나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52711 [1] 경기도 하남시 덕풍동 691 하남자이 101동 20층 2003호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비상감정 · 평가일 2025.08.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 덕풍동 소재 ""덕풍초등학교"" 남서측 인근 ""하남자이"" 아파트 단지 내에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 상가주택, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설 등이 밀집해 있는 지역으로서 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통이용편의도는 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상25층 건물 중 제20층 제2003호로서,
(사용승인일: 2006.04.14)
외벽: 시멘트 모르타르 위 페인팅 마감 등,
창호: 새시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사일 현재 아파트로 이용 중이며, 구체적인 이용상태는 별첨 ""내부구조도"" 를 참고하시기 바람.

설비내역

기본 위생설비, 급배수설비, 공동현관 출입통제 시스템, CCTV, 방송설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 통신설비, 승강기설비, 도시가스 보일러에 의한 난방설비, 주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완만한 경사지대 내 자체 지반 평탄한 부정형의 토지로서, 현장조사일 현재 ""주거용"" 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 아파트 단지 동측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로와 접하며, 아파트 단지 내부에 별도의 내부도로가 설치되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[덕풍초등학교]), 절대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[덕풍초등학교]), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제1호), 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3 제2호)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 하남시 덕풍동 691번지에 위치한 하남자이 아파트 101동 20층 2003호입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경52711 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됩니다.

감정가는 782,000,000원입니다.

* 소재지: 경기도 하남시 덕풍동 691 하남자이 101동 20층 2003호

* 용도: 아파트

* 감정가: 782,000,000원

* 토지면적: 55.87㎡ (약 16.90평)

* 토지지분: 55.8723㎡ (약 16.90평)

* 건물면적(공급면적 추정): 125.07㎡ (약 37.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 선OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항, 주의사항, 특수물건정보는 제공되지 않았습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 하남시 덕풍동에 소재한 "덕풍초등학교" 남서측 인근 "하남자이" 아파트 단지 내에 위치합니다.

주위는 단독주택, 공동주택, 상가주택, 근린생활시설, 대규모 아파트 단지 및 학교, 공원 등 공공시설이 밀집한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철역이 있어 대중교통 이용 편의도는 보통으로 판단됩니다.

1.2. 권리분석

본건의 권리관계는 다음과 같습니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-03-19

* 대항력: 없음

* 비고: 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 집합건물 등기부 요약

* 소유권이전: 왕성호 (2006-06-15)

* 소유권이전: 이종민 (2014-04-11)

* 소유권이전: 정진주 (2016-12-27)

* 근저당권: 하남선린신용협동조합 (2016-12-27, 364,000,000원, 말소기준권리)

* 근저당권: 김종용 외 1명 (2020-09-03, 800,000,000원, 말소)

* 임의경매: 선린신용협동조합 (2025-08-05, 280,000,000원, 말소)

* 등기부채권 총액: 1,164,000,000원

* 권리분석 요약

* 말소기준권리: 하남선린신용협동조합의 근저당권 (2016-12-27)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등 별도 등기 없음)

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등이 밀집한 주거 및 상업 복합 지역입니다.

아파트 단지 내 상가 및 주변 상업시설 이용이 용이하며, 덕풍초등학교 등 교육 시설과 가깝게 위치하고 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 25층 건물 중 20층에 위치한 아파트입니다.

사용승인일은 2006년 4월 14일입니다.

건물 내외부는 기본적인 마감으로 되어 있으며, 위생, 급배수, 난방(도시가스 보일러), 승강기, CCTV, 주차장 등의 설비가 구비되어 있습니다.

아파트 단지는 총 10개동, 875세대로 구성되어 있으며, 지하주차장 포함 총 928대(지상 281대, 지하 647대)의 주차가 가능합니다. (주차대수 정보 상이함, 표제부 281대, 총괄표제부 928대)

* 아파트 정보 (하남자이)

* 주소: 경기도 하남시 덕풍동 691

* 사용승인일: 2006년 4월 14일

* 총 세대수: 875세대

* 동 수: 10동

* 최고층: 26층

* 주차대수 합계: 928대

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보: 대항력 없는 임차인이 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 명도 과정에서 추가 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 중로3류(폭 12m~15m), 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역(덕풍초등학교), 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다양한 도시계획시설 및 제한사항이 존재합니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에서 직접적으로 확인되는 혐오시설은 없는 것으로 파악되었습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 하남시의 주요 주거 지역에 위치한 아파트로, 생활 편의 및 교통 환경이 양호합니다.

다수의 소유권 이전 및 근저당권이 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 모두 소멸될 예정입니다.

다만, 임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상인 점은 명도 시 고려해야 할 사항입니다.

건물면적 125.07㎡(약 37.83평) 기준 감정가는 782,000,000원이며, 비교 대상인 84.99㎡(약 25.71평)의 최근 매매가는 73,000,000원에서 73,500,000원 수준입니다.

이는 본건의 감정가가 현재 시세 대비 합리적인 수준이거나, 면적 차이를 고려했을 때 잠재적인 상승 여력이 있을 수 있음을 시사합니다.

1.7. 투자 포인트

* 핵심 주거지역 입지: 덕풍초등학교 인근의 안정적인 주거 환경.

* 교통 편의성: 차량 및 대중교통 이용이 용이함.

* 권리관계 명확성: 말소기준권리 이하 권리는 소멸되어 안전한 낙찰 가능성.

* 잠재적 가치 상승: 대규모 아파트 단지 내 위치 및 향후 지역 개발 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 782,000,000원이며, 2026년 7월 25일 기준 84.99㎡(약 25.71평)의 유사 아파트 매매가가 73,000,000원인 점을 고려할 때, 본건(125.07㎡, 약 37.83평)의 감정가는 현재 시세 대비 경쟁력 있는 수준으로 판단됩니다.

임차인의 보증금/차임 미상 부분을 고려하고, 명확한 권리관계를 바탕으로 본건의 현재 시세 및 잠재 가치를 종합적으로 고려 시, 감정가 수준인 78,200,000,000원 또는 약간 상회하는 가격으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 790,000,000원 선으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.