나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57261 [1] 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층108호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한얼감정 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동 소재 ""우만사거리"" 동측에 위치하는 한일베라체에코
플러스 근린생활시설 1층 108호 및 109호로서, 주위는 각종 근린생활시설ㆍ아파트ㆍ업무시설
등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 제반 차량 출입 자유로운 상태로, 인근 시도 내지 국도의 배치상태 등으로 보아 차량
의 이용편은 대체로 양호한 상태이며, 대중교통여건은 인근 버스정류장의 위치 및 버스노선
등으로 보아 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

본건은 2022.06.20. 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 1층건(한일베라체
에코플러스 근린생활시설 별도 등재)내 108호 및 109호로서,
외벽 : 외장석재붙임, 강화유리, 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감
내벽 : 내부벽체위 페인팅 마감

이용상태

본건 공히 제1종근린생활시설(현황 공실)임.

설비내역

본건은 급ㆍ배수 등 위생설비, 소방설비, 승강기설비 등 공용설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 소재하는 토지는 대체로 가장형의 인접지와 등고 평탄한 토지로서, 아파트ㆍ업무시설
(오피스텔)ㆍ근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 소재하는 토지는 남측으로 왕복8차선의 중부대로(국도42호선)ㆍ서측으로 우만고가차
도 하단 권광로ㆍ북측으로 권광로340번길이 개설되어 있는 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구(일반), 광로3류(폭 40m~50m)(접함), 대로1
류(폭 35m ~40m)(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 일반철도(저촉), 가축사육제한구역<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<
수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1) 본건 임대관계 미상임.
(2) 본건 이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람.

물건 비고

제1종근린생활시설(현황 공실)임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경57261 (1)

소재지: 경기도 수원시 팔달구 우만동 139-18 한일베라체에코플러스근린생활시설 1층 108호

물건 종류: 근린상가 (제1종근린생활시설)

감정가: 146,000,000원

토지 면적: 21.34㎡ (약 6.46평)

건물 면적: 77.53㎡ (약 23.45평) (본건은 108호 및 109호를 포함하는 것으로 파악됨)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 비손푸른엔지니어링주식회사

건물 사용승인일: 2022년 06월 20일

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 경기도 수원시 팔달구 우만동에 위치하며, "우만사거리" 동측 인근에 소재합니다.

주위는 각종 근린생활시설, 아파트, 업무시설 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황:

제반 차량의 출입이 자유로운 상태이며, 인근 시도 내지 국도의 배치 상태 등으로 보아 차량 이용 편의성이 양호합니다.

인근 버스 정류장의 위치 및 버스 노선 등으로 보아 대중교통 여건 또한 무난한 편입니다.

도로 접근성:

본건이 소재하는 토지는 남측으로 왕복 8차선의 중부대로(국도42호선), 서측으로 우만고가차도 하단 권광로, 북측으로 권광로340번길이 개설되어 있어 차량 접근성이 우수합니다.

토지 이용 계획:

해당 토지는 도시지역, 준주거지역, 방화지구, 시가지경관지구에 해당합니다.

광로(폭 40m~50m), 대로(폭 35m~40m), 소로(폭 8m~10m)에 접하고 있으며, 일반철도 저촉, 가축사육제한구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2022년 10월 19일 접수된 국민은행의 근저당권 (채권액 1,788,000,000원)입니다.

인수되는 권리:

매각으로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸되므로, 낙찰자에게 인수되는 권리는 없습니다.

(물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 있으나, 비고란에 내용이 없어 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.)

주요 등기사항 요약:

등기부채권 총액은 약 1,896,790,960원입니다.

주요 등기사항으로는 국민은행 근저당 및 임의경매, 근로복지공단 가압류, 대경그레이팅 가압류, 비손푸른엔지니어링주식회사 강제경매(본건), 주식회사수성전설 강제경매, 국민건강보험공단 압류, 수원세무서장 압류 등이 존재했으나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황:

인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건 명세서상 '기타참고사항'에 임대 관계가 미상으로 기재되어 있으며, '이용상황ㆍ관리상태 등 입찰시 재확인바람'이라는 주의사항이 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 현장 확인이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

주변 상권:

본건은 각종 근린생활시설, 아파트, 업무시설이 밀집한 지역에 위치하여 기본적인 유동인구 및 배후 수요를 기대할 수 있습니다.

업종 및 현황:

제1종 근린생활시설로 등록되어 있으나, 현재 공실 상태입니다.

잠재적 가치:

주거 밀집 지역의 특성상 생활 편의시설로서의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

향후 공실 해소 시 임대 수익 확보가 가능한 잠재력을 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

주변 아파트 단지 및 상업 시설 밀집 지역에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

교통 시설:

인근 버스 정류장을 통해 수원 시내 및 인근 지역으로의 이동이 편리합니다.

주변 환경:

비교적 신축 건물 단지 내 상업 시설로, 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

간단한 지도 검색 결과, 주변에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

중복 사건:

본 건은 동일 부동산에 대한 여러 경매 사건(예: 2025타경57261, 2025타경1606, 2025타경59679 등)이 중복하여 진행되고 있습니다.

입찰 시 해당 사건들의 진행 상태, 낙찰가, 매각 기일 등을 면밀히 파악하여 신중하게 접근해야 합니다.

중복 진행으로 인한 절차상의 혼란이나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

공실 상태 및 임대 관계 미상:

현재 건물이 공실 상태이며, 임대 관계가 미상으로 파악되었습니다.

낙찰 후 공실 기간이 발생하거나 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

따라서 입찰 전 반드시 현장을 방문하여 건물의 상태 및 실제 점유 여부를 재확인하고, 임대차 관련 사항을 면밀히 조사해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 권리관계가 명확하고, 수원시 팔달구 우만동이라는 입지적 장점을 가진 상가입니다.

2022년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다.

말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부담이 없다는 점은 매력적인 투자 포인트입니다.

하지만, 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건이 다수 진행 중인 점, 현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점 등은 신중한 접근을 요구합니다.

입찰 시에는 주변 시세, 공실 해소 가능성, 중복 사건의 진행 상황, 그리고 명도 및 임대차 관련 제반 사항을 종합적으로 고려하여 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

신축 상가:

2022년 6월 사용승인된 비교적 신축 건물로, 초기 하자 보수 등 관리 비용 부담이 적을 수 있습니다.

우수한 입지:

대로변 및 사거리 인근에 위치하여 유동인구 확보 및 가시성이 우수하며, 교통이 편리합니다.

깨끗한 권리관계:

낙찰 시 인수되는 권리가 없어 명확하고 깨끗한 소유권 확보가 가능합니다.

잠재적 가치:

상업 및 주거 지역 내에 위치하여 안정적인 수요를 기반으로, 향후 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 146,000,000원입니다.

예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건의 최근 낙찰가율, 본 건의 향후 예상 임대 수익률, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

현재 공실 상태이며 임대 관계가 미상인 점, 그리고 동일 부동산에 대한 중복 경매 사건으로 인한 불확실성 등을 감안할 때, 감정가 이하에서 신중하게 접근하는 것이 바람직할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 지역의 최근 상가 거래 사례 및 임대 시세에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

(인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려 대상이 아닙니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.