 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

건물로 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 주변 시설

미사강변초등학교가 인근에 위치하며, 공원 등 녹지 공간도 조성되어 있습니다. 또한, 다양한 근린생활시설이 소재하여 업무 및 생활 편의성이 높습니다. 인근 지역 조사 결과, 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

말소기준권리는 우리은행 근저당권(2022.05.04. 접수)이며, 위 근저당권보다 선순위의 권리들(소유권이전1번신탁등기말소)은 정리되었고, 후순위의 권리들(가압류, 압류, 임의경매, 압류)은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리 (인수되는 권리)

대지권의 토지에 말소되지 않고 인수되는 각 별도등기가 있습니다. 하남시 망월동 834, 834-1 토지 을구 1번으로 구분지상권이 설정되어 있으며, 해당 지상권은 하남시가 권리자로서 2022년 1월 14일 접수 제3337호로 설정되었습니다. 이 지상권은 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 중요한 권리사항입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주식회사골든트레인

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-12-14

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고:

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 589,800,000원입니다.

4. 상권분석

대상 물건은 미사강변도시개발사업지구 내 지식산업센터로, 주변에 업무 시설 및 상업 시설, 주거 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다. 이는 해당 지역의 활발한 경제 활동과 잠재적인 수요를 시사합니다. 다만, 지식산업센터의 특성상 업종 및 공실률 동향을 면밀히 파악할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 미사강변초등학교가 인접하여 있습니다.

* 편의시설: 근린생활시설, 공원 등이 소재하여 생활 편의성이 양호합니다.

* 교통: 버스정류장이 인접하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 인수되는 지상권: 가장 큰 리스크는 하남시가 보유한 토지 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 토지 이용에 제약을 가하거나 추가적인 비용 발생 가능성이 있어 신중한 검토가 필요합니다.

* 유동화 물건: 유동화 전문 유한회사가 채권자로서 임의경매를 신청한 물건으로, 자산 유동화 과정에서 발생한 채권의 회수를 위한 경매 절차입니다.

* 건축물 용도: 지식산업센터로서 해당 용도의 시장 수요 및 공실률 변동성에 주의해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 지식산업센터로서, 양호한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 하남시의 지상권이 인수된다는 중대한 권리상의 흠결이 존재하여, 이에 대한 철저한 사전 조사와 권리 분석이 필수적입니다. 해당 지상권의 구체적인 내용과 영향력을 면밀히 파악하지 않고 입찰에 참여하는 것은 매우 위험할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 미사강변도시라는 개발 잠재력이 높은 지역에 위치합니다.

* 활발한 주변 환경: 학교, 공원, 상업 시설 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 향후 가치 상승 기대: 지상권 문제를 해결하거나 관리할 수 있다면, 지역 개발과 함께 잠재적 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

인수 보증금이 없는 관계로, 본 물건의 예상 입찰가는 감정가 306,000,000원을 기준으로 하되, 인수되는 지상권의 가치 하락 요인을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 다만, 본 보고서에서는 구체적인 입찰가 산출은 유보합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.