나이스옥션 법원경매 인천 2025타경510528 [1] 인천광역시 서구 연희동 742-5 폴라리스 2층204호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하나감정 · 평가일 2025.08.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 연희동 소재 '서곶중학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택,
단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존주택지대에 위치함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 '아시아드경기장역'
이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건 중 2층 204호로서,
외벽 : 드라이비트마감 등,
내벽 : 미상임.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 주차설비 등이 되어있는 것
으로 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 7미터 내외의포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1.2 지구단위계획구
역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2023-12-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육청평생
교육과문의560-6659)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경510528 (1)

소재지: 인천광역시 서구 연희동 742-5 폴라리스 2층204호

건물명: 폴라리스

구분: 다세대주택

감정가: 135,000,000원

토지면적: 29.88㎡ (약 9.04평)

건물면적: 46.14㎡ (약 13.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험

건축년도: 2014년 (사용승인일 2014.12.08 기준)

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 서구 연희동에 소재하며, '서곶중학교' 동측 인근에 위치합니다.

주변환경: 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대에 속해 있습니다.

교통: 본건까지 차량 진·출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 '아시아드경기장역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 본건 건물은 동측으로 노폭 약 7미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안 중), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2025년 5월 12일자 인천서구청의 압류 (갑7)

소멸되는 권리: 등기부상 을구 순위 3번 한국토지주택공사의 주택임차권은 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출됨에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

인수되는 권리: 인수되는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 현황:

* 한국토지주택공사 (승계: 서울보증보험주식회사)

보증금: 147,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 3월 10일

확정일자: 2022년 2월 21일

배당신고일자: 2024년 7월 19일

대항력: 없음

비고: 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 지하철역(아시아드경기장역) 및 버스정류장이 인접하여 지역 내 이동 및 타 지역으로의 접근성이 양호합니다. 주변에 공동주택 및 단독주택이 밀집해 있어 배후 주거 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

교육시설: 서곶중학교가 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

교통시설: 지하철 2호선 아시아드경기장역을 이용할 수 있으며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 상업시설 이용이 가능하며, 추가적인 편의시설은 차량 이동을 통해 접근 가능할 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

지구단위계획구역 (도시관리계획 입안 중): 향후 지역 개발 계획에 따라 건물 이용이나 가치 변동 가능성이 있습니다.

관련 법규 제한: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

SGI 인수조건 변경: 특이사항 및 특수물건정보에 기재된 'SGI 인수조건 변경' 내용은 채권자인 서울보증보험 주식회사가 임차권 말소 동의의 주체로 등장하는 점을 감안할 때, 매수 후 특정 조건이 발생할 수 있는지 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재까지의 권리분석상 인수되는 보증금은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 연희동에 소재한 신축(2014년 완공) 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리 분석 결과, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 '0원'이며, 이는 투자자에게 큰 이점으로 작용합니다. 주변 시세 및 감정가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

인수되는 권리가 없어 명도 부담이 매우 적습니다 (보증금 0원).

비교적 신축 건물(2014년식)로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

교통의 편리성(지하철역 인접)과 주거 환경이 비교적 양호합니다.

지역 개발 가능성(지구단위계획구역)이 잠재적 가치 상승 요인으로 작용할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 135,000,000원입니다.

주변 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 비교 대상 물건들은 대부분 1995년~2002년에 건축된 다세대주택으로, 본건(2014년식)보다 노후화되었습니다. 최근 매매 사례 중 2001년식 57.54㎡ 물건이 150,000,000원에 거래되었고, 1995년식 52.39㎡ 물건이 131,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건은 신축 연식 프리미엄을 감안하면 감정가 이상으로 평가될 여지도 있습니다.

경매 특성상 감정가 이하에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으며, 본건은 인수 보증금이 없는 점을 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 유리합니다. 신축 연식과 권리 인수 무(0원)를 감안할 때, 본건의 예상 입찰가는 125,000,000원 ~ 135,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 안정적인 투자를 위해서는 128,000,000원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.