나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510542 [1] 인천광역시 부평구 청천동 301-62 신세계맨션 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소담 · 평가일 2025.08.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 청천동 소재 ""부평구청역"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 ""부평구청역""이 소재하여 대중교통이용편익은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물 내 2층 201호로서,

외벽: 드라이비트 마감 등,
창호: 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택이며, 현장조사 당시 문앞에 ""수도전 정수 예고장""이 있는 상태였음.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 로폭 약4미터 내외의 도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2016-01-18), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 건물외벽표기상 ""다동""으로 되어있음.

물건 비고

1. 감정평가 당시 문 앞에 '수도전 정수 예고장' 이 있는 상태였음.
2. 건물 외벽 표기상 '다동' 으로 되어 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510542 (1)

소재지: 인천광역시 부평구 청천동 301-62 신세계맨션 2층 201호 (도로명주소: 인천광역시 부평구 길주로508번길 18-7)

건물명: 신세계맨션

구분: 다세대주택

층수: 지상 4층 건물 중 2층

용도: 다세대주택

감정평가액: 99,000,000원

토지면적: 18.84㎡ (약 5.70평)

건물면적: 39.98㎡ (약 12.09평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO (서울보증보험주식회사)

건축물 정보:

- 준공연도: 2001년

- 구조: 철근콘크리트구조

- 용도: 공동주택

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 청천동에 위치하며, 지하철 7호선 부평구청역 남서측 인근에 자리 잡고 있음.

주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 부평구청역이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2025.07.30 접수, 채권자: 서울보증보험, 권리금액: 88,073,970원).

인수되는 권리: 없음.

- 을구 순위 9번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 보증금 85,000,000원)는 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정임.

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (승계인: 서울보증보험주식회사)

- 보증금: 85,000,000원

- 차임: 0원

- 전입일자: 2016-03-25

- 확정일자: 2016-02-25

- 배당신고일자: 2024-06-04

- 대항력: 없음

- 비고: 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 청천동은 주거지역과 근린생활시설이 어우러진 지역임.

부평구청역 역세권에 해당하여 유동인구가 있고, 지역 상권의 기본적인 수요를 확보하고 있음.

다세대주택 밀집 지역으로, 인근 주민들을 대상으로 한 소규모 상업 시설 운영이 가능한 입지임.

1.4. 생활정보

교통: 부평구청역(7호선), 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통한 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용 가능.

교육/의료시설: (제공된 정보 및 검색 결과 기준, 인근 초·중·고등학교 및 병원 이용 가능할 것으로 예상되나, 상세 정보는 추가 확인 필요)

1.5. 잠재적 리스크

'수도전 정수 예고장' 존재: 감정평가 당시 건물 출입문 앞에 '수도전 정수 예고장'이 부착되어 있었던 점은 상하수도 요금 체납 또는 관련 문제가 발생했을 가능성을 시사함. 잔금 납부 전 해당 내용을 반드시 확인하여 추가적인 비용 발생 여부를 검토해야 함.

건물 외벽 표기상 '다동': 건물 외벽 표기가 '다동'으로 되어 있으나, 이는 일반적인 다세대주택의 동 표기 방식이며, 집합건물로서의 권리 관계에 직접적인 문제는 없을 것으로 보임.

SGI 인수조건 변경: 경매 진행 과정에서 SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출 등의 사항이 있었음. 이는 임차권의 소멸과 직접적인 관련이 있으나, 경매 절차상의 조건 변동은 최종 낙찰 조건에 영향을 줄 수 있으므로, 상세 내용을 확인하는 것이 좋음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구청역 인근에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통 여건과 준수한 주거 환경을 갖추고 있음.

감정평가액은 9,900만원이나, 유사 물건의 최근 실거래가(2025년 12월 기준 39.9㎡, 2002년식 건물)는 7,500만원 수준으로 나타나, 감정가 대비 시세 차이가 존재함.

대항력 있는 임차인이 없고, 말소기준권리 이후의 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이므로 권리상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 상태임.

다만, '수도전 정수 예고장'과 관련된 잠재적 비용 발생 가능성은 반드시 확인 및 대비가 필요함.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 부평구청역 도보 거리로 교통이 매우 편리하여 실수요 및 임대 수요 확보에 유리함.

시세 차익 기대: 감정가와 유사 물건 실거래가 간의 격차를 고려할 때, 시세 반영을 통해 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있음.

권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 적고, 권리 낙찰 후 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 99,000,000원

유사 물건 최근 실거래가 (2025.12.02): 75,000,000원 (면적 39.9㎡, 건축연도 2002년)

본건 건물 면적(39.98㎡) 및 건축연도(2001년)를 고려할 때, 7,500만원 수준의 실거래가가 중요한 비교 기준이 됨.

'수도전 정수 예고장' 관련 추가 비용 발생 가능성을 고려하여, 보수적인 접근이 필요함.

인수되는 보증금이 없어 명도 부담은 적으나, 현 시세 및 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 입찰가 산정 필요.

현재 시장 상황 및 물건의 장단점을 종합적으로 판단했을 때, 78,000,000원 을 보수적인 목표 입찰가로 제안함. (본 입찰가는 시장 상황, 추가 조사 결과, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.