나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511400 [1] 인천광역시 미추홀구 주안동 982-3 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.08.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동소재 석암초등학교 동측인근에 위치하며
주위로는 아파트 및 다세대주택,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 전철역(주안역,간석역)이
소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

벽돌조 슬래브위기와지붕 3층 건물 중 1층 102로서
외벽:벽돌 마감등.
창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구(2022-06-13)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2018-04-18)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 내역

사건번호: 인천지방법원 2025타경511400 (1)

소재지: 인천광역시 미추홀구 주안동 982-3, 1층 102호

건물구조: 벽돌조 슬래브 위 기와지붕, 3층 건물 중 1층 102호

용도: 다세대주택

감정가: 69,000,000원

토지면적: 25.16㎡ (약 7.61평)

토지 지분: 25.1625㎡ (약 7.61평)

건물면적: 36.54㎡ (약 11.05평)

건물 지분: 36.54㎡ (약 11.05평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 법적 현황

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 인OOOOOOO (등기부상 인천신용보증재단으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 석암초등학교 동측 인근에 위치합니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

지하철 주안역과 간석역이 근거리에 있어 광역적인 교통망 이용 또한 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2023년 12월 22일 접수된 우리은행의 근저당권(채권최고액 50,050,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

등기부등본상 말소기준권리보다 선순위의 권리는 확인되지 않았습니다.

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'에 대한 별도 기재가 없어, 매각으로 인해 기존의 권리들은 모두 소멸될 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

임대 관계는 '미상'으로, 실제 거주하거나 임차권을 주장할 수 있는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다.

금액이 미상이라도 대항력 유무를 반드시 사전에 확인하여 명도 부담을 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대주택 거래 시세는 다음과 같습니다.

* '세명쉐르빌'(2001년식, 전용면적 43.33㎡)은 2026년 5월 4일 82,000,000원에 거래되었습니다.

* '화인에이스빌'(2012년식, 전용면적 44.77㎡)은 2026년 5월 6일 122,000,000원에 거래되었습니다.

* '대일빌라(622-10)'(1993년식, 전용면적 44.4㎡)는 2026년 5월 4일 90,000,000원에 거래되었습니다.

본건의 건물면적은 36.54㎡(약 11.05평)으로, 비교 대상의 전용면적(약 13.1~13.5평)보다 다소 작은 규모입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 1990년 9월 20일로, 비교적 건물이 노후된 편입니다.

4.2. 예상 시세

건물 연식과 면적을 고려할 때, 본건의 현재 적정 시가는 감정가 69,000,000원과 유사하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

면적 및 연식을 감안하여 70,000,000원 ~ 75,000,000원 내외의 시세 형성이 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 근린생활시설이 다수 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

대형마트, 병원 등 주요 편의시설은 대중교통을 이용해야 접근 가능할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

단지 인근에 석암초등학교가 위치하여 자녀의 통학이 용이합니다.

주변 지역이 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률이 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

말소기준권리보다 선순위의 권리 부담은 없어 보이나, 유치권 등 등기사항 외 권리 존재 가능성은 현장 조사를 통해 확인해야 합니다.

6.2. 기타 리스크

* 임대 관계 미상으로 인한 잠재적 임차인과의 명도 마찰 발생 가능성이 존재합니다.

* 1990년 준공된 건물로, 노후화로 인한 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 상 일반상업지역, 방화지구, 과밀억제권역 등에 해당하여 향후 건축 및 개발 관련 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다. (현재 다세대주택 용도는 적합)

* 지도상으로 확인 시, 본건 주변에 특별한 혐오시설은 인지되지 않으나, 현장 방문 시 주변 환경을 꼼꼼히 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 주안동에 소재한 다세대주택으로, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

입지 조건, 교통 여건, 생활 편의시설 접근성이 양호한 편이며, 교육 시설과의 접근성도 좋습니다.

등기부상 권리 관계는 비교적 명확하여 낙찰 후 권리 인수 부담은 크지 않을 것으로 예상되나, 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크는 주의 깊게 살펴봐야 합니다.

건물 연식이 있는 만큼, 실제 현장 방문을 통해 건물 상태 및 관리 수준을 확인하는 것이 필수적입니다.

감정가는 최근 시세 동향을 반영한 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

8. 투자 포인트

* 말소기준권리보다 선순위 권리가 없어 권리 분석이 비교적 깔끔한 물건입니다.

* 인천 미추홀구 지역의 주거 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익 창출 또는 향후 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

* 합리적인 입찰가 산정 시, 시장 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 69,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 거래 시세를 고려했을 때, 본 건의 적정 시세 범위는 70,000,000원에서 75,000,000원 사이로 예상됩니다.

경매에서는 감정가 대비 낙찰가의 비율이 중요하며, 본 물건의 경우 감정가 수준 또는 약간 상회하는 금액으로 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

잠재적 리스크(명도, 건물 노후화 등)를 감안하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가: 70,000,000원 ~ 75,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.