나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511302 [1] 인천광역시 부평구 십정동 317-106 동광빌라트 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.08.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""석정여자고등학교"" 북측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 주거지역으로서,
제반 주위 환경은 대체로 양호한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 근거리에 동암역
(지하철1호선)이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 양호한 편임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 슬라브지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제4층 제401호로서,

외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.(구조는 후첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

자체지반 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

십정동 317-106번지 :
제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,과밀억제권역<수도권정비
계획법>.

십정동 317-107번지 :
제2종일반주거지역, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은
아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람.

임차보증금 : 금84,700,000원
범 위 : 제4층 제401호 34.47㎡ 전부
임대차계약일자 : 2021년12월13일
주민등록일자 : 2022년1월12일
점유개시일자 : 2022년1월12일
확정일자 : 2021년12월14일
임차권자 : 한국******

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경511302 (1)

주소: 인천광역시 부평구 십정동 317-106 동광빌라트 4층 401호

용도: 다세대주택

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

토지면적: 19.44㎡ (약 5.88평)

토지지분: 19.44㎡ (약 5.88평)

건물면적: 34.47㎡ (약 10.43평)

건물지분: 34.47㎡ (약 10.43평)

1.3. 경매 정보

감정가: 90,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 인천광역시 부평구 십정동에 소재하며, ""석정여자고등학교"" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독 및 다가구주택, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하고 있습니다. 또한, 근거리에 동암역(지하철 1호선)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 현황 및 도로 접근성

본건은 자체 지반이 평탄하게 조성된 2필지 일단의 가장형 토지로서 공동주택 건부지로 이용 중입니다. 남서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

십정동 317-106번지: 제2종일반주거지역, 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법)

십정동 317-107번지: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역(수도권정비계획법)

3. 권리분석

3.1. 등기사항 요약

집합건물 등기부상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 갑15: 2025-08-05 접수, 주식회사 서울보증보험 강제경매 (채권액 89,317,890원), 말소기준권리.

* 을7: 2024-04-01 접수, 한국토지주택공사 주택임차권 (84,700,000원), 말소: 인수.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

3.2. 1. 임차인 1 (한국토지주택공사)

* 보증금: 84,700,000원

* 임대차계약일자: 2021년 12월 13일

* 주민등록/점유개시일자: 2022년 1월 12일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 권리분석: 등기사항전부증명서상 주택임차권(을7)이 설정되어 있으며, 대항력은 없는 것으로 확인됩니다. 다만, 매각으로 인해 소멸되지 않고 인수되는 권리로 분류되어 있습니다.

3.2. 2. 임차인 2 (서울보증보험주식회사 - 입주자 고은서)

* 보증금: 84,700,000원

* 임대차계약일자: 2021년 12월 13일

* 주민등록/점유개시일자: 2022년 1월 12일

* 확정일자: 2021년 12월 14일

* 권리분석: 대항력이 있는 임차인으로 명시되어 있으나, 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 인수 부담이 없을 가능성이 있습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

등기사항에 기재된 강제경매개시결정(갑15)이 말소기준권리가 됩니다. 이보다 선순위인 권리는 말소되고, 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사)은 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 인수됩니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서 제출로 인해 SGI 관련 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 특이사항 (SGI 인수조건 변경 등)

본 건은 SGI 인수조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 등의 특이사항이 존재합니다. 특히, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서 제출은 권리관계 분석에 중요한 고려사항입니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 동향

최근 7월 2026년 기준 주변 지역의 다세대주택 실거래 사례는 다음과 같습니다.

* 인천 부평구 십정동 174-191 동민에이스빌 (2002년 건축, 39.98㎡): 218,000,000원 (7월 6일)

* 인천 부평구 십정동 24-8 지훈캐슬1,2동 (2011년 건축, 58.11㎡): 128,000,000원 (7월 2일)

* 인천 부평구 십정동 181-253 한양탑스빌 (2003년 건축, 38.92㎡): 70,000,000원 (7월 8일)

4.2. 시세 분석

본건(34.47㎡)은 2002년 건축된 다세대주택입니다. 최근 거래 사례 중 2003년 건축된 38.92㎡ 규모의 한양탑스빌이 70,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 7,000만원에서 9,000만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 감정가 9,000만원은 주변 시세를 반영하는 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용 현황

본 건은 철근콘크리트조 슬라브지붕의 지하 1층/지상 4층 건물 중 제4층 제401호이며, 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. 외벽은 드라이비트 마감 등이며, 창호는 샷시 창호입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계 복잡성

선순위 임차권(한국토지주택공사)이 매각으로 소멸되지 않고 인수되는 점은 재정적 부담으로 작용할 수 있습니다. 비록 SGI 임차권의 말소 동의 확약서가 제출되었으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 임대차 관련 불확실성

한국토지주택공사의 임차권 보증금 84,700,000원이 인수 대상이므로, 이는 낙찰가의 추가적인 부담이 됩니다. "인수 보증금 합계: 0원"이라는 정보가 있으나, 이는 경매 절차상의 특정 계산 방식에 따른 것일 수 있으며, 실제 인수해야 하는 보증금과는 별개로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 건은 교통 및 주거 환경이 양호한 지역에 위치한 다세대주택으로, 감정가 대비 시세가 합리적인 수준으로 보입니다. 그러나 매각으로 인해 소멸되지 않는 선순위 임차권(한국토지주택공사)의 보증금 84,700,000원을 낙찰자가 인수해야 하므로, 총 투자 비용 및 명도 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. SGI 임차권 관련 말소 동의 확약서는 긍정적인 요인이나, 최종적인 권리 관계 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 지하철역 및 학교 인접, 편리한 교통망.

* 안정적인 주거 환경: 주거 지역 내 위치하여 수요층 확보 용이.

* 감정가 대비 합리적인 시세: 주변 거래 사례와 비교 시 경쟁력 있는 가격대.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 90,000,000원이며, 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가는 70,000,000원 내외입니다.

그러나 본 건은 한국토지주택공사의 임차보증금 84,700,000원을 인수해야 하는 조건이 있습니다.

"예상 입찰가는 ‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다"는 규칙에 따라, 감정가(90,000,000원)에서 인수 보증금(84,700,000원)을 제외한 금액을 기준으로 산정하면 다음과 같습니다.

예상 입찰가: 90,000,000원 - 84,700,000원 = 5,300,000원

이는 인수되는 임차 보증금액이 매우 높아, 낙찰가의 하락을 유도하는 요인으로 작용할 수 있음을 시사합니다. 하지만 이는 보수적인 접근이며, 실제 입찰 시에는 해당 보증금 인수 조건이 낙찰자의 총 실질 매입 비용에 미치는 영향을 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 따라서, 보증금 인수 부담을 감안하여 보수적으로 접근할 경우, 5,000,000원 ~ 15,000,000원 범위에서 검토해볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 명도 가능성, 시장 상황, 개인의 투자 성향 등을 종합적으로 고려하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.