나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1553 [1] 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층알144호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한양 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 가수동 소재 '가수중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위일대는
아파트, 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역
으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 서측 인근으로 '수목원로', 남측으로 '수목원로88번길', 동측으로 '황새로'가 통과
하고, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

2023.04.03. 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상29층건내
1층알144호로서,

외벽 : 치장벽돌 붙임 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
바닥 : 바닥타일 붙임 마감, 창호 : 샷시 강화유리창호임.

이용상태

공부상 용도 공장(지식산업센터(근린생활시설))로 평가시점 현재 공실임.

설비내역

공동의 급, 배수설비, 위생설비, 화재탐지 및 소화전 등 소방설비, 승강기, 에스컬레이터
및 주차장시설 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 사다리형 평지의 공장(지식산업센터) 등 건물 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 약 30m의 '수목원로88번길', 동측으로 폭 약12m 내외의 ,황새로'에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1 :
도시지역, 일반공업지역, 대로2류(폭 30m~35m)(주간선도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)
(국지도로)(저촉), 가축사육제한구역(2019-12-06)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허
가구역(지정기간:2023.11.20.~2028.11.19.)

기호2,3 :
도시지역, 일반공업지역, 중로3류(폭 12m~15m)(국지도로)(저촉),가축사육제한구역(2019
-12-06)(전부제한) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계
획법>, 중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20~2028.11.19)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

평가시점 현재 공실로 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1553 (1)

* 물건종별: 지식산업센터

* 소재지: 경기도 오산시 가수동 399 현대테라타워씨엠씨 지식산업센터동 1층알144호

* 토지면적: 17.38㎡ (약 5.26평)

* 건물면적: 53.81㎡ (약 16.28평)

* 감정가: 1,020,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농협은행주식회사

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경기도 오산시 가수동 소재 '가수중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통: 본건 서측 인근으로 '수목원로', 남측으로 '수목원로88번길', 동측으로 '황새로'가 통과하고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통시 됩니다. 또한, 지하철 1호선 오산역과의 접근성이 개선될 예정이며, 경부고속도로, 동부대로, 1번국도, 제2순환고속도로 등 광역도로망 이용이 편리합니다. 필봉터널 개통으로 동탄2신도시까지 차량으로 약 10분, 수원 중심부까지 약 20분 거리로 가까워졌습니다. 경부선 철도 횡단도로 개설 사업이 진행 중으로, 완공 시 오산IC 접근성이 더욱 향상될 것으로 기대됩니다.

* 도로: 남측으로 폭 약 30m의 '수목원로88번길', 동측으로 폭 약 12m 내외의 '황새로'에 접해 있습니다.

* 건물 정보: 2023년 04월 03일 사용승인된 철근콘크리트구조의 지하 2층/지상 29층 건물인 현대테라타워CMC 내 1층 R144호입니다.

* 건축 연면적: 건물은 연면적 약 357,637㎡ (108,185평) 규모이며, 이는 경기 남부권에서 초대형 지식산업센터에 해당합니다.

* 사용승인일: 2023년 04월 03일입니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 말소기준권리: 2024년 12월 17일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권(608,400,000원)입니다.

* 현재 진행 중인 임의경매: 2025년 08월 06일 접수된 수원지방법원의 임의경매개시결정(채권자: 농협은행주식회사, 채권액: 523,882,615원)으로 본건 경매가 진행 중입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원입니다.

* 현재 상태: 감정평가서에 따르면 평가 시점 현재 공실 상태이며, 임대 관계는 미상입니다. 따라서 인수할 임차인의 보증금이나 차임은 없는 것으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

* 주변 지역: 주위 일대는 아파트, 다세대주택, 소규모 공장, 지식산업센터 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 입지가 가능합니다.

* 업종: 지식산업센터 내 상가로, 주로 지식산업센터 입주사들을 대상으로 하는 근린생활시설 또는 서비스업종이 입점 가능합니다.

* 유동인구: 인근 도로의 통과 교통량과 버스 정류장 소재로 인해 보통 수준의 유동인구가 예상됩니다.

* 경쟁 분석: 주변에 유사한 지식산업센터 및 상업시설이 존재할 수 있으나, 본 물건은 1층 대로변에 위치하여 가시성이 높다는 장점이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 반경 1.5km 이내에 이마트, 롯데마트 등 대형 유통시설 및 오산시청 등 공공기관 이용이 수월하며, 건물 내부에 보육시설, 수영장, 의료 시설(건강검진센터) 등 다양한 커뮤니티 및 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

* 주거환경: 아파트 단지 등 주거 지역이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 대중교통 이용이 편리하며, 광역 교통망 접근성이 우수하여 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공실 위험: 현재 공실 상태이므로, 낙찰 후 즉시 임차인 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 임대 조건 설정이 필요합니다. 공실 장기화 시 임대 수익 창출에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 관리비 연체: 건축물대장상 특이사항은 없으나, 인수될 관리비 채무가 있는지 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지입니다. 해당 기간 내 거래 시 토지거래허가를 받아야 합니다.

* 주변 개발 계획: 경부선 철도 횡단도로 개설 사업이 진행 중으로, 완공 시 교통 편의성이 증대될 것으로 예상되나, 이에 따른 지역 가치 변화 추이를 지켜볼 필요가 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2023년 4월 사용승인된 신축급 현대테라타워CMC 내 1층 상가로, 탁월한 입지 조건과 양호한 건물 상태를 갖추고 있습니다. 대로변에 노출된 1층 상가라는 점에서 높은 가시성을 확보하고 있으며, 단지 내 풍부한 부대시설 및 편리한 교통망은 입주사 및 방문객의 만족도를 높일 수 있습니다. 현재 공실 상태로 즉시 임대 수익 창출이 가능하며, 권리관계 또한 말소기준권리 하부에 모두 정리되어 비교적 명확합니다. 다만, 신규 임차인 확보 및 공실 장기화에 대한 대비는 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2023년 사용승인으로 최신 시설 및 건물 상태 유지.

* 1층 대로변 노출: 높은 가시성과 접근성으로 상가로서의 활용도 증대.

* 풍부한 편의시설: 단지 내 자체적으로 갖춘 다양한 부대시설(의료, 커뮤니티 등)은 입주 기업 만족도 제고.

* 편리한 교통망: 광역 도로망 및 대중교통 접근성이 우수하여 물류 및 인력 이동에 유리.

* 초대형 단지 규모: 연면적 35만㎡ 이상의 대규모 복합단지로, 풍부한 잠재 수요 확보 가능.

* 공실 상태: 현재 공실이므로, 합리적인 조건으로 빠른 임차인 확보를 통해 즉시 수익 실현 가능.

1.8. 예상 입찰가

* 계산 근거: 본 물건은 인수할 임차인의 보증금이 0원이므로, 감정가 1,020,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정합니다.

* 참고 사항: 예상 입찰가는 주변 시세, 공실률, 향후 임대 수익률, 낙찰 후 예상되는 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자 결정 시에는 현장 방문 및 전문가와 상담을 통해 상세한 권리 분석, 주변 시세 조사, 임대 수요 예측 등을 추가적으로 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.