나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511145 [1] 인천광역시 계양구 작전동 870-5 신대빌라 에이동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 ""작전역"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 건물 내 제3층 제301호로서,
외벽: 적벽돌 쌓기 등 마감.
창호: PVC샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고 평탄한 장방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 폭 4미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

사건번호: 인천지방법원 2025타경511145 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 작전동 870-5 신대빌라 에이동 3층301호

용도: 공동주택

건축년도: 1990년

감정가: 93,000,000원

토지면적: 21.11㎡ (6.38평)

건물면적: 36.26㎡ (10.97평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

건물명: 신대빌라 A동 301호

2. 입지조건

2.

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철역이 위치하는 등 제반 교통여건은 무난함.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역임.

* 인접 도로상태: 본건 남측으로 폭 4미터, 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

* 주변 시설: 해당 물건 주변에서 특별히 인지되는 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 작전역 인근의 일반적인 주거 및 근린생활시설 지역으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.

* 권리 현황:

* 말소기준권리: 롯데칠성음료주식회사 근저당 (2019-04-09, 43,000,000원), 말소됨.

* 총 등기부 채권액: 175,890,677원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 12번 주택임차권 (한국토지주택공사, 70,000,000원).

* 다만, "서울보증보험 주식회사의 임차권등기 말소동의 확약서가 제출됨"이라는 특이사항이 있어, 해당 임차권이 말소될 가능성이 있습니다. 이는 입찰 전 최종 확인이 필요합니다.

* 대항력 있는 임차인: 서울보증보험 관련 임차인 (등기부 및 임차인 현황 기준, 보증금 70,000,000원)

* 전입일자: 2018-10-29, 확정일자: 2018-09-10

* "SGI 인수조건 변경"이라는 특이사항과 관련하여, 해당 임차권의 실제 인수 조건 및 말소 여부는 더욱 면밀한 조사가 필요합니다.

* 기타 권리 (압류, 가압류 등): 모두 말소될 예정입니다.

* 임차인 정보:

* 한국토지주택공사 (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-10-29, 대항력: 없음)

* 서울보증보험 관련 (입주자 오병준) (보증금: 70,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2018-10-29, 대항력: 있음)

* 해당 임차인은 대항력을 보유하고 있어, 보증금 70,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 있습니다.

4. 상권분석

4.

* 주변 환경: 본건은 인천광역시 계양구 작전동 소재 "작전역" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

* 교통: 작전역 인근으로 대중교통 이용이 편리합니다.

* 최근 시세 동향:

* 분석 대상 유사 물건 (인천 계양구 작전동, 다세대, 면적 30~50㎡):

* 궁전빌라4 (1991년, 39.24㎡): 2026년 7월 3일, 8,800,000원 (평당 약 2,240,000원)

* 삼오빌라 (1997년, 41.86㎡): 2026년 7월 6일, 11,300,000원 (평당 약 2,690,000원)

* 본건 적정 시세 추정: 100,000,000원 (면적 36.26㎡ (10.97평) 기준, 최근 거래가 및 물건 상태 고려)

5. 생활정보

5.

* 주거 환경: 작전역 동측 인근의 조용한 주택가 지역입니다.

* 교통 편리성: 작전역 도보권으로 예상되며, 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 용이합니다.

* 편의 시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교육 시설: (주변 학교 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.

* 임차보증금 인수 가능성: 대항력 있는 임차인(서울보증보험 관련)의 보증금 70,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 매우 높습니다. '말소동의 확약서' 제출에도 불구하고, 인수 조건 변경 등의 특이사항으로 인해 최종적인 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다.

* 명도 진행: 대항력 있는 임차인 존재로 인해 명도 과정이 복잡하거나 시간이 소요될 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1990년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* SGI 인수조건 변경: 해당 문구는 임차권과 관련된 조건에 변동이 있었음을 시사하며, 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합의견

7.

본 물건은 인천광역시 계양구 작전동에 위치한 신대빌라 A동 301호(면적 36.26㎡ (10.97평))로, 작전역 역세권에 있어 교통이 편리한 장점이 있습니다. 감정가 93,000,000원 대비 최근 시세 분석 결과, 적정 시장 가치는 100,000,000원 수준으로 추정됩니다. 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 대항력 있는 임차인(서울보증보험 관련)의 보증금 70,000,000원이 낙찰 후 인수될 가능성이 높다는 점입니다. '말소동의 확약서' 제출에도 불구하고, 인수 조건 변경 등의 특이사항으로 인해 최종적인 인수 여부는 반드시 확인해야 합니다. 만약 보증금이 인수될 경우, 실질적인 투자 비용이 높아지므로 입찰가 산정에 신중을 기해야 합니다. 결론적으로, 역세권 입지와 시세 대비 낮은 감정가가 매력적일 수 있으나, 임차보증금 인수 가능성이라는 중대한 리스크를 충분히 인지하고 접근해야 하는 물건입니다.

8. 투자포인트

8.

* 역세권 입지: 작전역 도보권으로 예상되어 직주근접 및 편리한 교통 환경을 제공합니다.

* 잠재적 시세 차익: 현재 감정가 대비 낮은 시세 수준으로, 보증금 인수분을 제외하고도 투자가치가 있을 가능성이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주택가 밀집 지역에 위치하여 다세대주택의 꾸준한 임대 수요가 기대됩니다.

9. 예상입찰가

9.

* 감정가: 93,000,000원

* 추정 시장 가치: 100,000,000원

* 인수 예상 보증금: 70,000,000원 (한국토지주택공사 주택임차권, '인수' 명시 및 대항력 있는 임차인 존재)

* (중요) 말소동의 확약서 존재: 보증금 말소 가능성 있으나, 최종 확인 필요.

※ 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 두 가지 시나리오를 고려해야 합니다.

1. 보증금이 인수될 경우 (보수적 접근):

* 실질적으로 투자자가 부담해야 하는 금액은 (낙찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

* 본건의 추정 시장 가치 100,000,000원을 고려할 때, 투자 수익을 얻기 위한 낙찰가의 상한선은 30,000,000원 이하가 되어야 합니다.

* 이는 현재 감정가 93,000,000원보다 현저히 낮은 수준입니다.

* 따라서, 보증금 인수 시 입찰가는 70,000,000원 이하로 신중하게 접근해야 합니다.

* 현실적인 상한선 제시: 60,000,000원 ~ 70,000,000원

2. 보증금이 말소될 경우 (확정 시):

* '말소동의 확약서'의 효력이 확정되어 보증금 인수가 발생하지 않는다면, 입찰가는 감정가 및 시장 가치를 기준으로 산정할 수 있습니다.

* 추정 시장 가치 100,000,000원을 고려하여, 감정가 93,000,000원 대비 약 85~90% 수준인 85,000,000원 ~ 90,000,000원 범위에서 입찰을 고려할 수 있습니다.

※ 최종 입찰가는 본건의 인수 조건(특히 임차보증금)에 대한 최종 확인 후 결정되어야 합니다. 현재로서는 보증금 인수 가능성을 높게 보고 접근하는 것이 안전합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.