나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511307 [1] 인천광역시 서구 심곡동 341-16 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천시 서구 심곡동 소재 ""인천양지등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는
대상물건과 유사한 형태의 소규모 공동주택이 주를 이루는 주거지대로 이루어져있습니다.

교통상황

대상물건까지 제반 차량의 출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 도보로 약
13분 정도 거리에 인천2지하철 '서구청역'이 소재하여 교통사정은 보통정도입니다.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 슬래브지붕 지상 4층 건물 내 2층 일부로서,
외 벽 : 드라이비트 마감,
창 호 : 칼라새시 창호입니다.

이용상태

대상물건은 공부상 '다세대주택' 용도입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비 등 기본적인 편의설비를 갖추었습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 인접지와 등고 평탄하며, 다세대주택(서광맨션3차)부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

남측 및 동측으로 폭약 8미터 정도의 도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획
구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역
(2015-05-07)(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획
법> , 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)
(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 협조가 원활하지 못하여 임대관계 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호:인천지방법원 2025타경511307 (1)

경매구분:부동산강제경매

채권자:서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지:인천광역시 서구 심곡동 341-16 2층201호

용도:다세대주택

감정가:107,000,000원

매각대상:토지/건물일괄매각

토지면적:19.11㎡ (약 5.78평)

토지지분:19.107㎡

토지 제시외면적:0.00㎡

건물면적:44.44㎡ (약 13.45평)

건물지분:44.44㎡

건물 제시외면적:0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 인천시 서구 심곡동 소재 ""인천양지등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공동주택들이 밀집한 주거지대를 이루고 있습니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 도보 약 13분 거리에 인천2호선 '서구청역'이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 여러 차례의 소유권 이전 후 2021년 12월 14일에 한국토지주택공사 명의의 주택임차권(80,000,000원)이 을구 3번으로 등기되었습니다. 그러나 이는 말소 기준 권리보다 후순위이며, 말소 예정으로 표시되어 있습니다. 말소 기준 권리는 2025년 8월 5일 접수된 서울보증보험 명의의 강제경매 개시 결정입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

*임차인 1

이름: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-30

대항력: 있음

비고: 금액 미상 보증금으로 인한 잠재적 인수 위험 존재

*임차인 2

이름: 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 80,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2015-11-16

확정일자: 2015-10-22

배당신고일자: 2021-12-14

대항력: 없음

비고: 말소 예정 권리이나, SGI 말소 동의 확약서 제출로 인한 권리 관계 확인 필요

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

말소기준 권리는 2025년 8월 5일 접수된 인천지방법원의 강제경매 개시결정(2025타경511307)입니다. 이에 따라 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권은 원칙적으로 매각으로 소멸될 예정입니다. 다만, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 을구 3번 주택임차권등기가 언급되며, 이는 SGI의 말소 동의 확약서 제출에도 불구하고 권리 관계 확인에 신중해야 함을 시사합니다. 김 임차인의 경우 대항력이 있으나 보증금이 0원이므로, 해당 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차 진행 시 예상치 못한 비용이나 시간이 소요될 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매)

최근 2026년 1월에 거래된 주변 다세대주택의 매매 사례는 다음과 같습니다.

- 채움빌리지 (2018년 건축, 48.48㎡): 153,000,000원 (약 3,155,919원/㎡)

- 롯데맨션 (2001년 건축, 34.72㎡): 60,000,000원 (약 1,728,111원/㎡)

- 청아빌라 (1995년 건축, 51.9㎡): 105,000,000원 (약 2,023,121원/㎡)

대상 물건(44.44㎡)의 감정가는 107,000,000원으로, 평당 약 2,407,741원의 시세입니다. 이는 주변 다세대주택의 시세 범위 내에 있으며, 특히 연식 있는 건물들의 시세와 유사한 수준입니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 거래된 사례들은 대부분 2026년 1월에 집중되어 있으며, 건물 연식 및 면적에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 신축 건물은 높은 가격대를 형성하고, 연식 있는 건물은 상대적으로 낮은 가격대를 형성하는 경향을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주거지역으로 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육 환경

대상 물건 북서측 인근에 인천양지초등학교가 소재하며, 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 탐색 결과, 명확하게 확인되는 혐오시설이나 유해시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 상세한 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

김 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 명도 진행 시 예상치 못한 금전적 요구 또는 법적 분쟁 발생 가능성이 있습니다. 서울보증보험(한국토지주택공사) 임차인의 경우 대항력은 없으나, 말소 예정 권리임에도 불구하고 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 언급되는 부분은 추가적인 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 관련 규제

본 물건은 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)'으로 지정되어 있어, 외국인 소유권 취득 시 허가 절차가 필요합니다. 또한, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역 등에 해당됩니다.

6.3. 기타 특이사항

'SGI 인수조건 변경'이라는 특이사항은 SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건에 변동 사항이 있음을 시사하며, 이는 입찰 전 반드시 확인해야 할 사항입니다. 이해관계인의 협조 부족으로 임대 관계가 미상인 점도 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 심곡동에 위치한 다세대주택으로, 주변 시세 대비 감정가가 적정하게 책정된 것으로 보입니다. 그러나 대항력 있는 임차인(김 )의 보증금 미상, 토지거래허가구역 지정, SGI 인수조건 변경 등 여러 위험 요소를 내포하고 있어 신중한 접근이 요구됩니다. 특히, 대항력 있는 임차인과의 명도 문제는 예상보다 많은 시간과 비용을 발생시킬 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 인천 서구의 주거 지역 내에 위치하여 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적인 수준으로, 시장 가격과의 격차를 통한 시세차익 가능성이 존재합니다.

* 최근 주변 지역의 매매 사례가 꾸준히 발생하고 있어 향후 거래 활성화 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

주변 시세, 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인(특히 대항력 있는 임차인의 보증금 미상 및 명도 관련 부담, 토지거래허가구역 지정)을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

감정가 107,000,000원을 기준으로, 예상되는 명도 비용 및 기타 리스크를 반영하여 10~15% 수준의 할인율을 적용하는 것이 합리적입니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안하며, 93,000,000원 을 적정 입찰가로 예상합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.