나이스옥션 법원경매 성남 2025타경3328 [1] 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 8층다802호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일주감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 ""미사강변중학교"" 동측 인근에 소재하며, 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 시설, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통여건은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 공장 (지식산업센터) 8층다802호로서,
외벽 : 복합판넬 및 강화유리 등
창호 : 샷시 창호 등

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 냉난방설비, 승객용 승강기, 화물용 승강기, 화재탐지설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 사다리 유사 토지로서 지식산업센터 및 지원시설 등의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측으로 약 40미터, 남서측으로 약 25미터 폭의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

공히, 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제2호)<수도법>, 공장설립제한지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>이며, <망월동834-1>은 역사문화환경보존지역<경기도문화재보호조례>, 역사문화환경보존지역(하남미사리유적(500m이내))<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2016-10-06)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경3328 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 더OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 하남시 망월동 834 미사강변스카이폴리스지식산업센터 8층다802호

건물 용도: 지식산업센터

건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕, 10층 건물 중 8층 다802호

외벽: 복합판넬 및 강화유리 등

창호: 샷시 창호 등

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.02㎡ (약 5.15평)

토지 지분: 17.0185㎡

건물 면적: 66.76㎡ (약 20.19평)

건물 지분: 66.759㎡

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 기타 기본 정보

감정가: 306,000,000원

특이사항: 유동화물건, 별도등기

임대 관계: 미상

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 하남시 선동 소재 "미사강변중학교" 동측 인근에 소재하며, 주위에는 지식산업센터, 근린생활시설, 업무용 시설, 아파트단지 등이 소재합니다. [cite: 감정평가서요약]

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 대중교통 여건은 보통시 됩니다. [cite: 감정평가서요약] 북동측으로 약 40미터, 남서측으로 약 25미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

올림픽대로, 강변북로, 서울양양고속도로 미사IC 이용이 편리합니다.

다만, 대중교통은 다소 불편하며, 9호선 944정거장(예정)이 도보 약 1km, 15분 거리에 있습니다. 5호선 미사역으로 가는 마을버스 노선이 개통되었습니다.

2.3. 도시계획 및 토지 이용

토지는 2필지 일단의 사다리 유사 토지로서 지식산업센터 및 지원시설 등의 건부지로 이용 중입니다. [cite: 감정평가서요약]

토지이용계획으로는 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(미사지구), 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역/제한지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당합니다. [cite: 감정평가서요약]

망월동 834-1 토지는 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에도 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권이전 1번 신탁등기 말소(2022.02.15), 국민은행 근저당권(말소기준권리, 2022.02.15, 312,000,000원), 경기신용보증재단 가압류(말소, 2025.06.17, 31,750,000원), 국민은행 임의경매(말소, 2025.08.04, 264,533,163원)가 등기되어 말소될 예정입니다. [cite: 집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액은 343,750,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 진스포츠주식회사

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2025-06-26

대항력: 없음

본 임차인은 보증금 및 차임이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 또한 대항력 또한 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 각 토지 을구 1번 구분지상권 설정 등기(2022. 1. 14. 등기)는 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 이는 본 물건의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건이 소재한 미사강변 스카이폴리스는 대규모 지식산업센터 단지로, 단지 내 상가 및 근린생활시설, 지원시설이 함께 조성되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 인근에 아파트 단지 및 업무용 시설 등이 있어 잠재적인 수요가 존재합니다.

4.2. 임대 시세 및 시장 동향

미사강변 스카이폴리스 및 인근 지식산업센터들의 월세 시세는 전용면적 기준 평당 약 5만원 내외로 형성되어 있습니다.

다만, 최근 하남 미사지구 지식산업센터는 과잉 공급으로 인해 높은 공실률과 분양가 대비 낮은 시세가 형성되는 경향을 보이고 있습니다. '미사강변 스카이폴리스' 역시 연면적이 매우 커(잠실야구장의 10배 이상) 상당 부분이 공실 상태라는 보도가 있습니다. 이러한 시장 상황은 향후 임대 수익률 및 자산 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 내 상가 및 근린생활시설 이용이 가능하며, 인근 아파트 단지 및 상업 지구를 통해 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육 시설

본건 인근에 미사강변중학교가 소재하고 있습니다. [cite: 감정평가서요약]

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

을구 1번 구분지상권이 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 정확한 확인 및 대비가 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

6.2. 명도 관련

임차인 '진스포츠주식회사'는 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 명도에 대한 부담은 적을 것으로 판단됩니다. [cite: 임차인현황]

6.3. 주변 환경 (혐오시설 등)

주변 지도 검색 결과, 미사강변스카이폴리스 인근에 대규모 지식산업센터 단지, 아파트, 학교 등이 밀집해 있으며, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 넓은 부지에 다수의 지식산업센터가 집중되어 있어 향후 상권 활성화 및 공실률 관리가 중요할 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 하남시 망월동에 위치한 지식산업센터로, 교통 접근성은 양호한 편입니다. 대규모 복합단지 내에 위치하여 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

하지만, 최근 지식산업센터 시장의 과잉 공급으로 인한 높은 공실률과 시세 하락세는 본건의 투자 가치에 부정적인 영향을 줄 수 있는 주요 요인입니다. 또한, 매수인에게 인수되는 구분지상권이 존재하므로 이에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

8. 투자 포인트

* 대규모 지식산업센터 단지 내 위치로 기본적인 인프라 이용 용이.

* 서울양양고속도로, 올림픽대로 등 광역 교통망 접근성 우수.

* 경매를 통한 감정가 이하 취득 가능성.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 시장 동향, 건물의 현황 및 낙찰가율 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 현재 감정가는 306,000,000원이며, 매각으로 소멸되지 않는 구분지상권이 존재함을 고려해야 합니다. [cite: 물건명세서 참고사항]

최근 하남 미사지구 지식산업센터 시장의 높은 공실률과 약세를 감안할 때, 낙찰가율은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시장 조사와 현장 방문을 통한 상세 분석이 필수적입니다. 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.