나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57251 [1] 경기도 화성시 반월동 885 반달마을대우푸르지오 301동 14층1403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 ""서천고등학교"" 서측 인근에 소재하며 주위는 아파트단지, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설, 공장 및 공원등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 박공지붕 15층 아파트 중 14층 1403호로서
외벽 : 몰탈위 페인팅 마감등.
창호 : 샷시창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(반월취락지구),소로3류(폭8m미만)(접합),중로1류(폭20m~25m)(접합),가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반월동 소재 "서천고등학교" 서측 인근에 소재하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 상가주택, 근린생활시설, 공장 및 공원 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재합니다.

2.3. 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트, 박공지붕 15층 아파트 중 14층 1403호로서, 외벽은 몰탈위 페인팅 마감 등이며, 창호는 샷시창호 등입니다.

2.4. 이용상태

본건은 아파트로 이용 중입니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 등이 구비되어 있습니다.

2.6. 토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 대체로 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

2.7. 인접 도로상태

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(반월취락지구), 소로3류(폭8m미만)(접합), 중로1류(폭20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지및군사시설보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>에 해당합니다.

2.9. 주변 시설

본건 인근에는 서천고등학교가 위치하고 있으며, 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 단지 주변으로 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 김옥분

보증금: 294,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-06

확정일자: 2020-05-26

배당신고일자: 2025-08-07

대항력: 있음

* 임차인: 이양규

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-07-06

확정일자:

배당신고일자:

대항력: 없음

3.2. 등기부 요약

* 말소기준권리: 수원지방법원의 강제경매개시결정(2025타경57251)으로, 채권자 김옥분, 권리금액 294,000,000원입니다. 접수일자는 2025-08-07이며, 말소될 예정입니다.

* 기타 권리:

- 갑3 (2007-11-07): 공유자전원지분전부이전 (이정훈)

- 갑6 (2022-06-29): 소유권이전5번신탁등기말소 (알리주식회사)

- 갑7 (2023-05-19): 소유권이전신탁 (김인환)

- 갑11 (2025-11-26): 압류 (순천세무서장)

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음.

* 주의사항: 대항력 있는 임차인 김옥분이 존재하며, 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

본 물건이 소재한 반월동은 아파트 단지가 밀집되어 있어 안정적인 주거 지역을 형성하고 있습니다. 주변에 상가주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근이 용이하며, 대규모 공장 및 공원도 인접해 있어 지역적 특색이 복합적인 곳입니다.

5. 생활정보

* 교통: 단지 내 도로를 통해 외곽 도로와 연결되며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 단지 주변에 근린생활시설이 있어 생활에 필요한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

* 교육시설: 단지 서측 인근에 서천고등학교가 소재합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 보증금 인수: 임차인 김옥분은 대항력이 있으며, 경매 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 미회수된 보증금은 매수인이 인수해야 합니다. 보증금 총액은 294,000,000원입니다.

* 미상 정보: 임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 반월동에 위치한 아파트로, 주변에 학교 및 편의시설이 있어 주거 환경은 양호한 편입니다. 다만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인이 인수해야 할 금액이 발생할 수 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 철저한 권리 분석과 임차인과의 협의 또는 명도 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 아파트 단지 내에 위치하여 기본적인 주거 수요가 확보되는 지역입니다.

* 생활 인프라: 단지 주변으로 근린생활시설 및 학교가 소재하여 생활 편의성이 높습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가 480,000,000원 대비 80% 수준인 384,000,000원으로 산정하였으며, 이는 인수 보증금을 제외한 금액입니다. 입찰 시 인수 가능한 임차인 보증금 294,000,000원을 고려하여 총 지출 비용을 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.