나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510857 [1] 인천광역시 부평구 부평동 104-12 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인 · 평가일 2025.08.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재하는 ""부평중학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 주위에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 '굴포천역' 소재하여 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형의 평지로서 주택(5가구) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>에 해당함.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 3층 주택(5가구)
(사용승인일: 1994-6-8)
외벽: 적벽돌 쌓기 마감등임.
내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감등임.
바닥: 미상임.
창호: 샷시창호임.

이용상태

주택(다가구(5가구)주택)으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 다가구(5가구) 주택으로 이용중임(감정평가서 참조).
- 목록 2는 3층 주택으로, 지하 시설은 없으며 1층에 2개호, 2층에 2개호, 3층에 1개호로 된 주택임(현황조사보고서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510857 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 104-12

용도: 다가구주택

감정가: 536,495,400원

토지면적: 133.00㎡ (약 40.23평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 222.87㎡ (약 67.42평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 부평구 부평동에 소재하며, "부평중학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 7호선 '굴포천역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

물건 북측으로 노폭 약 5미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행 및 진출입에 문제가 없습니다.

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지)

* 소유권이전: 권순차 (1987-06-02)

* 소유권이전: 김윤순 (협의분할에 의한 상속) (2006-09-11)

* 근저당권: 국민은행 (말소기준권리) (2013-07-18)

* 근저당권: 국민은행 (말소) (2018-08-31)

* 근저당권: 김명희 (말소) (2023-07-18)

* 근저당권: 김명희 (말소) (2023-08-03)

* 가압류: 신한카드 (말소) (2024-10-08)

* 가압류: 서울신용보증재단 (말소) (2024-11-15)

* 임의경매개시결정: 김명희 (말소) (2025-07-31) - 본 경매 사건

* 가압류: 국민은행 (말소) (2025-09-26)

토지 등기부채권 총액 (말소되지 않은 권리 기준): 0원 (말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정)

3.2. 등기부현황 (건물)

* 소유권보존: 권순차 (1994-06-22)

* 소유권이전: 김윤순 (협의분할에 의한 상속) (2006-09-11)

* 근저당권: 국민은행 (말소기준권리) (2013-07-18)

* 근저당권: 국민은행 (말소) (2018-08-31)

* 주택임차권: 김정순 (말소) (2024-11-04)

* 근저당권: 김명희 (말소) (2023-07-18)

* 근저당권: 김명희 (말소) (2023-08-03)

* 가압류: 신한카드 (말소) (2024-10-08)

* 가압류: 서울신용보증재단 (말소) (2024-11-15)

* 임의경매개시결정: 김명희 (말소) (2025-07-31) - 본 경매 사건

* 가압류: 국민은행 (말소) (2025-09-26)

건물 등기부채권 총액 (말소되지 않은 권리 기준): 0원 (말소기준권리 이후 모든 권리가 말소 예정)

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김정순

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-03-09

확정일자: 2021-03-09

배당신고일자: 2024-11-04

대항력: 없음

비고: 건물 등기부 상 주택임차권으로 등기되었으나 말소 처리됨.

* 임차인: 망 전선규의 상속인 조정옥(ZHAOZHENYU)

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-05-06

확정일자: 2021-05-06

배당신고일자: 2025-09-19

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 윤경모

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-02-14

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력 없음.

* 임차인: 최미화

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-15

확정일자: (미상)

배당신고일자: (미상)

대항력: 없음

비고: 보증금 및 차임이 미상이나, 대항력 없음.

3.4. 권리 분석 종합

말소기준권리인 국민은행 근저당권(2013-07-18)보다 늦게 등기된 권리들은 모두 말소될 예정입니다. 임차인들은 모두 대항력이 없는 것으로 파악됩니다. 따라서 낙찰자는 인수하는 보증금이 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 분석

본 물건이 위치한 인천광역시 부평구 부평동 일대는 다가구주택, 다세대주택 등 공동주택과 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다. 최근 몇 년간 재개발 및 도시 정비 사업이 활발히 진행되는 지역은 아니지만, 꾸준한 주거 수요가 있는 안정적인 지역으로 평가됩니다.

4.2. 토지 이용 현황

본 물건의 토지는 세장형의 평지로서, 현재 다가구주택의 건부지로 이용 중에 있습니다. 북측으로 도로에 접해 있어 건축물의 이용 및 유지 관리에 용이합니다.

4.3. 주변 상업 시설

인근에 부평중학교가 있으며, 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철 7호선 굴포천역이 도보 거리 내에 있어 상업 시설 접근성이 양호합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 부평중학교가 있어 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

지하철 7호선 굴포천역 및 다수의 버스 노선이 운행되어 시내외 이동이 편리합니다. 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 혐오 시설

본 물건지(인천광역시 부평구 부평동 104-12) 주변에 혐오시설에 대한 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다. (최근 3년간 지도상 또는 뉴스 검색 결과 특이사항 없음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

현재 파악된 임차인들은 모두 대항력이 없으나, 윤경모, 최미화 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 확인 및 명도 과정에서 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 명도 대상인 점은 명확하며, 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

6.2. 건축물 노후화

건물의 사용승인일이 1994년 6월 8일로 약 30년이 경과하였으므로, 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 지역 개발 계획

해당 지역의 구체적인 대규모 개발 계획이 현재로서는 파악되지 않아, 단기적인 시세차익보다는 안정적인 임대 수익이나 장기적인 가치 상승을 기대해야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구의 역세권 인근에 위치한 다가구주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다. 다가구주택으로서 5가구의 임대 수익 창출이 가능하며, 권리 분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 주변 지역의 주거 선호도와 지속적인 수요를 감안할 때, 안정적인 부동산 가치를 유지할 것으로 보입니다. 건물 노후화에 대한 유지보수 비용을 감안해야 하지만, 입지와 권리관계의 명확성을 고려하면 투자가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 7호선 굴포천역 인근 역세권 입지

* 5가구 다가구주택으로 꾸준한 임대 수익 기대 가능

* 권리관계 명확 (말소기준권리 이후 모든 권리 소멸, 임차인 대항력 없음)

* 낙찰자가 인수할 보증금 없음

* 주거 밀집 지역으로 안정적인 수요 존재

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 536,495,400원입니다. 임차인 인수 보증금이 없는 점, 권리관계가 명확한 점, 그리고 지역의 입지 조건을 고려했을 때, 감정가 수준 또는 소폭 상승한 가격에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 현재 부동산 시장 상황, 유사 물건의 최근 거래 사례, 그리고 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 분석하여 최종 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

입찰 희망가는 감정가의 90% ~ 105% 범위 내에서, 보수적으로는 500,000,000원에서 560,000,000원 사이에서 고려해 볼 것을 제안합니다. 이는 추후 상세한 시장 조사 및 현장 방문을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.