나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1555 [1] 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔1동 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신원 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 ""새솔동 행정복지센터"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 지하 주차장으로 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제102호로서,
(사용승인일 : 2022.03.24)
-외벽 : 석재 붙임 등 마감
-창호 : 새시 창호 임.

이용상태

근린생활시설로 이용 중임.
(후첨 ‘호별배치도 및 내부구조도’ 참조)

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비 및 승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지와 등고 평탄한 가장형의 토지로서, 건부지[업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 등)으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 서측으로 으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(송산그린시티) , 중로2류(폭 15m~20m)(중로2류)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 특수지역<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계
미상임.

2)기타
-

물건 비고

1. 토지에 별도등기 있음.
2. 근린생활시설(소매점)으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1555 (1)

소재지: 경기도 화성시 새솔동 77-7 킨슬리오피스텔 1동 1층 102호

용도: 근린상가

건물 사용승인일: 2022년 3월 24일

감정가: 1,126,000,000원

토지면적: 12.25㎡ (약 3.71평)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.90평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농OOO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 새솔동 소재 "새솔동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 근린생활시설, 아파트단지, 각급 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건은 지하 주차장을 통해 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 본건 남측 및 서측으로 폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 주변 현황

본건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역(송산그린시티), 중로2류(폭 15m~20m)에 속해 있으며, 가축사육제한구역, 특수지역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있습니다. 송산그린시티 새솔동 일대는 상권과 학군, 공원이 조화롭게 갖추어진 지역으로 선호도가 높습니다. MZ세대(1980년대 초반~2000년대 초반 출생) 인구가 약 60%를 차지하며 소비력이 높은층으로 배후 수요가 탄탄한 곳으로 평가됩니다. 단지 내 상가, 산후조리원, 성형외과, 스크린골프장, 사우나 등이 입점 예정이거나 운영 중에 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 건의 말소기준권리는 2024년 7월 3일 접수된 농협은행주식회사의 근저당권 (을1)입니다. 이보다 늦게 등기된 권리들, 즉 갑8(가압류, 광주은행), 갑9(임의경매, 농협은행주식회사), 갑10(가압류, 금강산업건설주식회사), 갑13(압류, 화성시) 등은 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

'물건명세서 참고사항'에 따르면, 토지에 별도등기(갑구 1-1번 금지사항등기: 매립목적변경금지 등)가 있으며, 이 등기는 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

현재까지 파악된 임차인의 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 진행 시 관련 내용을 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 이용 현황

본 건은 현재 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다.

4.2. 주변 상권

새솔동은 송산그린시티의 핵심 지역 중 하나로, 아파트 단지, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 안정적인 배후 수요를 확보하고 있습니다. 특히 젊은 MZ세대 인구 비율이 높아 소비력이 있는 상권으로 분석됩니다. 인근에 대형 주차장과 다양한 편의시설이 계획되거나 운영 중에 있어 유동 인구 증가가 기대됩니다.

5. 생활정보

* 주변에 학교(유치원, 초·중·고등학교)와 공원, 행정복지센터 등이 위치하여 교육 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 다양한 종류의 병원, 베이커리, 다이소 등 상업시설이 입점되어 있어 일상생활에 필요한 편의를 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지에 대한 별도 등기(매립목적변경금지 등)를 매수인이 인수해야 합니다. 이로 인해 향후 토지 이용에 제한이 발생할 수 있으며, 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 임차인 현황 및 임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 법적 문제나 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2022년 사용승인된 신축 오피스텔 내 근린상가로, 비교적 최신 건물이라는 장점을 가지고 있습니다. 새솔동 행정복지센터 인근에 위치하며, 주변 아파트 단지 및 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 기본적인 배후 수요는 확보되어 있는 것으로 보입니다. 특히 송산그린시티 개발에 따른 향후 지역 가치 상승 잠재력 또한 기대할 수 있습니다. 하지만, 토지에 대한 별도 등기 인수와 임차 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 반드시 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 최근 준공된 신축 건물로 건물 노후도가 낮습니다.

* 개발 중인 송산그린시티 내 핵심 지역에 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 주거 밀집 지역 및 행정복지센터 인근으로 잠재적 수요 확보가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

본 보고서에서는 제공된 정보만을 바탕으로 작성되었으며, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 심층 분석이 필수적입니다.

* 해당 물건의 최신 감정가, 유사 물건의 최근 실거래가 및 낙찰가율 분석.

* 인수해야 하는 별도 등기의 구체적인 내용, 범위 및 그로 인한 가치 변동에 대한 법률적, 실무적 검토.

* 현지 부동산 시장 동향, 지역 상권 활성화 정도, 공실률 등에 대한 면밀한 조사.

* 명도 대상 부동산의 상태 및 임차인 관련 추가 조사 비용 등을 고려한 명도 비용 산정.

예상 입찰가는 위 요소들을 종합적으로 분석하여 결정해야 하며, 본 보고서에서는 구체적인 금액을 제시하기 어렵습니다. 관련 전문가와 상담하여 신중하게 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.