나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57227 [1] 경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층403호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수원감정 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 석우동 소재 '한림대학교 동탄성심병원' 북서측 인근에 위치하며
부근은 동탄신도시 내 근린상업지역으로 오피스텔 등 주상용건물, 병원, 공원 등으로 형
성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근 용이하고 시내 간선도로 인근이며 경부고속도로 기흥IC가 근거리에
소재하여 교통사정 무난함.

건물의 구조

2013.02.25일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건 중 4층 403호
로서
외벽: 서재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 샤쉬 창 등임.

이용상태

오피스텔(원룸형)임.

설비내역

승강기설비, 화재탐지 및 소화설비, 지역난방설비, 지하주차장, 호별 위생설비 등 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가각정리된 유사 정방형으로 평탄하며 상가 및 오피스텔용 부동산 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 20미터 포장도로, 남서측 및 남동측으로 폭 약10미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역,소로1류(접함), 중로1류(접함)<국토의 계획 및 이용에
관한 법률>,
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.
이해관계인 부재로 내부조사 불가하여 건축물대장상 도면으로 도시하고 주민 탐문사항 및
평가선례 등을 참조하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경57227 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 석우동 32-5 세비앙오피스텔 4층 403호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 71,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 곽 (곽민종)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 1.면적 정보

* 토지면적: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 토지 지분: 7.88㎡ (약 2.38평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

* 건물면적: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 건물 지분: 21.72㎡ (약 6.57평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (0.00평)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 화성시 석우동에 소재하며, '한림대학교 동탄성심병원' 북서측 인근에 위치해 있습니다. 해당 지역은 동탄신도시 내 근린상업지역으로, 오피스텔, 주상용 건물, 병원, 공원 등으로 형성되어 있습니다.

* 교통상황

차량 접근이 용이하며, 시내 간선도로와 경부고속도로 기흥IC가 근거리에 있어 교통 사정이 무난한 편입니다.

* 토지 이용계획 및 제한상태

근린상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로1류, 중로1류 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당합니다.

1.3. 건물 정보

* 구조 및 상태

2013년 2월 25일 사용 승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 13층 건물 중 4층 403호입니다.

외벽은 석재 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샤시 창 등으로 이루어져 있습니다.

* 이용 상태

원룸형 오피스텔로 이용 중입니다.

* 설비 내역

승강기 설비, 화재 탐지 및 소화 설비, 지역 난방 설비, 지하 주차장, 호별 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 권리분석

* 채권자: 곽 (곽민종)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 주요 권리 내역:

* 갑3: 소유권이전(2번신탁등기말소) - 2013-04-22

* 갑4: 소유권이전 - 2013-04-22

* 을1: 주택임차권 (곽민종) - 2024-12-09 등기. 보증금 85,000,000원. 전입 2020-09-07, 확정 2020-08-26. 본 물건의 말소기준권리(갑8, 2023-07-25)보다 앞선 대항력 있는 임차인이며, 등기부상 '인수'로 명시되어 매수인이 보증금을 인수해야 합니다.

* 갑5: 소유권이전 - 2022-02-22

* 갑8: 가압류 (농협은행주식회사) - 2023-07-25. 본 물건의 말소기준권리입니다.

* 갑9: 가압류 (신용보증기금) - 2023-09-20. 매각으로 말소됩니다.

* 갑10: 가압류 (경기신용보증재단) - 2023-10-05. 매각으로 말소됩니다.

* 갑11: 압류 (화성시) - 2025-05-28. 매각으로 말소됩니다.

* 갑12: 강제경매 (곽민종) - 2025-08-07. 매각으로 말소됩니다.

* 권리분석 요약:

매각으로 인해 대부분의 권리(가압류, 압류, 강제경매)는 소멸되지만, 을구 1번 주택임차권(곽민종, 보증금 85,000,000원)은 '인수' 조건으로 남아 있어 매수인이 해당 보증금을 부담해야 합니다. 이는 채권자인 곽민종이 임차인이기도 한 복잡한 권리 관계를 포함하고 있어 주의가 필요합니다.

1.5. 상권분석

* 해당 물건은 동탄신도시 내 근린상업지역에 위치하여 오피스텔, 상가, 병원 등 다양한 주상용 건물이 밀집해 있습니다. 이는 유동인구 및 배후수요 확보에 긍정적인 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 생활정보

* 병원, 근린시설 등 편의시설 접근성이 양호하며, 대중교통 이용 및 차량을 통한 도심 접근성이 편리한 지역입니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인의 보증금 인수: 본 물건의 가장 큰 리스크는 을구 1번 주택임차권의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건의 시세(약 6,500만원)보다 높은 금액으로, 실질적인 총 취득 비용이 크게 증가하며 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

* 임대 관계 및 내부 상태 불확실: 감정평가서상 임대 관계가 미상으로 조사되었고, 이해관계인 부재로 내부 조사가 불가하여 건축물대장상 도면으로 대체되었습니다. 이는 실제 점유 현황 및 내부 상태에 대한 불확실성을 내포합니다.

* 복잡한 권리 관계: 경매 채권자(곽민종)와 대항력 있는 임차인(곽민종)이 동일인으로 파악되어, 권리 분석 및 배당 절차가 일반적인 경매 물건보다 복잡할 수 있습니다.

1.8. 종합 의견

* 본 물건은 동탄신도시 내 준수한 입지에 위치하며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 좋다는 장점이 있습니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 보증금 8,500만원을 매수인이 인수해야 하는 큰 부담이 존재합니다. 이는 물건의 시세 대비 높은 인수 금액으로, 상당한 재정적 손실이 발생할 가능성이 높습니다. 임차인과 채권자가 동일인인 점 또한 복잡한 권리 관계를 시사합니다.

1.9. 투자 포인트

* 동탄신도시 내 준수한 입지 조건

* 오피스텔 및 상업시설 밀집 지역의 잠재적 가치

1.10. 시세 분석 및 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (세비앙오피스텔, 유사 면적):

* 2025년 12월 26일: 6,200만원 (21.72㎡)

* 2026년 3월 25일: 6,500만원 (21.72㎡)

* 2026년 5월 21일: 6,800만원 (21.11㎡)

* 감정가: 71,000,000원

* 최근 실거래가는 6,200만원에서 6,800만원 사이에 형성되어 있으며, 이는 감정가와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 본 물건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 곽민종의 보증금 85,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 물건 자체의 시세(약 6,500만원)보다 높은 금액으로, 낙찰가가 낮더라도 총 취득 비용이 시세보다 훨씬 높아져 상당한 금전적 손실이 예상됩니다.

* '인수 보증금'을 제외하고 물건 자체의 가치를 기준으로 입찰가를 산정하더라도, 8,500만원의 인수 부담 때문에 실질적인 투자 가치는 매우 낮습니다.

* 이러한 위험 요소를 고려하여, 예상 입찰가는 매우 보수적으로 산정해야 합니다. 본 물건의 시장 가치와 막대한 인수 부담을 감안할 때, 잠재적 손실을 최소화하기 위한 입찰이 필요합니다.

* 예상 입찰가 : 45,000,000원

* (참고: 위 예상 입찰가 45,000,000원으로 낙찰받을 경우, 총 실질 취득 비용은 45,000,000원(낙찰가) + 85,000,000원(인수 보증금) = 130,000,000원이 됩니다. 이는 물건의 최근 시세(약 6,200만원~6,800만원)보다 현저히 높아, 상당한 금전적 손실이 불가피함을 의미합니다. 따라서 본 물건은 높은 위험을 수반하므로 신중한 접근이 요구됩니다.)

1.11. 주변 시설 조사

* 주변 지도 및 위성 사진 조사 결과, 물건지 인근에는 '한림대학교 동탄성심병원'이 위치해 있으며, 전반적으로 상업 및 주거 시설이 혼재된 지역으로 파악됩니다. 일반적인 도시 지역에서 발견될 수 있는 시설 외에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.