나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511316 [1] 인천광역시 서구 검암동 510-5 로얄프라자 4층404호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 광희 · 평가일 2025.08.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 검암동 소재 ""검암초교"" 동측 인근에 위치하며 주위는 아파트, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량으로 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 지하철(검암역)이 소재하는 등 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층건물내 4층 404호로서,

외벽 : 치장 돌붙임 마감.
창호 : 샷시창호 임.

이용상태

근린생활시설(실내골프장:상호 트루골프)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기(15인승), 지하주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 제형의 토지로서 상가건물의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

포장중로각지(3면)상태임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(검암2구획정리) , 도로(접합)
가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역(과밀억제권역)<수도권정비계획법>
중점경관관리구역,토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

감정평가액의 산출근거 및 결정의견 i-5 참조.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건번호: 인천지방법원 2025타경511316 (1)

물건종별: 근린상가 (4층 404호)

소재지: 인천광역시 서구 검암동 510-5 로얄프라자 4층 404호

건물면적: 206.32㎡ (약 62.41평)

토지면적: 86.86㎡ (약 26.28평) (본건 건물 사용 지분 면적)

감정평가액: 325,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인천수산업협동조합

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 검암동에 소재하며, 주위는 아파트, 다가구주택 및 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 인천광역시 서구는 지속적인 도시 개발로 인구가 증가하고 있으며, 특히 검암역세권 개발과 함께 교통 거점으로서의 기능이 부각되고 있습니다.

1.1. 1.주변환경

물건은 "검암초교" 동측 인근에 위치하며, 주거 단지와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 일반적인 생활 환경은 무난한 것으로 판단됩니다. [Provided info, 6, 17]

1.1. 2.교통

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 공항철도와 인천지하철 2호선이 교차하는 검암역이 인근에 위치하여 수도권 주요 지역으로의 이동성이 양호합니다.

1.1. 3.토지이용계획

본 물건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(검암2구획정리), 도로(접합)로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있습니다. [Provided info]

1.2. 권리분석

본 물건의 권리관계는 등기부등본 요약 정보를 기준으로 분석하였습니다.

1.2. 1.말소기준권리

말소기준권리는 2020년 10월 12일에 접수된 수협엔피엘대부주식회사의 근저당권(금214,800,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [Provided info]

1.2. 2.인수되는권리

등기부요약상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요"라고 명시되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다. [Provided info]

1.2. 3.임차인현황

본 건은 임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

금액이 미상이라도 실제 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 조사 및 관계자 확인을 통해 정확한 임대차 관계를 파악하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1.현재이용상태

본 물건은 현재 근린생활시설로 이용 중이며, 구체적으로는 "트루골프"라는 상호의 실내 골프장으로 운영되고 있습니다. [Provided info]

1.3. 2.주변상권

주변은 아파트 단지와 다가구 주택, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 상권은 무난한 편입니다. 검암역 상권을 중심으로 유동인구가 형성되어 있으며, 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1.교육시설

물건 인근에 인천검암초등학교가 위치하고 있으며, 검암중학교도 가까이에 있어 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.4. 2.편의시설

검암역을 중심으로 상업 및 편의시설이 발달해 있으며, 다양한 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1.토지거래허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한정되는 조건으로, 일반적인 투자자에게는 직접적인 영향이 없을 것으로 판단됩니다. [Provided info]

1.5. 2.임대관계미상

임차인의 보증금 및 차임 정보가 미상으로, 실제 점유 관계 및 잠재적 명도 관련 사항을 사전에 철저히 확인해야 합니다. [Provided info]

1.5. 3.주변혐오시설

인천 서구 일대는 수도권매립지와 인근 지역에 공공 열분해시설 설치 논의 등 환경 관련 이슈가 잠재해 있습니다. 본 물건의 직접적인 영향은 크지 않을 수 있으나, 지역 전체의 이미지 및 장기적인 가치 평가에 간접적으로 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 검암동의 역세권에 위치한 근린상가로, 교통 접근성이 우수하고 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 있습니다. 현재 실내 골프장으로 운영 중이며, 건물 관리 상태 및 설비 내역도 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등 일부 확인 및 주의가 필요한 사항이 존재합니다. 주변 개발 계획 등을 고려할 때 향후 잠재력 또한 기대해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 검암역 역세권의 우수한 교통 입지

* 인천 서구의 지속적인 개발 및 인구 증가 추세

* 실내 골프장 운영 중으로 즉시 수익 창출 가능성

* 다양한 편의시설 및 교육 시설 인접

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금 합계가 0원이므로, 감정평가액 325,000,000원을 기준으로 시장 상황, 물건의 현황, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 제공된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어렵습니다. (별도 상세 분석 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.