나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511500 [1] 인천광역시 서구 심곡동 335-3 롯데맨션 디동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

서구 심곡동 소재 ""서구청"" 서측인근에 위치하는 다세대주택 ""롯데맨션 디동(4동)"" 제3층 제301호로서 인근은 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주택지대임.

교통상황

동측 인근에 인천지하철2호선 ""서구청역""이 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 보통인 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하1층 지상4층 규모의 다세대주택 내 제3층 제301호로서

외벽 : 콘크리트 위 단열재 마감
창호 : 섀시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희1,2지구단위계획구역), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법) 내 토지임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동 335-3번지에 위치한 롯데맨션 D동 3층 301호 다세대주택입니다. 사건번호는 인천지방법원 2025타경511500 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다. 감정평가액은 93,000,000원입니다. 토지면적은 18.11㎡ (약 5.5평)이며, 건물면적(전용면적)은 34.72㎡ (약 10.5평)입니다. 토지와 건물은 일괄매각 대상입니다. 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

건축물대장상 롯데맨션 D동은 2001년 6월 8일 사용승인된 철근콘크리트조 건물로, 해당 호실은 3층에 위치하고 있습니다. 총괄표제부상 건물은 인천광역시 서구 심곡동 335-3번지에 소재하며, 연면적 731.04㎡, 공동주택(18세대)으로 구성되어 있습니다. 표제부상 D동은 지상 4층, 지하 1층 규모이며, 총 연면적 399.2㎡, 10세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 소재하며, 서구청 서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 아파트가 혼재된 주택지대로 형성되어 있습니다. 동측 인근에는 인천지하철 2호선 서구청역이 위치하고 있으며, 시내버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 편리한 지역입니다. 토지는 세장형이며 인접 토지와 등고평탄한 상태로 다세대주택 부지로 이용 중이며, 북측으로 중로에 접해 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 속합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 부동산강제경매 사건으로, 채권자는 중OOOOOOOOOOOOOOOO입니다.

권리분석 결과, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 존재합니다. 매수인에게 대항할 수 있는 을구 13번 임차권등기는 중국인계봉(GUIFENG) 명의로 보증금 72,000,000원, 확정일자 2022년 12월 27일이며, 임차권등기일은 2024년 12월 23일입니다. 이 보증금은 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

말소기준권리는 중국인계봉의 강제경매개시결정(2025타경511500)으로, 채권액은 74,629,478원입니다.

임차인 현황:

* 서광호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025년 6월 10일, 대항력 있음. 확정일자 및 배당신고일자 미상.

* 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 중국인계봉(GUIFENG): 보증금 72,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024년 12월 23일, 확정일자 2022년 12월 27일, 대항력 있음.

* 을구 13번 임차권등기 권리자이며, 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 현재까지 소유권이전 및 임차권 등기, 강제경매 개시결정 등기가 경료되었습니다. 을구 13번 주택임차권(중국인계봉, 72,000,000원)은 '인수'로 표기되어 있어 매수인이 인수해야 하는 부담입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택 및 아파트가 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 인천지하철 2호선 서구청역이 인접하여 교통 여건은 양호한 편입니다. 주변에 상업시설 밀집 지역이 바로 인접해 있지는 않으나, 서구청이 인근에 위치하여 행정 및 생활 편의시설 이용은 용이합니다. 현재까지 파악된 정보상으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 서구청역(도보 약 5~10분 거리 추정) 및 다수의 시내버스 노선 이용 가능.

* 편의시설: 서구청이 인접해 있으며, 주변 상업지역을 통해 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육시설이 소재할 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

* 건물: 2001년 준공된 철근콘크리트조 다세대주택으로, 본 물건은 3층에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 중국인계봉 임차인의 보증금 72,000,000원을 매수인이 인수해야 합니다.

* 미상 보증금 임차인 존재: 서광호 임차인의 경우 보증금 및 차임이 미상이지만 대항력이 있어 인수 부담이 발생할 수 있습니다. 이는 잠재적 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

* 건물 노후화: 2001년 준공 건물로, 약 25년의 건물 연식으로 인해 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 지역 규제: 제2종일반주거지역, 과밀억제권역 등으로 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 우수합니다. 그러나 권리 분석상 대항력 있는 임차인의 보증금 7,200만원을 인수해야 하는 부담이 있으며, 보증금이 미상인 임차인 또한 존재하여 추가적인 리스크가 있습니다. 감정가(9,300만원) 대비 최근 유사 물건의 실거래가(6,000만원)와의 차이가 크다는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 인천지하철 2호선 서구청역 인근으로 교통 편의성이 뛰어납니다.

* 관공서 인접: 서구청이 가까워 행정 편의 및 주변 인프라 이용이 용이합니다.

* 잠재적 시세 차익: 보증금 인수 부담을 고려한 합리적인 입찰가 산정 시, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익 기대 가능성이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(34.72㎡)의 롯데맨션(335-15)이 2026년 1월 6,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본 건의 감정가 9,300만원보다 현저히 낮은 가격입니다.

본 건은 중국인계봉 임차인에게 7,200만원의 보증금을 인수해야 하는 부담이 있으며, 서광호 임차인의 경우 보증금 미상으로 인한 추가적인 인수 가능성도 존재합니다.

따라서, 총 투입 비용(입찰가 + 인수 보증금)이 유사 물건의 시세(6,000만원)를 넘지 않도록 보수적으로 입찰가를 산정해야 합니다.

만약 6,000만원의 시세를 기준으로 할 때, 입찰가 + 7,200만원 <= 6,000만원 이라는 계산이 나오는데, 이는 입찰가가 마이너스가 되어야 함을 의미하므로, 해당 시세가 부동산 자체의 가치만을 반영했다고 가정하면 본 건은 인수 보증금으로 인해 수익을 내기 어려운 구조입니다.

이러한 점을 종합적으로 고려할 때, 감정가 9,300만원 대비 상당한 할인율을 적용하고, 인수 보증금과 미상 보증금의 위험을 감수한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

본 물건의 잠재적 리스크와 보증금 인수 부담을 고려하여, 예상 입찰가는 25,000,000원 ~ 35,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.