나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511470 [1] 인천광역시 부평구 부평동 217-3 엔에스파크 102동 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥오거리"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 근
린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 인천지하철1호선 ""부
평시장역""이 소재하는 등 교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2013년 08월 14일 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트 및 평스라브지붕 15층건 내
제7층 제701호로서,

외벽 : 석재 붙임 마감, 몰탈 위 페인팅 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지로서 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 25미터 내외, 서측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역,?방화지구,?시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,?상대보호
구역<교육환경 보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025
-05-19)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511470 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 217-3 엔에스파크 102동 7층701호

용도: 오피스텔

감정가: 221,000,000원

토지면적: 11.04㎡ (약 3.34평)

토지지분: 11.04㎡ (약 3.34평)

건물면적: 70.37㎡ (약 21.31평)

건물지분: 70.37㎡ (약 21.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

특이사항: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: HUG 인수조건 변경, 대항력있는임차인, 공동담보

건축물 사용승인일: 2013년 08월 14일

2. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주변 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "부평시장역"이 근거리에 있어 교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경511470)으로, 접수일자 2023년 08월 08일, 권리자 주택도시보증공사, 권리금액 240,000,000원입니다.

등기부상 권리 내역:

* 갑구: 소유권 이전 및 신탁 등기 말소, 공유자 전원 지분 이전, 주식회사 석산기업, 황상욱 소유권 이전 등기가 확인됩니다.

* 을구: 주택임차권 (박인규, 240,000,000원)이 등기되었으나 말소 처리되었습니다. 다만, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 박

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자/확정일자: 2023-10-16 / 2023-10-16

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022-09-14 / 2022-08-22

대항력: 없음

비고: 임차인 보증금 합계: 0원 (물건명세서상 기재)

4. 상권분석

건물은 업무시설 및 근린생활시설 용도로 이용 가능한 토지 위에 건축되었습니다.

인접지 대비 등고평탄한 부정형의 토지이며, 본건 동측으로 약 25미터, 서측으로 약 7미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 속해 있습니다.

주변은 다양한 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 부평시장역을 이용할 수 있으며, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 이용한 진출입도 용이합니다.

주변 환경: 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 소재하는 주거 및 상업 복합 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력있는 임차인: 박 임차인이 대항력(2023-10-16 전입, 확정일자 동일)을 보유하고 있어, 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 승계 가능성을 검토해야 합니다. 다만, 물건명세서상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 기재되어 있어, 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등 다양한 용도지역 및 지구에 속해 있어 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구 부평동에 위치한 오피스텔로, 부흥오거리 인근에 자리하고 있습니다. 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 혼재하는 지역에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다.

건축물 사용승인이 2013년으로 비교적 신축에 속하며, 내부 설비(위생, 급배수, 전기, 승강기, 화재탐지, 소화전 등)는 갖추어져 있습니다.

다만, 대항력있는 임차인이 존재하며 HUG 인수조건 변경 등 특이사항이 있어 권리분석 및 현장 확인이 매우 중요합니다. 물건명세서 상 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 임차인의 대항력 존재로 인해 경매 진행 과정에서 변동될 가능성을 염두에 두어야 합니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 낙찰 후 임대수익 또는 시세차익을 고려한 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

부평역 및 부평시장역 인근으로 교통 요지이며, 주변 상업 및 업무시설 이용이 편리합니다.

비교적 신축 연식(2013년)으로 내부 상태 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

"부흥오거리" 인근 지역은 유동인구가 많아 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 기대됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(약 60~83㎡)의 오피스텔이 2025년 1월 약 1억 6,300만원, 2025년 2월 약 1억 9,500만원, 2026년 5월 약 1억 4,650만원에 거래되었습니다.

본건의 건물 면적은 70.37㎡ (약 21.31평)이며, 이를 바탕으로 시세 환산 시 약 1억 7,000만원 ~ 1억 8,000만원 수준으로 추정됩니다.

감정가 2억 2,100만원 대비 시세가 낮게 형성되어 있으며, 잠재적 리스크(대항력있는 임차인, HUG 인수조건 등)를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현재 인수 보증금이 없는 것으로 파악되나, 임차인 관련 제반 사항을 재확인해야 합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 시세 및 위험 요소를 종합적으로 고려하여 1억 7,500만원 ~ 1억 8,500만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.