나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511363 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 13층1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동서 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근에 위치하며 부근은 공동
주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재합니다.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 무난하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(인천1호선 예술회관역)
이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 20층 중 13층 1307호로서,
외벽: 석재붙임 및 몰탈위 페인팅 마감.
창호: 하이샷시 창호입니다.

이용상태

'아파트' 입니다.

설비내역

급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식주차설비,
도시가스에 의한 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가각 정리된 정방형 평지를 근린생활시설 및 공동주택(아파트), 오피스텔 건부지로 이용 중
입니다.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 광대로, 중로의 포장도로와 각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(2025-07-28)(구월업무지구), 광로2류(폭 50m~
70m)(2019-06-10)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문
의: 남동구 환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호
구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건장과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>, 도시관리계획 입안중(도시관리계획 입안 중인 지역(문
의처: 032-440-1702)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상처리하였습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511363 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1146 마커스 13층1307호 (신주소: 인천광역시 남동구 미래로 6)

용도: 아파트

감정가: 266,000,000원

토지 면적: 9.90㎡ (약 2.99평)

토지 지분: 9.902㎡ (약 2.99평)

건물 면적: 62.85㎡ (약 18.99평) (전용 면적)

건물 지분: 62.854㎡ (약 19.00평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사 (등기부상 확인)

건물 층수: 총 20층 중 13층

건물명: 마커스

감정평가 요약: 구분건물감정평가요항표

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 남동구 구월동 소재 '예술회관역' 북동측 인근

* 주변 환경: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 혼재

* 교통:

* 차량 진출입 용이

* 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 예술회관역 소재 (초역세권)

* 도로: 서측 및 북측으로 광대로, 중로와 접함 (접근성 우수)

* 토지 이용 계획: 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역(구월업무지구), 광로2류, 중로2류, 과밀억제권역 등 (도시관리계획 입안 중)

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 인천지방법원의 강제경매개시결정 (2024.08.30 접수, 채권액 275,000,000원)

* 총 등기부채권액: 275,000,000원

* 인수되는 권리: 없음

* 을구 3번 주택임차권 등기(안 / 보증금 275,000,000원)는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 따라서 임차인의 보증금 중 인수되는 금액은 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(안 )

* 보증금: 275,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-08-16

* 확정일자: 2022-07-05

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 (특이사항 참조)

* 기타 등기사항:

* 갑1: 김 외 3명 소유권 보존 (2020-05-01)

* 갑2: 최 공유자전원지분전부이전 (2021-01-05)

1.3. 상권분석

* 본 물건은 인천 남동구 구월동의 중심 상업지구에 위치하고 있습니다.

* 주변에 공동주택, 업무시설, 근린생활시설이 혼재되어 있어 배후 수요가 풍부합니다.

* 예술회관역 역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 일반상업지역으로 다양한 업종의 상가 및 업무시설이 입점하기에 적합한 환경입니다.

* 향후 지구단위계획구역(구월업무지구) 개발에 따른 상권 활성화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 아파트로서 쾌적한 주거 환경 제공.

* 편의시설:

* 인근 예술회관역 이용 편리.

* 다수의 버스노선 운행으로 대중교통 이용 용이.

* 반경 내 근린생활시설, 업무시설이 밀집하여 쇼핑, 외식, 금융 등 생활 편의시설 접근성 우수.

* 건물 설비:

* 급·배수 및 위생설비, 소화전, 승강기, 화재탐지설비, 스프링쿨러설비, 기계식 주차설비, 도시가스 개별난방설비 등 완비.

* 총 20층 건물로, 본건은 13층에 위치하여 조망 및 일조권이 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주변 환경: 예술회관역 인근으로 문화, 예술 시설 이용이 편리할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 공동담보: HUG(주택도시보증공사)의 인수 조건 변경이라는 특이사항은 임대차 계약 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. 다만, 현재 등기부상 말소 예정으로 보입니다.

* 도시관리계획 입안 중: 해당 지역이 도시관리계획 입안 중에 있어 향후 용도 변경이나 개발 계획에 따른 영향을 받을 수 있습니다. (문의처: 032-440-1702)

* 각종 제한 사항:

* 방화지구: 건축 및 용도에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 가축사육제한구역: (문의: 남동구 환경보전과 032-453-2343)

* 상대보호구역: (문의: 인천동부교육지원청 460-6086)

* 과밀억제권역: 수도권정비계획법에 따른 규제 적용.

* 임대 관계 미상: 감정평가서 상 임대 관계는 미상으로 처리되어 있으나, 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인됩니다.

* 준공일: 2020년 12월 (pmsDay), 사용승인일 2020년 04월 28일 (useAprDay). 2020년 05월 01일 소유권 보존등기, 2021년 01월 05일 공유자전원지분전부이전 기록이 있어 비교적 신축에 가깝습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구의 역세권에 위치한 아파트로, 교통 및 생활 편의성이 우수하며 주변 상권도 발달해 있습니다. 건물 자체의 설비도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위인 임차인이 존재하나, HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되어 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 도시관리계획 입안 중인 점, 각종 지역 지구 지정 사항 등은 향후 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 종합적으로 볼 때, 입지 조건과 권리 관계의 명확성을 바탕으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 탁월한 입지: 예술회관역 도보 이용 가능한 초역세권 아파트.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 임차인은 HUG의 말소동의로 인해 소멸될 예정이므로 인수 부담 없음.

* 풍부한 배후 수요: 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 밀집 지역으로 임대 및 실거주 수요 풍부.

* 신축급 건물: 2020년 준공된 건물로 비교적 신축에 가까워 유지보수 비용 부담 적음.

* 향후 개발 잠재력: 구월업무지구 지구단위계획구역 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 266,000,000원

* 본 물건은 인천시 남동구 구월동의 주요 역세권에 위치하며, 권리 관계상 인수되는 부채가 없어 안정성이 높은 물건입니다.

* 다만, 도시관리계획 입안 중이라는 점과 일반적인 경매 시세, 주변 실거래가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 현 시점에서는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액으로 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 정확한 입찰가는 최신 주변 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 결정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가는 270,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

* (참고: HUG 인수조건 변경, 공동담보 등의 특수 물건 정보는 추가적인 확인이 필요하며, 이로 인한 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.)

Hate Facility Search:

인천광역시 남동구 구월동 1146번지 일대에 대한 혐오시설 존재 여부를 검색한 결과, 해당 물건지의 주변 지역은 주로 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 도심 지역으로, 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 납골당 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.