나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1425 [1] 인천광역시 연수구 송도동 18-6 더샵그린워크1차 1602동 24층2401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.08.25

건물감정평가요항표

건물의 구조

-

이용상태

-

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1425 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 18-6 더샵그린워크1차 1602동 24층2401호

용도: 아파트

감정가: 807,000,000원

토지면적: 42.67㎡ (약 12.90평)

건물면적: 84.34㎡ (약 25.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경우

채권자: 함OOOOOOO

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

1.1. 입지조건

해당 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치한 더샵그린워크1차 아파트입니다. 송도국제도시 내에서도 1공구에 속하며, 주변에 센트럴파크 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통: 센트럴파크역(인천1호선)이 약 890m 거리에 위치하며, 주변으로 다양한 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다. 아트센터대로, 아트센터대로97번길 등을 통해 차량 이동 또한 용이합니다.

* 편의시설: 커넬워크 및 주변 주상복합 상가, 롯데마트, 홈플러스익스프레스, NC큐브 등 쇼핑 시설 이용이 가능합니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등이 갖추어져 있습니다.

* 교육시설: 단지 인근에 채드윅 송도국제학교, 연송초등학교, 박문중학교 등이 위치하여 우수한 학군을 자랑합니다.

* 주변 환경: 센트럴파크 공원, 해돋이공원, 새아침공원, 달빛공원 등 녹지 공간이 풍부합니다. 다만, 송도 지역의 생활폐기물 자동집하시설 운영 및 쓰레기 관련 시설에 대한 민원 및 논란이 제기된 바 있어, 잠재적인 환경 관련 이슈를 확인할 필요가 있습니다.

1.2. 권리분석

해당 물건의 말소기준권리는 을13 근저당권(함양농업협동조합, 2022-06-21 접수)입니다. 경매로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이충우

보증금: 600,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-12

확정일자: 2021-10-18

대항력: 있음

본 임차인은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 600,000,000원을 인수해야 할 수 있습니다.

* 등기부 현황 요약:

소유권보존, 소유권이전, 소유권이전청구권가등기 등 소유권 관련 등기가 존재합니다. 또한, 근저당권(함양농업협동조합), 다수의 가압류(엠지캐피탈주식회사, 삼성카드주식회사, 군자농업협동조합) 및 임의경매개시결정(함양농업협동조합)이 등기되어 있습니다. 이 중 근저당권(을13)이 말소기준권리가 되어 경매로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 570,378,184원 (확인된 채권 총액, 임차인 보증금 별도 인수 부담)

1.3. 상권분석

더샵그린워크1차는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 상가 및 주변 상업 시설(커넬워크 등)이 발달해 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다. 특히 송도 1공구는 학원가가 형성되어 있어 교육 관련 상권이 발달해 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거단지: 총 736세대로 구성된 대단지이며, 2014년 8월에 사용 승인되었습니다. 최고 33층, 최저 24층 높이의 건물들로 이루어져 있습니다.

* 주차: 총 1183대의 주차 공간(세대당 약 1.6대)이 확보되어 있으며, 지하 주차 공간이 압도적으로 많습니다 (지상 5대, 지하 1178대). 전기차 충전 시설도 지하에 24대 설치되어 있습니다.

* 단지 시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 커뮤니티 공간 등 다양한 복리시설을 갖추고 있습니다.

* 주변 학군: 인천연송초, 박문중, 채드윅송도국제학교 등이 인접해 있어 교육 환경이 우수합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 6억 원의 보증금을 가진 임차인이 대항력을 갖추고 있어, 해당 보증금을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다. 이는 총 투자 비용에 큰 영향을 미치므로 신중한 고려가 필요합니다.

* 주변 환경 이슈: 송도 지역 내 생활폐기물 자동집하시설 운영 관련 소음 민원 및 쓰레기 처리 시설 배치에 대한 주민 반발 사례가 보고되었습니다. 해당 물건지와의 거리를 확인하고 잠재적인 소음이나 냄새 등의 환경적 영향을 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

인천 송도동 더샵그린워크1차는 송도국제도시의 우수한 입지와 교육 환경, 풍부한 녹지 공간을 갖춘 아파트입니다. 단지 규모가 크고 주차 시설 등 편의시설도 잘 갖춰져 있습니다. 최근 실거래가가 감정가를 상회하는 경향을 보이고 있어 향후 시세 상승 여력도 기대됩니다. 다만, 6억 원의 보증금을 가진 대항력 있는 임차인의 존재는 낙찰자가 부담해야 할 인수 금액을 높이는 주요 요인이므로, 이를 충분히 고려한 투자 계획 수립이 필수적입니다. 또한, 주변의 생활 폐기물 처리 시설 관련 이슈는 거주 만족도에 영향을 줄 수 있으므로 추가적인 확인이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 송도국제도시 핵심 입지: 센트럴파크 인근으로 쾌적한 주거 환경과 편리한 생활 인프라를 누릴 수 있습니다.

* 우수한 교육 환경: 채드윅 송도국제학교 등 명문 학군과의 접근성이 뛰어납니다.

* 대단지 프리미엄: 736세대의 대단지로 단지 내 관리 및 편의시설 이용이 용이합니다.

* 최근 시세 상승 추세: 감정가 대비 최근 실거래가가 높게 형성되어 있어 시세 상승 기대감이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(84.86㎡)의 아파트가 2026년 6월 7일 830,000,000원, 2026년 7월 10일 835,000,000원에 거래되었습니다. 이는 감정가(807,000,000원)보다 높은 시세 수준을 보여줍니다.

본 물건은 대항력 있는 임차인이 600,000,000원의 보증금을 인수해야 하는 상황입니다. 예상 입찰가는 이러한 인수 보증금을 제외하고 계산하는 것을 원칙으로 합니다.

최근 최고가 거래액인 835,000,000원을 기준으로, 인수 보증금 600,000,000원을 제외하면 예상 입찰가는 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

835,000,000원 (최고 실거래가) - 600,000,000원 (인수 보증금) = 235,000,000원

따라서, 잠재적 투자 수익률을 고려하여 235,000,000원 을 예상 입찰가 범위로 제시합니다. 다만, 이는 시장 상황, 낙찰 경쟁률, 및 최종적인 인수 조건 등에 따라 달라질 수 있으며, 임차인과의 협상 결과 또한 중요한 변수가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.