나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511003 [1] 인천광역시 남동구 만수동 109-66 만수마을 3 2층201호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 4층건내 제2층 제201호로서,
(사용승인일 : 1995.11.08)
외벽 : 드라이비트 마감 등
창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인전도로 대비 완경사의 2필 일단의 사다리형 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 4미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

만수동 109-66 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
만수동 109-343 :제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타 : 주택임차권(임차권등기명령(2021카임10248), 임차보증금 금90,000,000원,
점유개시일자 : 2019.03.27 확정일자 : 2019.03.08, 임차권자 : 한국토지주택공사

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511003 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 109-66 만수마을 3 2층201호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 공동주택/다세대주택)

감정가: 96,000,000원

토지 면적: 16.67㎡ (약 5.05평)

건물 면적: 47.08㎡ (약 14.24평)

건축물 정보: 철근콘크리트구조, 1995년 11월 8일 사용승인, 4층 건물 내 2층 201호

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천동부초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

인접 도로상태: 본건은 남동측으로 약 4미터 폭의 포장도로와 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 제2종일반주거지역으로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2019년 8월 8일자 미추홀구(인천광역시)의 압류 (등기부등기부 을구 12번 항목 참조)

주요 권리 관계:

* 선순위 임차권 (을12): 한국토지주택공사, 보증금 90,000,000원. 등기부상 '인수'로 표기되어 있으나, 임차인 현황표에서는 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 서울보증보험주식회사(입주자 이 )으로 확인되며, 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2019년 3월 27일, 확정일자 2019년 3월 8일입니다.

* 기타 권리: 압류, 가압류 등 다수 존재하나 모두 말소될 예정입니다.

인수/소멸되는 권리:

* 매각으로 인해 말소되지 않는 권리로 을구 순위 12번 주택임차권등기(한국토지주택공사)가 명시되어 있습니다. 다만, 서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소 동의 확약서가 제출되어 있어, 실제 인수 여부는 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황:

* 임차인: 한국토지주택공사

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-27

확정일자: 2019-03-08

대항력: 없음

비고: 등기부상 '인수' 권리임.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (입주자 이 )

보증금: 90,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2019-03-27

확정일자: 2019-03-08

대항력: 있음

비고: 임차권 등기 말소 동의 확약서 제출됨.

특이사항: SGI 인수조건 변경, 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

주의사항: 본건은 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 한국토지주택공사의 주택임차권등기가 기재되어 있습니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되었으며, '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기된 점을 미루어 볼 때, 낙찰자가 임차보증금을 인수하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 현장 조사 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 인수 여부를 재확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 다세대주택 및 일부 근린생활시설이 분포하고 있어 일반적인 주거지로서의 상권을 형성하고 있습니다. 대규모 상업 시설보다는 소규모 점포 위주로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 인천동부초등학교가 북동측 인근에 위치하여 초등학생 자녀를 둔 가정에 편리합니다.

교통편의성: 인근 버스정류장을 통해 시내 이동이 가능하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

주변 편의시설: 기본적인 생활 편의시설은 인근에서 해결 가능할 것으로 보이나, 대형 편의시설은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 관련 복잡성: 한국토지주택공사와 서울보증보험주식회사의 임차권이 중첩되어 있으며, 특히 서울보증보험주식회사의 '대항력 있음' 표기는 잠재적 인수 위험을 내포합니다. 다만, 서울보증보험의 말소 동의 확약서와 '인수 보증금 합계: 0원' 표기는 이러한 위험을 완화할 수 있는 요소로 작용합니다. 그럼에도 불구하고, 실제 잔금 납부 시점에 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

부동산 시장 변동성: 금리 변동 및 정부 정책 등 외부 경제 환경 변화에 따른 부동산 가치 변동 위험이 존재합니다.

1.6. 주변 시설 확인 (혐오시설 포함)

현재 제공된 정보 및 관련 지역 검색 결과, 본건 물건지 인근에서 특별히 언급되거나 확인되는 혐오시설은 없습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 인천 남동구 만수동에 위치한 연립주택으로, 주변 교육 시설 및 교통 여건이 무난한 편입니다. 다만, 복잡한 임차인 관계 및 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 표기는 신중한 권리 분석을 요구합니다. 서울보증보험의 말소 동의 확약서와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 점은 긍정적으로 해석될 수 있으나, 이는 낙찰 후 명도 과정에서 면밀한 검토가 필요합니다. 현 시세 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되며, 임차인 이슈가 성공적으로 해결된다면 시세 차익을 기대해볼 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 낮은 감정가: 감정가 96,000,000원 대비 인근 유사 물건 시세가 높게 형성되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

임차인 보증금 인수 부담 미미: '인수 보증금 합계: 0원' 표기 및 서울보증보험의 말소 동의 확약서 제출로 인해, 낙찰자가 임차 보증금을 추가로 부담할 가능성이 낮아보입니다. (단, 최종 확인 필요)

주거 편의성: 초등학교가 인근에 있어 실수요자에게도 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 매매 사례 중 1991년식, 36.51㎡ 면적의 다세대주택이 2026년 3월 9일에 93,000,000원(약 2,547,000원/㎡)에 거래되었습니다. 이를 본건의 전용면적 47.08㎡에 대입하면, 약 119,993,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

산정 기준:

감정가 96,000,000원을 기준으로, 최근 유사 물건의 시세(약 120,000,000원)를 고려하여 입찰가를 산정합니다. '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 임차 보증금 인수 부담은 없는 것으로 간주합니다. 다만, 권리 분석에서 복잡성이 존재하므로, 감정가 대비 약간의 프리미엄을 붙여 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

예상 입찰가:

105,000,000원

본 입찰가는 시장 시세와 감정가를 종합적으로 고려하였으며, 임차인 관련 이슈가 원만히 해결된다는 전제 하에 책정된 금액입니다. 최종 입찰가는 법원 진행 상황, 현장 조사 결과, 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.