나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510918 [1] 인천광역시 부평구 청천동 384-11 수정홈타운 106동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영화 · 평가일 2025.08.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""청천초등학교"" 북동측 인근에 위치하며,
주위는 중.소규모의 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재한바 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층건내 제2층 제201호로서
외벽 : 드라이비트 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2017-04-25), 가로구역별 최고높이 제한지역＜건축법＞, 상대보호구역
(2024-04-23)＜교육환경 보호에 관한 법률＞, 과밀억제권역＜수도권정비계획법＞.

공부와의 차이

본건의 도로명주소는 등기사항전부증명서 및 제시목록상 ""평천로 384-11""로 기재되어
있으나, 집합건축물대장 및 건물외벽에 부착된 표지판에는 ""평천로 87-1""인바 현황을
기준으로 표기하였으니 경매진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

물건 비고

2026. 6. 15.자로 본건 매각대상 물건의 도로명주소 '인천광역시 부평구 평천로 384-11' 을 '인천광역시 부평구 평천로 87-1' 로 정정하여 건축물대장상의 주소와 일치시킴.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물정보

사건번호:인천지방법원 2025타경510918 (1)

소재지:인천광역시 부평구 청천동 384-11 수정홈타운 106동 2층201호

정정된 도로명주소:인천광역시 부평구 평천로 87-1 (2026.06.15.자 정정)

건물구조:철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 제2층 제201호

건축연도:2001년 (건축물대장상 사용승인일: 2002.04.29)

용도:다세대주택

1.2. 면적 및 가격정보

감정가:100,000,000원

토지면적:24.60㎡ (약 7.44평)

토지제시외면적:0.00㎡

건물면적:48.58㎡ (약 14.69평)

건물제시외면적:0.00㎡

토지지분:24.6㎡

건물지분:48.58㎡

1.3. 매각 정보

매각대상:토지/건물 일괄매각

경매구분:부동산강제경매

채권자:현대카드주식회사 (참고: 등기부상 '현대카드'로 표기된 가압류 확인됨)

총 채권액 (등기부상):51,463,594원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 "청천초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 중소규모 공장, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 준공업지역으로 지정되어 있으며, 가로구역별 최고 높이 제한 지역, 상대 보호 구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2022-06-20

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 계약 내용 및 실거주 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 한국토지주택공사 (입주자: 조 )

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2017-10-27

확정일자: 2017-09-21

배당신고일자: 2025-09-01

대항력: 있음

비고: 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서 있어 대항력을 갖춘 임차인입니다. 보증금 85,000,000원이 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있어 배당에서 전액 변제될 것으로 예상되나, 이에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

3.2. 등기부 현황 (말소기준권리 확인)

등기부상 말소기준권리는 2025년 4월 18일 접수된 현대카드의 가압류(갑11)입니다.

매각으로 인해 본 가압류 이하의 등기부상 권리들은 소멸될 예정입니다.

다만, 위에서 언급된 대항력 있는 임차인들의 권리는 배당 순위에 따라 인수 여부가 결정됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 기재되어 있으나, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

따라서, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 배당에서 보증금을 전액 변제받지 못할 경우, 해당 보증금(85,000,000원)을 낙찰자가 인수하게 될 가능성이 있습니다. 이종 임차인의 경우 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담은 없을 것으로 예상되나, 계약의 유효성 및 법적 효력에 대한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건은 주거용 다세대주택과 소규모 공장, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주변에 학교가 있어 지역 내 기본적인 수요가 있을 것으로 보이며, 공장 밀집 지역의 특성상 직주근접 수요 또한 일부 있을 수 있습니다. 상권 자체는 발달된 대형 상권보다는 지역 생활 기반 상권으로 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 차량 접근 용이, 버스정류장 인근 (보통)

* 편의시설: 인근 근린생활시설 및 마트 등 이용 가능

* 교육시설: 청천초등학교 인접

* 의료시설: 인근 병원 및 의원 이용 가능 (범위 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 위험: 한국토지주택공사 임차인의 보증금 85,000,000원 인수 가능성. 이는 입찰가 산정에 가장 큰 영향을 미치는 요소입니다. '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 상반되는 부분으로, 배당 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

* 이종 임차인의 특이 사항: 보증금 및 차임이 0원인 임차인의 존재는 계약의 정상성 여부를 판단해야 하는 리스크 요인입니다.

* 건축 연도: 2001-2002년 건축물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 증가 가능성이 있습니다.

* 지역 지구 제한: 준공업지역, 최고 높이 제한 등은 향후 건물 증축이나 개조 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 주변 공장 밀집: 소음, 분진 등 환경적 요인이 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다. 주변에 학교와 교통 시설이 갖추어져 있으나, 공장 등 상업/공업 시설과 혼재되어 있는 지역입니다. 가장 중요한 권리 분석상 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)이 존재하며, 85,000,000원의 보증금이 인수될 가능성이 있습니다. 이는 물건의 최종 취득가격을 크게 상승시킬 수 있는 요인이므로, 해당 임차인의 배당 관련 사항을 법원 문건 열람 등을 통해 철저히 확인해야 합니다. 또한, 보증금/차임이 0원인 임차인의 존재도 추가적인 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인천 부평구의 다세대 주택으로, 지역 내 주거 수요가 있을 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세 분석을 통해 저평가된 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 리스크가 해소된다면, 시장 가격에 인수 가능한 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보 분석 결과, 인근 유사 면적(약 40~67㎡)의 다세대 주택 시세는 3.3㎡당 약 178만원 ~ 187만원 수준으로 파악됩니다. 본건 건물의 전용면적 48.58㎡ 기준으로 환산 시, 대략 87,444,000원 ~ 92,302,000원 범위의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

감정가 100,000,000원 대비 시세가 낮은 편이며, 대항력 있는 임차인(한국토지주택공사)의 보증금 85,000,000원 인수 위험을 고려할 때, 신중한 접근이 필요합니다.

만약 해당 보증금이 배당을 통해 전액 변제되어 낙찰자가 인수하지 않는다는 가정하에, 시장 시세 범위를 고려한 예상 입찰가는 95,000,000원 내외로 제안합니다.

그러나 임차인 보증금 인수 여부 등 권리 관계가 명확히 확인되지 않은 상태에서의 고가 입찰은 매우 위험할 수 있으므로, 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.