나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511404 [1] 인천광역시 부평구 부평동 564-8 반석아인스힐 2동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 김현진감정 · 평가일 2025.08.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치하며, 본건 주위는 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 제 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통
상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물내 제5층 제502호로서
외벽 : 타일붙임 마감 등임.
창호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설 등 구비되어 있는 것으로 판단되나, 페문 부재로 내부를 확인하지 못하였음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 공동주택 및 업무시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 토지 북동측으로 노폭 약25미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

부평동 564-8 :일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2025-05-19)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

외벽에 'B동'으로 표기됨(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

해당 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 부동산강제경매 사건입니다.

사건번호는 2025타경511404 (1)이며, 채권자는 주택도시보증공사(HUG)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다.

1.2. 물건 현황

1.2. 1. 소재지 및 건물정보

소재지는 인천광역시 부평구 부평동 564-8 반석아인스힐 2동 5층 502호입니다.

건축물대장에 따르면, 건물명은 '반석아인스힐2동'이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트 평슬라브지붕 9층 건물입니다.

총 연면적은 1,316.69㎡이며, 건물은 2012년 8월 22일 신축 허가를 받아 2013년 5월 8일 사용승인되었습니다.

1.2. 2. 면적 정보

토지 면적은 10.53㎡ (약 3.19평)이며, 토지 지분도 동일하게 10.53㎡입니다.

건물 면적은 40.91㎡ (약 12.38평)이며, 건물 지분은 40.905㎡입니다.

토지 및 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.2. 3. 용도 및 구조

본 건물의 용도는 도시형생활주택이며, 건물은 철근콘크리트구조로 이루어져 있습니다.

해당 호실은 9층 건물 중 5층에 위치하고 있습니다.

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가는 153,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '굴다리오거리' 북서측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택 및 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(중심), 가로구역별 최고높이 제한지역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

본 건 토지는 북동측으로 폭 약 25미터 내외의 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 및 압류 등기들이 존재합니다.

말소기준권리는 갑6 압류(부평구)이며, 이를 기준으로 선순위 권리들의 말소 여부가 결정됩니다.

채권자 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(갑7)으로 인해 본 경매가 진행되었습니다.

등기부채권 총액은 180,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

해당 물건에는 주택도시보증공사(HUG)와 관련하여 신소령(신 )이라는 임차인이 등기되어 있습니다.

임차인의 보증금은 180,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

전입일자는 2021년 11월 5일, 확정일자는 2021년 9월 15일입니다.

하지만, 등기부상 해당 임차권(을7)은 말소 예정이며, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 기재되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 인수되지 않습니다.

임차인 현황 상 '대항력 : 없음'으로 명시되어 있습니다.

* 임차인 신 에 대한 보증금 180,000,000원은 HUG에서 보증한 금액이나, 등기부상 말소 예정이며 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 인수되는 권리 유무

등기부 현황 및 물건명세서 상, 매각으로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

단, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항이 있어, 관련 서류 및 절차를 추가적으로 확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 부평동 일대는 공동주택과 소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 상업시설이 발달해 있으며, 이는 주거 편의성을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역으로 지정되어 있어, 향후 상업적 활용 가능성도 존재합니다.

부평역 일대는 유동인구가 많고 상업 활동이 활발한 지역으로 알려져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 생활 인프라

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대중교통 이용이 용이하며, 차량 접근성도 양호한 편입니다.

정확한 내부 상태는 현장 방문을 통해 확인이 필요하나, 기본적인 위생 및 급배수 시설은 구비되어 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 주변 환경

건물이 위치한 지역은 주거 및 상업 기능이 복합된 도심 지역입니다.

주변에 특이한 혐오시설이 발견되지는 않았으나, 'B동'으로 표기된 외벽 표기 사항은 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 HUG와의 계약 조건이나 보증 관련 사항에 변동이 있었음을 시사하며, 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 추가적인 확인 및 조율이 필요할 수 있습니다.

임차인의 '대항력 없음'으로 분석되었으나, 최초 '대항력 있는 임차인'이라는 문구와 등기부상 임차권의 말소 여부 등에 대한 최종 확인은 필수적입니다.

6.2. 물리적/기타 리스크

현장 조사 시 페문(문이 잠겨 있어 내부 확인 불가)으로 인해 건물 내부의 정확한 상태, 설비 내역, 관리 상태 등을 파악하지 못했습니다. 이는 잠재적인 수리 비용 발생 가능성을 내포합니다.

건물 외벽에 'B동'으로 표기되어 있다는 점은 실제 현장과 공부상 명칭 간의 혼동 또는 특이사항을 시사하며, 이에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 총평

본 물건은 인천광역시 부평구의 중심 상업지역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다. 감정가 대비 시세 상승 가능성이 있으며, 인수되는 권리가 없어 권리 분석 상 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 미확인, 'B동' 표기 문제, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크 요인을 신중하게 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 장점

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역 인근에 위치하여 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 낮은 감정가 대비 시세: 제공된 최근 시세 정보를 바탕으로 감정가 대비 높은 시장 가치를 기대할 수 있습니다.

* 권리관계 명확: 등기부 및 임차인 분석 결과, 낙찰자가 인수할 권리가 없는 것으로 판단됩니다.

* 도시형생활주택: 1인 가구나 소형 가구 수요가 꾸준한 주거 형태입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 40.91㎡)의 다세대 주택 시세는 2026년 7월 기준 1.88억원 ~ 2.84억원 수준으로 파악됩니다.

본 건의 전용 면적 40.91㎡(약 12.38평)와 비교했을 때, 2016년식 건물의 경우 1㎡당 약 434만 원 ~ 577만 원의 시세가 형성되어 있습니다.

이를 바탕으로 본 건의 시장 가치는 약 1.77억원 ~ 2.36억 원 수준으로 추정됩니다.

감정가 153,000,000원과 비교 시, 상당한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9.2. 적정 입찰가 산정

본 건의 감정가는 153,000,000원이며, 추정 시세는 1.77억원 ~ 2.36억원입니다.

대항력 있는 임차인이 없으며(인수 보증금 0원), 말소기준 권리 이후의 권리가 없는 점은 긍정적입니다.

다만, 내부 미확인, 'B동' 표기 문제, HUG 인수조건 변경 등 잠재적 리스크를 고려해야 합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 감정가의 약 110% ~ 120% 수준 또는 시장가의 80% ~ 85% 수준으로 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 175,000,000원을 목표 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.