나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1453 [1] 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나우감정 · 평가일 2025.08.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 ""인천해양경찰서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 등 공동주택, 상·업무용건물, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주변환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건물 내 제1층 제109호로서,
외벽: 석재 붙임, 유리커튼월 등 마감.
창호: 컬러알미늄샷시 창호임.

이용상태

공부상 제2종근린생활시설(일반음식점)로서 현황 공실로 보임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스설비, 냉난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서 업무시설(오피스텔) 및 제1,2종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측으로 보행자 전용 수변로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

- 본건 인접 호인 110호와 경계벽이 철거되어 함께 내부 인테리어 공사가 진행되다 중단된 것으로 탐문되었음.

물건 비고

인접 호인 110호와 경계벽이 철거되어 함께 내부 인테리어 공사가 진행되다가 중단된 것으로 탐문되었음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1453 (1)

감정가: 560,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 청라동 152-7 청라아리스타 1층 109호

용도: 근린상가 (공부상 제2종근린생활시설, 일반음식점)

토지면적: 10.05㎡ (약 3.04평)

토지 지분: 10.0538㎡ (약 3.04평)

건물면적: 30.17㎡ (약 9.13평)

건물 지분: 30.1725㎡ (약 9.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

토지거래허가구역 (외국인 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

유동화물건

인접 호인 110호와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사가 진행되다가 중단된 것으로 탐문됨

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 "인천해양경찰서" 서측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트 등 공동주택, 상·업무용건물, 공원 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주변 환경은 보통입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하는 등 전반적인 교통 여건은 보통입니다. 본건 북측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로, 남측으로 보행자 전용 수변로에 각각 접해 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한 상태

일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역입니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 이는 외국인 등의 주택용도 취득에 한하며, 허가기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2022년 11월 22일 접수된 국민은행의 근저당권(을1)입니다.

등기부채권 총액은 652,800,000원입니다.

소유권이전 (곽정환) 2022-11-22

소유권이전 4번 신탁등기 말소 (주식회사피앤피스퀘어) 2022-11-22

근저당권 국민은행 2022-11-22 (말소 기준 권리)

압류 서구(인천광역시) 2025-04-23 (말소)

임의경매 국민은행 2025-08-08 (말소)

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구가 반드시 포함되어야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 상업시설 현황

본 건물은 근린상가로 공부상 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로 되어 있으나, 현황은 공실 상태로 추정됩니다.

본 건물은 청라아리스타 오피스텔 및 근린상가 건물 내에 위치하며, 지하 6층~지상 10층 규모로 설계되었습니다.

4.2. 주변 상권 동향

청라국제도시의 신규 상가 공급 과다로 인한 공실 문제가 심각한 상황입니다. 특히 커낼웨이 상권은 점심 시간에도 유동인구가 많지 않고, 2층 이상 상가의 공실률이 높다는 분석이 있습니다. 임대인들이 높은 분양가로 인해 임대료를 낮추지 않아 신규 임차인 유입이 어려운 구조입니다. 향후 스타필드 청라 개장 시 상권 변화가 예상되나, 현재로서는 침체된 상권으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본 건은 인천해양경찰서 인근에 위치하며, 주위로 아파트 단지, 업무용 건물, 공원 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 청라호수공원과 인접하여 수변 환경을 누릴 수 있는 장점이 있습니다.

청라국제도시 내에는 스타필드 청라, 하나금융타운, 국제금융단지, 로봇랜드, 서울아산병원 청라 건립 추진 등 대규모 개발 호재가 다수 예정되어 있습니다.

7호선 연장 사업 또한 추진 중으로 교통 편의성 증대가 기대됩니다.

5.2. 주변 시설 조사

주변에 쥬라리움 청라점(실내 동물원 및 키즈카페)과 같은 가족 단위 방문 시설이 있습니다. 혐오시설 관련하여 직접적으로 언급되는 내용은 없으나, 인천환경공단 청라사업소 소각장이 식물원처럼 관리되고 있다는 긍정적인 보도가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 관련 리스크

인접 호인 110호와 경계벽이 철거되어 내부 인테리어 공사가 진행되다가 중단된 것으로 탐문되었습니다. 이는 해당 호실의 독립적인 사용에 어려움을 초래할 수 있으며, 원상 복구 또는 인접 호실과의 협의가 필요할 수 있습니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 외에는 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 이는 잠재적 매수자의 범위를 제한할 수 있습니다.

6.3. 상권 침체

청라국제도시 전체의 상권 침체 및 높은 공실률은 본 상가의 활성화에 큰 걸림돌이 될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 청라동에 위치한 근린상가로, 인천해양경찰서 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로 주거 단지, 상업 시설, 공원 등이 혼재되어 있으며, 교통 여건은 보통 수준입니다. 단, 인접 호실과의 경계벽 철거 및 공사 중단 상태, 청라국제도시 상권 전반의 침체 및 높은 공실률은 주요 리스크 요인입니다. 또한, 토지거래허가구역 지정 사항도 고려해야 합니다. 향후 개발 호재(스타필드, 7호선 연장 등)가 있으나, 단기적인 가치 상승보다는 장기적인 관점에서 접근해야 할 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 청라국제도시의 장기적인 개발 호재 (스타필드, 7호선 연장, 국제금융단지 등)

* 인천해양경찰서 등 관공서 인접으로 인한 잠재적 수요

* 전용면적 대비 합리적인 감정가 (다만, 리스크 요인 감안 필요)

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 잠재적 리스크 요인(경계벽 철거 및 공사 중단, 상권 침체 등)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 통상적으로 인수 보증금을 제외하고 산정하며, 본건의 경우 인수 보증금이 0원이므로 해당 사항은 없습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사, 주변 시세 비교, 권리 관계 정밀 분석, 그리고 중단된 인접 호실과의 협의 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다. 감정가 5억 6천만 원 대비, 현재 상황을 고려하여 보수적인 접근이 필요할 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.