나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511503 [1] 인천광역시 중구 율목동 245-27 석진그린타운 102동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 ""율목공원"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 다세대주택이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내의 제1층 제101호로서,
(사용승인일 : 1995.6.22.)
외벽 : 드라이비트 마감
창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 8미터의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 도로(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 특별관리해역(시화호-인천연안(2007.04.16.))<해양환경관리법>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 개요

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511503 (1)

* 소재지: 인천광역시 중구 율목동 245-27 석진그린타운 102동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 65,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 한화생명보험주식회사

2.

1.2. 위치 및 주변 환경

2.

* 본건은 인천광역시 중구 율목동 소재 "율목공원" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는 동유형의 다세대주택이 밀집되어 있는 지역으로 제반 주위 여건은 보통입니다.

2.

1.3. 건물 정보

2.

* 건물명: 석진그린타운

* 동/호: 102동 101호

* 구조: 철근콘크리트구조

* 지붕: 스라브 (철근콘크리트)

* 사용승인일: 1995년 06월 22일

* 건물면적: 45.02㎡ (약 13.62평)

* 해당층: 지상 1층 (건물 총 4층)

2.

1.4. 토지 정보

2.

* 토지면적: 15.92㎡ (약 4.82평)

* 토지지분: 15.92㎡ (약 4.82평)

* 토지형상: 사다리형

* 토지이용상태: 다세대주택 건부지로 이용 중

* 대지면적 (단지 전체): 222.5㎡ (약 67.31평) - 이 중 본건 지분 면적

2.

1.5. 경매 정보

2.

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511503 (1)

* 채권자: 한화생명보험주식회사

* 감정평가액: 65,000,000원

* 경매구분: 부동산강제경매

* 말소기준권리: 2024년 06월 21일 강원신용보증재단 가압류 (금9,160,000원)

* 등기부채권 총액: 62,217,110원

2.

2. 입지조건

2.

2.1. 교통

2.

* 본건 인근까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.

2.2. 편의시설

2.

* 남측 인근에 "율목공원"이 위치하여 쾌적한 환경을 제공합니다.

* 주변에 기본적인 생활 편의시설이 소재할 것으로 예상됩니다.

2.

2.3. 교육시설

2.

* 인근 지역에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 분포되어 있을 것으로 예상됩니다.

2.

2.4. 혐오시설

2.

* 본건 인근 지역에서 혐오시설로 분류될 만한 특별한 시설은 발견되지 않았습니다.

2.

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리

2.

* 2024년 06월 21일 강원신용보증재단 가압류

2.

3.2. 인수되는 권리

2.

* 대항력있는임차인 송 (보증금 0원, 차임 0원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (해당 사항 없음)

2.

3.3. 임차인 현황

2.

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2014년 06월 30일

* 대항력: 있음

* 비고:

* 본건은 대항력 있는 임차인 송 이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다. 금액이 미상인 경우는 아니지만, 대항력으로 인한 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

2.

4. 상권분석

2.

* 본건이 소재한 인천광역시 중구 율목동은 주거 밀집 지역으로, 유사한 다세대주택이 다수 분포하고 있습니다.

* 주변 유사 건물인 "태경빌라B동"의 최근 거래 정보에 따르면, 57.76㎡ 면적의 건물이 2026년 7월 1일 70,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 본건(45.02㎡)의 감정가는 65,000,000원이며, 비교 대상 물건과의 면적 및 가격 차이를 고려할 때, 시장 가치는 감정가 이상을 형성할 수 있습니다.

2.

5. 생활정보

2.

* "율목공원"이 인접하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다.

* 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거 밀집 지역 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

2.

6. 잠재적 리스크

2.

* 대항력 있는 임차인 송 의 존재: 보증금이 0원이므로 금전적 인수 부담은 없으나, 명도 절차 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 지연이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1995년 사용승인된 건물로, 약 30년의 건축 연한을 고려해야 합니다. 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 권리 관계: 다수의 가압류가 존재하나, 말소기준권리에 의해 소멸될 것으로 예상됩니다.

2.

7. 종합 의견

2.

* 본건은 인천광역시 중구 율목동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택입니다.

* 율목공원 인근에 위치하며 교통 여건도 무난한 편입니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재하나, 보증금이 0원이므로 금전적 인수 위험은 낮습니다. 다만, 명도 과정에서의 주의가 필요합니다.

* 감정가 대비 최근 유사 물건 거래 사례를 고려할 때, 적절한 입찰을 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

2.

8. 투자 포인트

2.

* 상대적으로 합리적인 감정가: 인근 유사 면적 대비 잠재적인 시장 가치보다 낮게 책정될 가능성이 있습니다.

* "율목공원" 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 편리한 교통 접근성

* 대항력있는 임차인의 보증금 0원으로 인한 명도 부담 상대적 완화 (단, 명도 절차는 필요)

2.

9. 예상 입찰가

2.

* 본건의 감정가는 65,000,000원입니다.

* 비교 대상 물건인 "태경빌라B동" (57.76㎡)의 최근 거래가 70,000,000원을 고려할 때, 본건(45.02㎡)의 시장 가치는 감정가 이상을 상회할 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 송 의 보증금이 0원이므로, 금전적인 인수 부담은 없습니다.

* 상기 정보와 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 시세 대비 합리적인 수준으로 예상 입찰가를 산정합니다.

* 예상 입찰가: 75,000,000원 ~ 85,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.