나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511256 [1] 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 20층2007호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 ""간석오거리역"" 남측 인근에 위치하며, 주위 일대는
동류형의 업무시설 및 공동주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경
은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선 및 지하철역(간석오거리역/인
천1호선)이 위치하고 있어 제반 대중교통 사정은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지하4층 지상20층 건물내 제20층 제2007호로서,
(사용승인 : 2007.05.17)

외벽 : 돌붙임 등 마감.
창호 : 알미늄샷시 창호임.

이용상태

오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 화재경보설비 및 탐지설비, 난방설비, 승강기설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북서측으로 광대로에 접하며, 남측으로 소로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구(2023-12-18), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의
:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 건축용도지역기
타(2019-01-18)(건축법 제46조(건축선의 지정)[건축과 문의:032-453-2770])<건축법>, 상대보
호구역(2020-08-11)(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6087)<교육환경 보호에
관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2014-07-14)(문의:市대중교통과
440-3832)<철도안전법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

현황조사일(2025.08.27.)기준 현관에 관리사무소의 단전단수 안내문이 붙어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511256 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 273-1 리더스타워 에이동 20층 2007호

용도: 오피스텔

감정가: 56,000,000원

토지면적: 3.85㎡ (약 1.16평)

토지지분: 3.85㎡ (약 1.16평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물지분: 22.76㎡ (약 6.89평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 권

1.1. 입지조건

본 물건은 인천광역시 남동구 간석동에 위치하며, 지하철 1호선 간석오거리역 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 유사한 형태의 업무시설, 공동주택, 그리고 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 생활 및 업무 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 시내버스 노선이 운행되고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

* 선순위 임차인 정보:

* 임차인: 권

* 보증금: 85,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-02-16

* 확정일자: 2021-01-25

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 주택임차권 등기(을7)를 마쳤으며, 배당에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우 남은 금액은 매수인이 인수해야 합니다.

* 말소기준권리: 압류 (접수일자: 2025-04-07, 채권자: 부평구(인천광역시))

* 강제경매개시결정: 채권자 권 (등기구분: 갑11, 접수일자: 2025-08-04)

* 등기부채권 총액: 85,000,000원 (주택임차권)

* 낙찰자 인수 권리: 선순위 주택임차권 (권 , 보증금 85,000,000원). 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 소재한 간석동 일대는 상업 및 업무 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

간석오거리역을 중심으로 한 상권은 유동인구가 풍부하며, 다양한 소매점, 식당, 서비스업 등이 밀집해 있어 배후 수요가 확보될 것으로 예상됩니다.

인근에 업무시설이 다수 분포하여 오피스텔 임대 수요도 꾸준할 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 정보:

* 건물명: 리더스타워 A동

* 구조: 철근콘크리트구조

* 사용승인일: 2007년 5월 17일

* 층수: 지하 4층, 지상 20층 (본건 20층 2007호)

* 용도: 오피스텔

* 주변 편의시설:

* 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인접해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

* 교통:

* 지하철 1호선 간석오거리역을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인 보증금 인수: 8,500만원의 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 하는 부담이 있습니다. 이는 총 투자 비용에 직접적인 영향을 미칩니다.

* 관리비 미납 가능성: 현황조사일(2025.08.27.) 기준 현관에 관리사무소의 단전단수 안내문이 부착되어 있어, 장기간의 관리비 연체 또는 미납 가능성이 있습니다. 이로 인한 추가적인 정산 부담이 발생할 수 있으므로, 입찰 전 관리사무소 확인이 필수적입니다.

* 시장 변동성: 간석오거리역 인근 지역의 오피스텔 공급 및 수요 변화, 금리 변동 등 외부 경제 요인이 시세 및 임대 수익률에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 간석오거리역 초역세권에 위치한 오피스텔로, 입지 조건은 우수한 편입니다.

하지만 8,500만원의 선순위 임차보증금 인수 부담과 함께, 관리비 미납 가능성을 시사하는 단전단수 안내문 등 여러 리스크 요인을 반드시 고려해야 합니다.

권재홍 임차인의 경우 대항력과 확정일자를 갖추고 있으며, 배당 신고일자를 감안할 때 보증금 전액 회수가 불확실할 수 있어 인수 부담이 현실화될 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

* 간석오거리역이라는 탁월한 역세권 입지로 안정적인 임대 수요가 기대됩니다.

* 감정가 대비 상대적으로 낮은 시작가와 인수되는 임차 보증금을 고려하여, 합리적인 낙찰가 산정 시 시세 차익 또는 투자 수익 확보가 가능할 수 있습니다.

* 리더스타워는 2007년에 준공되어 비교적 최신식 오피스텔에 속하여 현재 기준에서도 경쟁력을 갖추고 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 리더스타워 A동에서 전용면적 약 26.33㎡ 규모의 오피스텔이 2026년 1월 6,600만원, 3월 6,500만원에 거래되었습니다.

* 본건의 전용면적은 22.76㎡ (약 6.89평)으로, 유사 면적대의 시세는 6,500만원 ~ 6,600만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가는 5,600만원으로, 최근 시세보다는 낮은 수준입니다.

* 총 투자 비용 고려:

* 본 물건은 8,500만원의 선순위 임차보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다. 따라서 총 투자 비용은 (낙찰가 + 8,500만원)이 됩니다.

* 예를 들어 4,500만원에 낙찰받을 경우, 총 투자 비용은 4,500만원 + 8,500만원 = 13,000만원이 됩니다. 이는 최근 시세인 6,500만원~6,600만원보다 현저히 높은 금액으로, 투자 수익률 측면에서 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* '예상 입찰가'는 '인수 보증금'을 제외한 금액으로 산정하라는 지침에 따라, 감정가와 시장 상황, 그리고 물건의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근합니다.

* 감정가 5,600만원을 기준으로, 권리 인수 부담 및 관리비 미납 가능성 등의 리스크를 감안하여 70%~80% 수준에서 입찰가를 책정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 (낙찰가): 3,900만원 ~ 4,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.