나이스옥션 법원경매 수원 2025타경57289 [1] 경기도 수원시 권선구 구운동 931-8 우림파크빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미도 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 ""서수원버스터미널"" 남측 인근에 위치하며, 부근은 단독
주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 공동주거지로서의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근의 간선도로변에 대중교통편이 노선버스정류장이 소재하고, 북측
인근에 ""서수원버스터미널""이 소재하여 대중교통사정 양호함.

건물의 구조

2019. 04. 24. 사용승인된 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층401호로서,

외벽: 치장벽돌 노출쌓기 및 화강석붙임 마감 등
내벽: 몰탈위 벽지치장 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 새시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중이며 자세한 내부구조는 별지의 ""내부구조도"" 참고 바람.

설비내역

위생 및 급·배수시설, 엘리베이터시설, 도시가스 개별난방설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접한 토지와 같은 높이의 세장형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 5m의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제
3종구역<군용비행장·군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 관계인 부재로 확인하지 못하였음.

- 기타: 해당사항 없음.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. 보증금 전액에 관하여 배당금으로 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 신청채권자겸 주택임차권자 승계인의 대항력 포기 확약서가 제출되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 931-8번지에 위치한 우림파크빌 4층 401호 다세대주택입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경57289(1)이며, 감정가는 290,000,000원입니다.

건물은 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 4층에 위치하며, 2019년 4월 24일에 사용승인되었습니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주OOOOOOO(주택도시보증공사로 추정)입니다.

1.2. 면적 정보

토지면적은 33.94㎡ (약 10.27평)이며, 건물면적은 68.78㎡ (약 20.81평)입니다.

토지 제시외 면적 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 특이사항 및 주의사항

주요 특이사항으로는 HUG 인수조건 변경 및 공동담보 물건이라는 점이 있습니다.

주의사항으로는 본건이 다세대주택으로 이용 중이며, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인이 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 대항력 포기 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 수원시 권선구 구운동 소재 "서수원버스터미널" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 공동주거지로서의 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근 간선도로변에 대중교통(노선버스) 정류장이 소재합니다.

북측 인근에 "서수원버스터미널"이 위치하여 대중교통 이용이 매우 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 재건축 또는 증축 시 건축 행위에 제한이 따를 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2023년 5월 18일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(금 3,091,000,000원)입니다.

이 외 소유권보존, 소유권이전, 압류, 주택임차권(말소), 강제경매 등의 권리가 등기되어 있습니다.

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 경매 절차 진행 시 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 보증금

임차인으로 등록된 김예라(주택도시보증공사)의 주택임차권(보증금 250,000,000원)이 등기부에 존재하나, 등기부요약상 "말소"로 기재되어 있습니다.

또한, 신청채권자 겸 주택임차권자 승계인으로부터 대항력 포기 확약서가 제출되어, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 의무가 승계되지 않을 것으로 판단됩니다.

이에 따라 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 구운동 일대는 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 기능이 중심을 이루고 있습니다.

4.2. 주변 편의시설

서수원버스터미널 인근에 위치하여 유동인구가 있으며, 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

주변 부동산 시세 동향을 고려할 때, 상권은 안정적인 편으로 분석됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교통

서수원버스터미널을 통한 광역 이동이 용이하며, 다수의 버스 노선 이용이 편리합니다.

5.2. 편의시설 및 주거환경

일반적인 주거지역 내에 위치하여 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

주거 환경은 조용하고 안정적일 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용규제

본건 토지는 비행안전구역, 군용비행장 소음대책구역 등에 포함되어 있어, 건축물의 신축, 증축, 개축 등에 대한 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대차 관계 불확실성

대항력 포기 확약서가 제출되어 인수 보증금은 없으나, 혹시 모를 법적 분쟁의 가능성에 대비하여 철저한 확인이 필요합니다.

6.3. 건물 노후화

2019년 사용승인된 건물로 비교적 신축에 해당하지만, 시간이 지남에 따라 내부 설비 및 마감재의 노후화 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서수원버스터미널 인근에 위치하여 교통이 편리하고, 주거 환경이 양호한 다세대주택입니다.

권리 분석 상 인수할 임차보증금이 없어 권리 관계가 매우 명확하고 안전한 물건입니다.

다만, 토지이용계획 상의 군사 관련 규제 사항을 사전에 충분히 검토해야 합니다.

전반적으로 안정적인 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교통 접근성 (서수원버스터미널 인접)

* 권리 인수 부담 없음 (임차보증금 0원)

* 비교적 신축 건물 (2019년 사용승인)

* 안정적인 주거 수요 확보 지역

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본건의 감정가는 290,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 본건(2019년식, 68.78㎡)과 유사한 조건의 물건은 다음과 같습니다.

* 미영팰리스 (2020년식, 70.07㎡, 3층): 23,600,000원 (2억 3천 6백만원)

* 동일빌라103동 (2001년식, 74.67㎡, 1층): 17,000,000원 (1억 7천만원)

* 그린빌라A동 (1988년식, 45.46㎡, 지하/저층): 10,000,000원 (1억 1천만원)

본건은 연식 및 면적 면에서 미영팰리스와 가장 유사하며, 해당 물건이 2억 3천 6백만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 2억 3천 5백만원 ~ 2억 4천만원 수준으로 추정됩니다.

9.2. 인수 보증금

인수 보증금은 0원입니다.

9.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 임차 보증금이 없으므로, 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정합니다.

본건의 감정가는 290,000,000원으로, 현재 시세(약 235,000,000원 ~ 240,000,000원)보다 높게 책정되어 있습니다.

따라서, 시세 수준에서 낙찰받는 것을 목표로 하되, 적정 수준의 낙찰률을 고려합니다.

권장 입찰가 범위는 215,000,000원 ~ 225,000,000원입니다.

* 경쟁률 및 현장 조사 결과에 따라 최종 입찰가는 달라질 수 있습니다.

* 토지이용계획 상의 제한 사항을 충분히 인지하고 입찰에 참여하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.