나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511343 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 968-13 명성그랑빌 1동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부성감정 · 평가일 2025.08.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위여건은
무난함.

교통상황

본건은 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 교통사정은 무난하며 차량출입이 가능함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건내 제2층 제203호로서,

외벽 : 드라이비트 마감.
내벽 : 벽지 및 타일 마감.
창호 : 새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

상ㆍ하수도시설 및 난방, 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로 근린생활시설 및 공동주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13), 시가지경관지구(2023-12-18),
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한
법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511343 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 968-13 명성그랑빌 1동 2층203호

용도: 다세대주택

감정가: 112,000,000원

건물면적: 39.68㎡ (약 12.00평)

토지면적: 19.58㎡ (약 5.92평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사(HUG)

특이사항: HUG 인수조건 변경

1.1. 입지조건

위치: 본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 '석암초등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 환경: 동류형의 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위 여건은 무난합니다.

교통: 본건 인근에 버스정류장이 위치하여 교통사정은 무난하며, 차량 출입이 가능합니다. 또한, 본건 북측으로 폭 약 30미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지 이용계획: 본건은 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022-11-14일자 압류 (미추홀구)

등기부요약:

* 집합건물 등기부요약에 따르면, 을구 8번 주택임차권(권리자: 김민아, 금액: 130,000,000원)이 존재하나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 469,000,000원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김민아)

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-11-12

* 확정일자: 2021-10-18

* 배당신고일자: 2023-12-12

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경과 관련된 권리 관계 확인이 필요합니다.

* 임차인: 허순자

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025-08-05

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금이 0원이지만, 전입일자가 본 경매 사건 번호(2025타경)의 시점보다 늦은 미래의 날짜로 기재되어 있어 실제 거주 여부 및 권리 관계에 대한 철저한 조사가 필요합니다. 정보상으로는 인수되는 보증금은 없습니다.

인수되는 보증금 합계: 0원

물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (을구 8번 주택임차권은 HUG의 말소동의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.)

1.3. 상권분석

본건은 공동주택, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 일반적인 상권이 형성되어 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역, 시가지경관지구에 포함되어 있어 향후 상업적 활용 가능성도 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리하며, 차량 진출입도 용이합니다.

* 교육: '석암초등학교'가 북동측 인근에 위치하고 있어 교육 환경은 무난합니다.

* 편의시설: 주변에 형성된 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 특정 혐오시설이 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 사항에 대한 구체적인 내용을 반드시 확인해야 합니다. 이는 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이나 복잡한 절차로 이어질 수 있습니다.

임차인 허순자 권리관계: 보증금 0원, 차임 0원이며 대항력이 없는 임차인 허순자의 경우, 전입일자가 미래 시점으로 기재된 점 등을 볼 때 실제 거주 여부 및 권리 관계를 철저히 조사하여 명도 등에서 발생할 수 있는 리스크를 사전에 파악해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 주안동에 위치한 다세대주택으로, 주거 및 상업시설이 혼합된 지역에 속해 있습니다.

HUG가 채권자로 참여하고 있으며, 'HUG 인수조건 변경'이라는 특이사항은 본건 취득 시 고려해야 할 중요한 요소입니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸 예정이나, 임차인 허순자의 경우 권리관계에 대한 면밀한 조사가 필수적입니다.

토지이용계획상 일반상업지역 등에 포함되어 있어 향후 용도 변경이나 개발 가능성도 잠재하고 있는 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

HUG 인수조건 확인: HUG의 인수조건 변경 사항을 정확히 파악한다면, 시세보다 유리한 조건으로 물건을 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

지역 개발 잠재력: 인천 미추홀구는 지속적인 도시 개발 및 교통망 개선이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승 잠재력을 기대할 수 있습니다.

합리적 가격 취득 가능성: 최근 주변 시세 대비 감정가 및 예상 입찰가를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 경우 시세 차익 및 임대 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 112,000,000원

건물 전용면적: 39.68㎡ (약 12.00평)

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 거래 기준):

* 43.33㎡ (약 13.11평) - 82,000,000원

* 44.77㎡ (약 13.54평) - 122,000,000원

* 44.4㎡ (약 13.43평) - 90,000,000원

제공된 최근 매매 사례들의 면적(약 13.11평 ~ 13.54평) 대비 본 물건의 면적(약 12.00평)을 고려할 때, 평균적인 시세 범위는 90,000,000원에서 110,000,000원으로 예상됩니다.

본건의 감정가는 112,000,000원으로, 최근 매매 사례의 상단 금액과 유사하거나 조금 높은 수준입니다.

임차인 허순자의 경우 인수 보증금은 0원으로 파악되나, 권리관계 조사가 필요합니다.

HUG 인수조건 변경 사항에 대한 불확실성을 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다.

시세 및 감정가, 잠재적 리스크 요소를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.