나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511347 [1] 인천광역시 부평구 부평동 364-20 동명코아아파트 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연송 · 평가일 2025.08.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치하며,
주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로
이루어져 있으며 제반 환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은
무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상5층 내 제5층 제504호로서
외벽 : 인조석 및 드라이비트 마감 등.
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등.
창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

집합건축물대장상 '아파트'임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 근린생활시설 및 아파트의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역
<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511347 (1)

* 소재지: 인천광역시 부평구 부평동 364-20 동명코아아파트 5층504호

* 용도: 아파트

* 감정가: 131,000,000원

* 토지면적: 12.53㎡ (약 3.79평)

* 건물면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

* 전용면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

* 분양면적: 제공된 정보 없음

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

* 특이사항: HUG 인수조건 변경

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 지상 5층 건물 내 제5층 제504호 (동명코아아파트)

* 건물 준공 연도: 2002년 3월 13일 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 부평구 부평동 소재 '부흥초등학교' 남측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 인근은 다세대주택, 단독주택, 아파트, 각종 근린생활시설 및 업무시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 환경은 무난합니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 접근성: 인천지하철 1호선 및 국철 1호선 이용이 가능한 위치로, 교통이 우수하다는 평가가 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 3월 22일 접수된 인천세무서장의 압류 (갑15)가 말소기준권리가 됩니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 주택임차권 (을10, 황선영): 보증금 118,000,000원, 전입일자 2021-09-24, 확정일자 2021-09-06. 본 건은 임차인 황 의 주택임차권이 등기되었으나, '말소' 처리되었고, 물건명세서상 '주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출됨'에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다. 대항력은 없습니다.

* 압류 (인천세무서장, 갑15)

* 가압류 (주택도시보증공사, 갑16)

* 압류 (서울특별시, 갑17)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 갑18)

* 인수되는 권리: 원칙적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다. (단, 매각물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'가 별도로 명시되지 않은 점 확인 필요)

* 권리분석 요약: 채권액 총액은 457,000,000원이며, HUG(주택도시보증공사)가 채권자로서 강제경매를 신청한 건입니다. 임차인의 보증금은 HUG의 말소 동의로 인해 매수인에게 인수되지 않아 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

* 주변 상업시설: 본건이 소재한 부평동 일대는 상업 및 업무시설이 발달한 지역입니다. 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다.

* 상권 특성: 번화가가 형성되어 있어 먹거리 및 쇼핑 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다. 다만, 번화가 특성상 유동인구가 많고 다소 소란스러울 수 있습니다.

* 시세: 인근 부동산 중개업소 정보 및 실거래가 시세를 고려할 때, 투자 가치 및 시세 변동 추이를 면밀히 분석할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 본건 남측 인근에 부흥초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주변에 대형마트, 병원, 다양한 상점 및 재래시장이 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 교통: 인천지하철 1호선과 국철 1호선 역이 가까워 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 도심 접근성도 양호합니다.

* 개발 계획: 부평구는 굴포천 복원, 음악융합도시 조성, 미군부대 이전 등 다양한 도시재생 및 개발 계획을 추진 중입니다. 특히 부흥초등학교 동측 구역 일원 재개발 사업, 노후계획도시 정비 사업 등이 진행되거나 예정되어 있어 지역의 발전 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: HUG(주택도시보증공사) 관련 조건 변경에 대한 정확한 내용을 파악하고, 예상치 못한 추가 부담이 발생하지 않는지 면밀히 검토해야 합니다.

* 복합 용도 지역: 집합건축물대장상 '근린생활시설/아파트'로 표기되어 있어, 향후 건물 이용이나 관리에 있어 일반 아파트와 다른 점이 있을 수 있습니다.

* 지역 환경: 번화가 인근 특성상 야간 소음이나 유동인구 증가로 인한 치안 관련 고려가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 상대보호구역, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 현 소유주의 임대 관계는 확인되지 않아, 관련 이슈 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 혐오시설: 현재 공개된 정보만으로는 본건 인근에 혐오시설이 있다는 직접적인 언급은 없으나, 부평동 지역에 대한 추가적인 현장 확인 및 주변 환경 조사를 통해 잠재적 혐오시설 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 부평구의 핵심 상업지역에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 아파트입니다. 부흥초등학교가 인접해 있어 교육 환경도 양호하며, 주변의 다채로운 상권은 풍부한 생활 인프라를 제공합니다. 또한, 지역 내 활발한 도시재생 및 개발 계획들은 향후 지역 가치 상승의 잠재력을 보여줍니다. 권리 분석상 임차인 보증금 인수 부담이 없어 명확한 권리 관계를 가지고 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경에 대한 정확한 확인이 필수적이며, 번화가 인근의 특성과 지역 규제 사항에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 부평구 중심 상업지역에 위치하여 교통, 생활 편의 시설 이용이 매우 용이합니다.

* 교육 환경: 부흥초등학교 인접으로 학군 프리미엄을 기대할 수 있습니다.

* 개발 호재: 부평구의 활발한 도시재생 및 재개발 사업은 지역 가치 상승의 잠재력을 높입니다.

* 명확한 권리 관계: 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 분석이 간결합니다.

* 낮은 건물 연식: 2002년 준공으로 비교적 신축에 가까워 즉각적인 수리 부담이 적을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 131,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원임을 감안할 때, 제시된 감정가를 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 그러나 최근 시장 동향, 유사 물건의 실거래가, 본건의 현장 상태, 그리고 HUG 인수조건 변경에 대한 최종 확인 결과 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가 수준에서 또는 약간의 가감 조정을 통해 120,000,000원 ~ 140,000,000원 범위 내에서 경쟁 상황을 고려하여 신중하게 접근하는 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.