나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511288 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1180-12 장원빌라 지층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오름감정 · 평가일 2025.08.25

건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

현황조사서 상 건물 외벽에 '장원빌라 2동' 으로 표시됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511288 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1180-12 장원빌라 지층비01호

용도: 다세대주택

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 토지 정보

감정평가액: 58,000,000원 (일괄매각 대상)

토지면적: 18.08㎡ (약 5.47평)

토지지분: 18.08㎡ (약 5.47평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건물면적: 34.68㎡ (약 10.50평)

건물지분: 34.68㎡ (약 10.50평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건축물대장 상 건축년도: 1993년

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트)

내부구조: 지상 4층, 지하 1층 중 지하 1층 (전유부 기준)

건물 외벽 표시: '장원빌라 2동' (현황조사서 상)

1.4. 물건 정보 요약

감정가: 58,000,000원

임차인 보증금(인수): 75,000,000원 (이진주, 대항력 있음)

토지/건물일괄매각

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 구월동에 소재하며, 주변은 다세대주택 및 연립주택 등이 혼재하는 주거 지역입니다. 정확한 교통 및 편의시설 정보는 추가적인 현장 조사 및 주변 정보 검색이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본 상 소유권 이전, 근저당, 주택임차권, 강제경매 등이 등기되어 있습니다.

총 등기부채권액: 135,000,000원 (을구 9번 근저당 60,000,000원 + 을구 10번 주택임차권 75,000,000원)

3.2. 말소기준권리

을구 9번 근저당권 (접수일자: 2023-10-12, 채권자: 최주성, 채권최고액: 60,000,000원)

3.3. 인수되는 권리

을구 10번 주택임차권 (권리자: 이진주, 임대차보증금: 75,000,000원)

본 임차권은 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 이 (이진주)

보증금: 75,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-04-15

배당신고일자: 2024-05-30

대항력: 있음

비고: 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택으로, 주변 상권 정보는 제한적입니다. 제공된 JSON 정보는 인근 빌라의 매매/임대 사례이며, 상업시설이나 유흥시설 등에 대한 분석은 별도의 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

본 물건의 정확한 생활 편의시설, 학교, 교통 접근성 등은 추가적인 현장 조사 및 지도 기반 정보 확인이 필요합니다. 일반적으로 구월동 지역은 주거 편의시설이 갖춰진 주거 밀집 지역으로 파악됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요소는 대항력 있는 임차인 이진주 씨의 보증금 75,000,000원이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이는 매수인의 총 투자금액을 크게 증가시키며, 해당 보증금이 전액 배당받지 못할 경우 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

6.2. 기타 특이사항

현황 조사서 상 건물 외벽에 '장원빌라 2동'으로 표시되어 있다는 점은 건물 동 표기에 대한 혼동을 야기할 수 있으므로, 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동에 위치한 지하 다세대주택입니다. 감정가는 58,000,000원이지만, 75,000,000원의 임차인 보증금이 인수되는 매우 높은 위험을 안고 있습니다. 감정평가액보다 인수해야 할 임차 보증금이 더 높다는 것은, 법적 절차 상 소멸되지 않는 권리(임차권)로 인해 매수인이 큰 손실을 볼 수 있음을 시사합니다.

8. 투자 포인트

본 물건은 명확한 투자 포인트가 제시되기 어렵습니다. 다만, 임차인과의 협상 또는 법적 절차를 통해 위험을 관리할 수 있고, 향후 지역 개발 가능성 등 외부 요인이 긍정적으로 작용할 경우 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 58,000,000원입니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 보증금 75,000,000원이 인수되는 점을 고려하면, 실제 매수인의 총 부담액은 입찰가 + 75,000,000원이 됩니다.

인근 유사 물건(경인빌라, 38.25㎡, 지하)의 최근 매매가가 50,000,000원임을 감안할 때, 본 물건의 시장 가치는 약 45,000,000원 내외로 추정됩니다.

인수되는 보증금이 물건의 시장 가치를 초과하므로, 통상적인 투자 분석으로는 입찰이 어려운 상황입니다.

그럼에도 불구하고, 투기적 목적 또는 법적 절차를 통한 위험 관리 가능성을 염두에 두고 입찰을 고려한다면, 잠재적 손실을 최소화하는 수준에서 신중하게 결정해야 합니다.

이에 따라, 위험 요소를 상당 부분 반영하여 다음과 같이 예상 입찰가를 제안합니다.

예상 입찰가: 35,000,000원

주의: 상기 예상 입찰가는 물건의 잠재적 가치와 위험 요소를 고려한 제안이며, 총 실투자액은 입찰가 35,000,000원 + 인수되는 임차 보증금 75,000,000원 = 110,000,000원임을 반드시 인지하셔야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.