나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1451 [1] 경기도 화성시 남양읍 남양리 1264 뜨라채 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금오 · 평가일 2025.08.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 ""남양초등학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건이 속한 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서

외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 등 마감
창호: 샤시 창호임.

이용상태

공동주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(소로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1451 (1)

소재지: 경기도 화성시 남양읍 남양리 1264 뜨라채 2층201호

용도: 연립주택

감정가: 160,000,000원

토지면적: 44.10㎡ (약 13.34평)

토지지분: 44.1㎡ (약 13.34평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 67.48㎡ (약 20.41평)

건물지분: 67.48㎡ (약 20.41평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 안OOO

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호

건축물 표제부 요약: 제공된 정보 없음

집합건물 등기부 요약:

- 소유권 보존: 문희 (2015-07-16)

- 소유권 이전: 백승현 (2015-10-28)

- 근저당권: 안산신용협동조합 (149,500,000원, 2015-10-28) - 말소기준권리

- 가압류: 중소기업은행 (20,203,162원, 2025-06-13) - 말소

- 소유권 이전 (상속): 백신기 외 1명 (2025-11-28) - 말소

등기부채권 총액: 169,703,162원

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 "남양초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통상황

본건이 속한 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

* 건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 중 제2층 제201호로서, 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 마감, 창호는 샤시 창호입니다.

* 이용상태

공동주택(방3, 거실, 주방, 욕실 등)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 설치되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태등

남측으로 폭 8미터 정도의 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3 근저당권 (안산신용협동조합, 2015-10-28 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 보입니다. (예: 갑3 가압류, 갑8 소유권이전 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보상으로는 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용은 비어있어 해당 권리가 없다고 판단됩니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과, 본건과 유사한 위치 및 조건의 연립주택 거래 사례는 다음과 같습니다.

- "헤르만하우스남양" (2020년 건축, 전용면적 66.97㎡)은 2026년 5월 28일, 25,500만원에 거래되었습니다. 본건의 건물 면적(67.48㎡)과 유사합니다.

- "민성주택" (1988년 건축, 전용면적 55.08㎡)은 2026년 6월 28일, 7,300만원에 거래되었습니다. 건축 연도 및 면적 차이가 있습니다.

- "헤르만하우스남양" (2020년 건축, 전용면적 79.60㎡)은 2026년 7월 20일, 22,500만원에 거래되었습니다.

비교적 신축인 "헤르만하우스남양"의 시세는 22,500만원에서 25,500만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 160,000,000원으로, 최근 실거래가 대비 상당히 낮은 편입니다. 이는 건물의 정확한 건축 연도, 관리 상태, 토지 지분의 가치 평가 등 다양한 요인이 반영된 결과일 수 있습니다.

* 물건 특징

건축년도가 명확히 제시되지 않았으나, 5층 건물 중 2층에 위치하며 2020년에 건축된 "헤르만하우스남양"과 전용면적이 유사하여 비교적 신축일 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

"남양초등학교"가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 아파트, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

* 주거 형태

방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 공동주택입니다.

* 교통 및 편의시설

차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 편리합니다.

위생 및 급배수, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임대 관계 미상: 임차인이 존재할 수 있으나 보증금 및 차임 정보가 확인되지 않아 명도 진행 시 예상치 못한 명도 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다. 인수 보증금 합계는 0원으로 명시되어 있으나, 임대차 관계 자체가 미상인 점은 유의해야 합니다.

* 건축 연도 불확실: 정확한 건축 연도가 명시되지 않아 건물 노후도 및 유지보수 비용 발생 가능성에 대한 정확한 판단이 어렵습니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역 등의 규제가 존재하여 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 남양읍 남양리 소재 연립주택으로, 남양초등학교 인근에 위치하며 주거 밀집 지역에 속합니다. 교통 여건은 보통 수준이며, 필수적인 주거 설비가 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리 외에 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인 정보가 미상인 점은 명도 과정에서의 잠재적 리스크 요인이 될 수 있습니다. 최근 주변 시세가 감정가 대비 높은 수준을 형성하고 있어 투자 가치가 있어 보이나, 정확한 건축 연도 및 건물 상태, 토지 이용 계획 등을 면밀히 검토 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 남양초등학교 인근의 교육 환경 및 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 기대.

* 시세 대비 저평가 가능성: 최근 실거래가와 비교 시 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익 기대 가능.

* 편의시설 접근성: 근린생활시설 등 생활 편의시설 이용 용이.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 160,000,000원

* 주변 시세: 유사 면적의 최근 거래가 225,000,000원 ~ 255,000,000원

* 분석: 본건의 건물 면적(67.48㎡)은 2020년에 건축된 "헤르만하우스남양"의 66.97㎡ 거래 사례(25,500만원)와 매우 유사합니다. 최근 실거래가를 감안할 때, 감정가(160,000,000원)는 시세보다 낮은 수준으로 판단됩니다.

다만, 임차인 정보 미상, 정확한 건축년도 불확실 등의 리스크 요인을 고려해야 합니다.

시세 분석 결과, 현재 시장가치는 2억 원 이상으로 추정됩니다. 따라서 감정가 대비 약 110%~120% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 175,000,000원 ~ 195,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.