나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34159 [1] 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층217호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 웨이브 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아
파트단지, 오피스텔, 근린시설, 지식산업센타 등으로 형성된 지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 및 전철역(양촌역-김포골드선)이 소재
하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제217호로서,
- 외벽 : 파벽돌 붙임 및 페인트 등 마감,
- 창호 : 하이새시 창호임.

이용상태

'오피스텔'로 이용 중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 소화전, 난방설비 등이 구비 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서, 현황 '업무시설 및 제2종근린생활시설' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선도로를 이용 중이며, 북서측 및 북동측으로 각각 왕복2차선도로를 이용
중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역(2014-11-27), 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시), 중로1류(폭 20
m~25m)(접합) , 중로3류(폭 12m~15m)(2014-11-27)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<
가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구(김
포신도시택지개발)<택지개발촉진법>, 하수처리구역(양촌처리분구)<하수도법>, (한강)폐기물
매립시설 설치제한지역(청소행정과 확인)<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한
법률>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 부천지원 2025타경34159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 한OOOOOOO

감정가: 70,000,000원

1.2. 물건 상세 정보

소재지: 경기도 김포시 구래동 6871-58 스위트엠아크라시티1차 2층217호

(신주소: 경기도 김포시 김포한강10로133번길 76 (구래동))

용도: 오피스텔

건물 면적: 20.29㎡ (약 6.14평)

토지 면적: 5.94㎡ (약 1.79평)

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 김포시 구래동 소재 '나비초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 오피스텔, 근린시설, 지식산업센터 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장과 전철역(양촌역-김포골드라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 왕복 4차선 도로, 북서측 및 북동측으로 각각 왕복 2차선 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역(김포한강신도시)으로 지정되어 있습니다. 또한 중로1류, 중로3류에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 택지개발지구, 하수처리구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역에 해당됩니다.

3. 권리분석

3.1. 경매개시권리

인천지방법원 부천지원 2025타경34159 (강제경매)로, 채권자는 한국주택금융공사이며 채권액은 131,783,221원입니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

* 임차인: 한국주택금융공사(허재성)

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-19

확정일자: 2022-08-29

배당신고일자: 2024-09-03

대항력: 있음

집합건물 등기부 요약에 따르면, 을구 1번 주택임차권(허재성)은 보증금 120,000,000원에 대해 등기되었으며, 전입일자(2022-10-19)가 확정일자(2022-08-29)보다 늦지만, 대항력이 있는 것으로 분석됩니다. 해당 임차권은 말소기준권리(갑6, 한국주택금융공사의 강제경매)보다 선순위이므로, 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자가 인수하게 됩니다. (단, 임차인이 배당받지 못하는 경우에 한함)

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸

말소기준권리는 갑6, 한국주택금융공사의 강제경매 개시 결정 등기(2025-08-07)입니다. 이보다 선순위인 을1 주택임차권(허재성)은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

대상 물건이 위치한 김포시 구래동 일대는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설, 지식산업센터 등이 복합적으로 발달한 지역입니다. 양촌역을 중심으로 상업 및 업무 기능이 집중되어 있어 유동인구가 꾸준히 존재할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

물건지 인근에 나비초등학교가 소재하고 있어 학군 접근성이 있습니다. 또한, 버스 정류장 및 지하철역(양촌역)이 인접하여 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권

해당 물건에는 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 120,000,000원이 선순위 임차권으로 등기되어 있어 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 인수 금액을 상승시키는 주요 요인입니다.

6.2. 과도한 채무 부담

채권자의 경매 신청 채권액(131,783,221원)과 임차인의 선순위 임차 보증금(120,000,000원)을 합산할 경우, 총 채무액이 상당합니다. 이는 물건의 시장 가치 대비 높은 부채 비율을 시사하며, 투자 수익률에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

6.3. 혐오시설 유무

제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 인근에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인된 바는 없습니다. 다만, 토지이용계획상 (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어 관련 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대항력 있는 선순위 임차인이 존재하며, 이는 낙찰자가 인수해야 할 금액이 높아지는 요인이 됩니다. 또한, 채권액과 임차 보증금을 합산한 총 채무액이 물건의 감정가 및 최근 시세보다 높은 상황으로, 투자에 신중을 기해야 합니다. 이러한 상황은 물건의 투자 가치를 현저히 낮추는 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

해당 물건은 입지 조건 자체는 준수하나, 권리 분석상 인수해야 할 임차 보증금과 높은 채무 부담이 큰 리스크로 작용합니다. 투자 관점에서는 신중한 접근이 필요하며, 인수 시 총 취득 비용과 향후 예상되는 매매/임대 수익을 면밀히 분석해야 합니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 동일 건물 2층(본건과 동일 층)의 유사 면적 물건이 2026년 5월 27일에 100,000,000원에 거래된 것이 확인됩니다. 이를 현 시세로 가정할 때, 본건의 시장 가치는 약 100,000,000원으로 추정됩니다.

그러나, 대항력 있는 임차인의 보증금 120,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점을 고려할 때, 총 취득 비용은 '입찰가 + 120,000,000원'이 됩니다.

이러한 점을 감안하여, 본건의 예상 입찰가는 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가 70,000,000원을 기준으로 보수적인 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원

총 예상 취득 비용:

예상 입찰가 (70,000,000원) + 인수 보증금 (120,000,000원) = 190,000,000원

이는 최근 매매가(100,000,000원)를 상회하는 금액으로, 현재 시세 기준으로는 수익성이 낮거나 손실이 발생할 가능성이 매우 높은 투자로 판단됩니다. 따라서, 입찰 참여 시 매우 신중한 검토가 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.