나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511410 [1] 인천광역시 서구 가좌동 140-14 힘찬해가 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정원감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 가좌동 소재 봉화초등학교 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택(다세대주택, 연립주택), 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존주택지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입 및 접근이 가능하며, 인근에 노선버스승강장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상5층 건물내 제2층 제202호로서,
(사용승인일 : 2019.05.02.)
외벽 : 석재타일 및 미장스톤치장마감 등
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 하이새시창호 이중창마감 등임.

이용상태

다세대주택 단위세대(방3, 거실겸주방, 욕실겸화장실2, 발코니 등)로 이용중임.

※ 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 등의 부재로 집합건축물대장, 첨부도면, 현지 주민 탐문조사 등을 기준으로 하였는바, 업무진행 시 참고하시기 바람.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 소화설비, 도시가스 개별 난방설비 등이 되어 있는 것으로 탐문 조사됨.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세로장방형 평지로서, 공동주택(다세대주택)건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 차량 접근 가능한 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역 , 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계 미상이며, 공부상 1동으로 등재되어 있으나, 현장표기사항은 외벽에 101동으로 되어 있음.

물건 비고

건물 외벽 표기는 '101동'임(현황조사서 참조)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경511410 (1) 사건으로 인천지방법원에서 진행되는 부동산 강제 경매 물건입니다.

본건은 인천광역시 서구 가좌동 140-14번지, 힘찬해가 1동 2층 202호에 소재한 다세대주택입니다.

건물의 사용승인일은 2019년 5월 2일로 비교적 신축에 해당합니다.

감정평가액은 171,000,000원입니다.

토지 면적은 35.01㎡ (약 10.59평)이며, 건물 면적은 53.14㎡ (약 16.08평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

건축물 총괄표제부에 따르면, 총 대지 면적은 1680.9㎡ (약 508.5평)이며, 총 건축 면적은 917.8441㎡ (약 277.6평)입니다. 건폐율은 54.6%이며, 총 연면적은 3165.2235㎡ (약 957.8평), 용적률은 188.3%입니다. 주용도는 공동주택(도시형생활주택, 단지형 다세대주택)이며, 총 49세대가 거주 가능하고 총 주차 대수는 49대입니다.

건축물 표제부에 따르면, 본건이 속한 제1동은 지상 5층 건물 중 2층 202호이며, 철근콘크리트 구조로 건축되었습니다. 외벽은 석재타일 및 미장스톤 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 하이새시 이중창으로 마감되었습니다. 위생, 급배수, 소화, 도시가스 개별 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

등기부 채권 총액은 962,000,000원입니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 가좌동에 소재하며, 봉화초등학교 북동측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 공동주택(다세대주택, 연립주택), 단독주택, 각종 근린생활시설이 혼재하는 기존 주택지대입니다.

남측으로는 노폭 약 10미터 내외의 차량 통행 가능한 도로에 접하고 있어 차량의 출입 및 접근이 용이합니다.

인근에 노선버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지이용계획상 본건은 제1종일반주거지역에 속하며, 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 부산지방법원의 2022카단106754 가압류 (접수일자 2023-01-03)입니다.

말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

등기부상 을구 1번 순위의 주택임차권(권리자: 주택도시보증공사(이 ), 보증금 174,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황상 송승훈 임차인이 있으나, 보증금, 차임, 전입일자, 확정일자 등 관련 정보가 미상이며 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. (금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.)

주택도시보증공사(이 ) 임차인의 경우, 전입일자 2020-11-18, 확정일자 2020-11-03이며, 대항력은 없는 것으로 기재되어 있습니다. (배당신고일자 2024-11-27)

본건은 '대항력있는 임차인', 'HUG 인수조건 변경' 등의 특이사항이 기재되어 있으나, 인수되는 보증금 합계는 0원으로 산정되었습니다. 이는 HUG의 채무 인수 및 말소 동의로 인해 낙찰자가 인수할 보증금이 없음을 의미하는 것으로 해석됩니다.

단, 건물 외벽 표기가 공부상 '1동'이 아닌 '101동'으로 되어 있다는 점은 현황 조사서 등을 통해 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 가좌동 일대는 공동주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.

따라서, 상업적 기능이 특화된 지역이라기보다는 주거 밀집 지역으로서의 특성을 가집니다.

인근에 위치한 인천기계산업단지로 인해 해당 지역의 배후 수요 또는 유동 인구에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 본건 북동측 인근에 봉화초등학교가 위치하며, 해당 지역은 교육환경 보호에 관한 법률상 상대보호구역에 해당합니다.

* 교통: 남측으로 약 10미터 도로와 접하고 있으며, 인근 노선버스 승강장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량으로의 접근성은 양호한 편입니다.

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 본건 인근 서측으로 인천기계산업단지가 위치하고 있어, 산업단지의 특성상 소음, 교통량 증가 등 주거 환경에 간접적인 영향을 줄 수 있습니다. 이 외에 직접적인 혐오시설은 지도상 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 정보의 불확실성: 송승훈 임차인의 보증금, 차임 등 기본 정보가 미상이므로, 실제 현황 파악이 필요합니다.

* '대항력 있는 임차인' 언급과 실제 권리 분석 결과 불일치: 특이사항에 '대항력 있는 임차인'이 언급되었으나, 권리 분석상으로는 대항력이 없는 것으로 표기되어 있습니다. HUG의 인수 조건 변경 및 말소 동의 확약서 제출로 인해 낙찰자 인수 부담은 없다고 판단되나, 해당 내용에 대한 최종 확인이 중요합니다.

* 건물 외벽 표기 오류 가능성: 공부상 '1동'과 현장 표기 '101동' 간의 차이가 있어, 등기부등본 및 현황 조사 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

* 총 등기부채권액: 9억 6천만원으로, 감정가 대비 매우 높아 시세보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰될 경우 채권 회수에 차질이 발생할 수 있습니다. (다만, 본건은 강제경매이므로 채무액이 아니라 채권자가 신청한 금액과 관련이 있습니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 2019년 사용 승인된 신축급 다세대주택으로, 일괄 매각 대상입니다.

권리 관계상으로는 HUG의 적극적인 개입으로 인해 인수되는 보증금이 없으며, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없는 것으로 분석됩니다.

다만, 임차인 정보의 미상인 부분과 '대항력 있는 임차인' 언급에 대한 해석, 그리고 건물 외벽 표기 상이점 등은 추가적인 확인이 필요한 부분입니다.

주변은 주거 지역으로 생활 환경은 보통 수준이며, 인근 산업단지와의 거리 및 영향을 고려할 필요가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 명확한 권리 관계 정리와 추가 확인 사항이 해소된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2019년식 건물로 하자 발생 가능성이 낮고, 현대적인 주거 환경을 제공합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 동시에 취득하여 명확한 소유권을 확보할 수 있습니다.

* HUG 관련 권리 문제 해결: HUG의 주택임차권 등기가 말소 동의 확약서 제출로 소멸 예정이므로, 복잡한 임대차 관계에서 발생하는 부담이 적습니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 가좌동 지역의 개발 계획 및 주변 시세 동향에 따라 시세 상승 여력이 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 171,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원으로 산정되었습니다.

최근 주변 실거래가 데이터를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적 및 연식의 다세대주택은 130,000,000원에서 150,000,000원 사이의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다.

건물 연식이 상대적으로 최신인 점을 고려하면, 시세는 140,000,000원 내외로 추정됩니다.

권리 분석 상 인수 부담은 없으나, '대항력 있는 임차인' 언급 등의 잠재적 리스크와 정보 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 120,000,000원에서 140,000,000원 사이로 제안합니다.

보다 보수적인 접근을 위해서는 시세 하단부(120,000,000원)에서, 리스크 해소 정도에 따라 시세 중간값(130,000,000원 ~ 140,000,000원)까지 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.